次世代都市｢新船橋｣

東武野田線の新船橋駅の近くにイオンがオープンしました。日本建鐵の工場跡地です。
この周辺で、環境や防災に配慮した約1500戸のマンションを主体とした街づくりがスタートしました。
それこそが、次世代都市の建設。



何が「次世代都市」なのか・・・

電気自動車や照明技術の提供など２０超の企業が連携して街づくりに携わります。

例えば、野村不動産のプラウドでは、各戸に家庭用エネルギー管理システム（ＨＥＭＳ）を入れたり、高圧電力を一括調達し、居住者の電気代を安くする仕組みが導入されます。
また、マンション屋上には太陽光パネルで非常用電源とします。
そして、三菱自動車の電位自動車を住民が共同利用できるようにもするそうです。

イオンの影響で、道はすでに混んでます。
環境配慮型か？
「あらゆる世代に対応したショッピングモールの1号店」だそうで、すいたら行ってみましょ。

千葉県の液状化の心配

千葉県は、震度別に液状化の被害程度を示した予測図｢液状化しやすさマップ｣などを公表しました。



震度6強の地震が襲った場合、東京湾沿岸と外房地域、利根川沿いを中心に液状化するらしい。
前回の東日本大震災の震度5程度で浦安市は液状化。習志野や千葉の湾岸部では液状化しました。

しかし、6以上になると加えて京葉工業地帯や東京湾沿岸の埋め立てにまで被害が広がる予想です。
津波の高さも、九十九里の方で最大10メートル、内湾地域で最大3メートルと予想されています。



わが街船橋も、湾岸部については、やはり液状化しやすいエリアです。
浸水しやすいエリアの住宅需要が心配ですね。

東北の建材・人件費上昇

東北地方で、建設資材が値上がりし、東日本大震災からの復旧工事が停滞しているそうです。



自治体が発注する予定価格では、受注するゼネコンも収益が見込めずに落札企業が決まらないと。
生コンなども、原材料の上昇と運搬の人手が足りず4割高だそうです。
復旧工事も20%以上が不成立だとか。

復興を円滑化させるには、いったいどう解決したら良いのでしょうか。
建設業者も、採算の合わない仕事をしては自分の首を絞めることになるだろうし・・・

サンタマリア・ノヴェッラ

右下の奥歯を抜いてから、右の頬の内側の肉を良く噛みます。
これが結構痛いんです（笑）
やっぱり、入歯入れたほうが良いのかな・・・

さて、今夜は中学校のＰＴＡ役員の送別会。
津田沼で大々的に開催されます。

私は送られる側なのですが、2年間の感謝の意を皆さんに届けようと新丸ビルまで買物に。
そうです、「サンタマリアノヴェッラ」のアルメニアペーパー10個。

じゃん！


会社の事務所の中は素敵な（異様な？）香りが充満中。
いわゆる紙のお香です。

私は、このペーパーを名刺入れの中に入れたり、長財布の中に入れています。
名刺交換の時には、良い香りが周囲に漂います。
また、中年の私達が会議室で集まって、締め切りで打合せをした後の加齢臭が充満した部屋の中では、灰皿の中で燃やします。
一瞬にして素敵な香りを放ちます。

良いですよ、サンタマリアノヴェッラ。
お試しあれ！

定休日の過ごし方

今週は、第3なので水曜･木曜とお休み頂きました。
子供達が大きくなると、定休日の過ごし方もがらりと変わり、家でゴロゴロが多くなります。

しかし、天気も良かったので、水曜日は13日にオープンしたばかりの木更津アウトレットモールに夫婦行ってきました。


平日だというのに、大変な人出でした。
しかし、この日はウィンドーショッピングで我慢。
どんなお店がどの程度のキャパで出店しているのかを調査（笑）

私の好きなアヴィレックスのショップもありました。


アウトレットの中で一番近い店ということになります。
これでいつでも行ける・・・

そして、木曜日。
読書とテレビ中心でしたが、近くの茜浜まで。


こんな素敵な景色が見られるところがあったなんて・・・
関東の富士見百選にも選ばれているらしいです。
今度は天気の良い日にまた来て見ます。

そろそろ暖かくなってきたから、バイクも出してみよう！

あんこ

当たり前の様に使っている、不動産用語。
今ちょうど携わっている物件は、まさにこの「あんこ」物件。この数ヶ月何回も使っていて、スタッフも何年も不動産業界で仕事しているので、当然理解して聞いてくれていたんだろう…と思い込んだ私が一番悪い。

全く「あんこ」を知らなかったようです。

「あんこ」、「あんこ業者」とは？

不動産取引において、売主側の媒介業者と買主側の媒介業者の間に位置する業者を、『あんこ』または『あんこ業者』と呼ぶことがあります。『あんこ』とは、饅頭の餡子のことを指します。あんこ業者が発生する理由ですが、たとえば・・物元業者（Ａ）から物件を紹介された業者（Ｂ）が買主を見つけることなく、別の業者（Ｃ）に情報を流し、業者（Ｃ）が客付けをした場合に業者Ａ・Ｂ・Ｃの共同仲介という形が成立します。


つーか、分からない事や言葉が仕事上出てきたら、自分でまず調べましょうよ。ネットで引いたら仰山出てくるよ。それでも分からなければ、聞いてくれりゃ丁寧に教えてあげるのに。。

まだ、業界特有用語沢山ありまっせ。
「わかれ」だとか「仕切り」だとか…

また改めて書きます。


iPhoneからの投稿

アスファルト高値も

イラン情勢の緊迫や、円高修正の影響でアスファルトが再び値上がりしています。
3月に比べてなんと、1万円ほど値上がりしたのだとか。



確かにガソリンも高騰し、原油価格の上昇が主因なのは明白なのですが、アスファルト需要の相変わらずの伸び悩みが足かせで、大手舗装会社も原料の値上がり分を合材価格に転嫁できないジレンマが続いているようです。

そうすると、再びセメントを主材料とするコンクリート舗装の導入を積極的に進める・・・みたいな議論が再燃するのでしょうか。
コンクリートはアスファルトの代替になるかな？
道路でひっくり返ったら、半端なく痛いですよ(笑）
コンクリートは生ものなので、施工方法も、難しくなると思うし、復旧もその日には無理だろうし。

抵当権が残る家の売却

    住宅を売却したいのですが、数年前に完済した住宅ローンの抵当権の登記が残ったままなのが分かりました。売却できますか？
    
    
    
    
    住宅ローンの抵当権とは、住宅の取得資金として金融機関がお金を融資する際に住宅を担保に取るもので、金融機関は法務局の住宅の登記簿に抵当権設定の登記をします。
    
    抵当権は住宅ローンを完済すれば効力を失うので、法律上は消滅します。ただ自動的に登記が抹消されるわけではありません。住宅所有者が自ら法務局に抵当権抹消登記を申請する必要があります。
    
    通常は、住宅ローンの完済時点で、金融機関からローン契約当時の書類が住宅の所有者に返却され、同時に抵当権抹消登記のための必要書類が送付されることが多いようです。しかし書類を放置して、法務局に抵当権抹消登記の申請を怠ると、抵当権の登記はいつまでも残ります。
    
    抵当権の登記が残ったままで住宅を売却できるかどうかですが、法律的には可能です。しかし現実的には困難と言えるでしょう。
    
    住宅ローンを完済しているとしても、登記上は抵当権が残ったままだと表面的には担保に入っているからです。そうした住宅を買う立場からすれば、購入をためらうのではないでしょうか。住宅ローンを完済しているなら、まず抵当権を抹消した上で売却の手続きを進めるべきでしょう。
    
    今回のようなケースで抵当権を抹消するためには、完済当時に金融機関から送付された書類を探すか、抵当権抹消に必要な書類を再度、金融機関から送ってもらう必要があります。しかし必要書類の中には、破棄してしまった場合、再発行できないものもあります。その場合は便宜的な登記申請もできるので、詳しくは司法書士などの専門家に相談をして下さい。
    
    
    -抵当権抹消登記で必要な主な書類-
    ・抵当権抹消登記の申請書
    ・弁済証書(金融機関による完済証明）
    ・抵当権設定登記済証書
    ・金融機関の資格証明書(代表者の証明）
    ・登記申請委任状(金融機関によるもの）
    
    
    
    2012年(平成24年）4月3日(火曜日)　日本経済新聞(夕刊）より。

家賃を値下げして満室に、ところが既存入居者から・・・

家賃格差のトラブルについて書いてみます。
最近、空室に悩む大家さんが、家賃を下げて募集したらすぐに入居者が決まった・・・という話を良く聞きます。
しかし、ホッとするのもつかの間、既存の入居者から「私の部屋も家賃を下げてくれ」という申し出がありました。
以前であれば、隣の部屋の家賃は本人に聞かなければ分からなかったものですが、現在ではインターネットによって情報が公開されているため、自分のマンションの空室がいくらで募集しているのかが一目瞭然になってしまいました。

もし、そんな悲しい申し出が大家さんのところに来てしまったらどう対処しますか？

対応策を考えて見ましょう。
まずは、法律論から申しますと、結論的には応じる義務はありません。
賃貸借契約というのは、契約を交わした当事者間で自由に内容を約定できるものであり、同じマンションの同条件の住戸でも、異なった家賃で契約することができます。
また、時間の経過や経済情勢によって、家賃を変更することも認められています。
したがって、既存の入居者が、新しい入居者の家賃と同額にと請求することはできないのです。

ちなみに、同一マンションは近傍同種にあたりません。家賃が不相当かどうかは近隣地域の同種建物の家賃、いわゆる家賃相場と比較する必要がありますが、新規募集時の家賃と、既存入居者の継続家賃とは算定の基礎が異なるため、単純に比較はできないのです。

でも、実務的にどうでしょう。「下げてくれないなら出て行く」、「下げた家賃の部屋に入る」といわれてしまったら・・・
状況により異なりますが、少なくとも現在の供給過剰の賃貸市場では、「値下げは認められない」と一蹴するのは得策ではありません。

入居者には、現行家賃が契約で合意されたものであることを説明した上で、「契約期間中は現行家賃にし、更新の際に検討する」と回答するのが良いでしょう。
実際の更新時には、値下げに応じるか、断るか、状況に応じて考えて話し合ってください。
特に、値下げによる収入源と、空室による損失のバランスを良く考えなければなりませんね。

大家さんによっては、家賃を下げる代わりに、エアコンを新調してあげたり、ウォシュレットを新規につけてあげたり、カラーモニタホンを設置したりと、設備をグレードアップすることによって対応している方もいらっしゃいます。参考にして下さい。

2012年 公示地価

昨日、国土交通省が公示地価を発表しました。
1月1日現在の全国の公示地価は、4年連続で下落しました。




わが街千葉県は？

やはり、東日本大震災による津波や液状化の被害を受けて下落率が高いようです。
特に、震災の影響が著しい浦安市は、前年の1.1%の上昇から7.5%下落に転じました。
幕張メッセのある、千葉市美浜区も7.3%の下落と影響は大きいです。

2011年の後半から持ち直しの兆しのある地価も、大きく2極化されているようです。
商業地においては、西高東低で震災をきっかけに本社やデータセンターを関西に移転する動きが止まっていないようです。
上昇点も多くあることから、一部を除き地価も下げ止まり、比較的速いペースで回復しているように感じます。

私が仕事をしている津田沼周辺では、ここ。
坪＠約230万円です。
会社があるビルの3軒ほど隣のビルがある地点です。


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ちなみに、千葉県で一番地価の高いところは・・・

船橋駅前の本町4-3-21の地点。
坪＠約350万円でした。



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