サクセス大家さんセミナー
第１回サクセス大家さんセミナー☆
第１講座として 「税金と賃貸経営」についてを私の子供の頃からの仲良しの先輩税理士にお願いしました。
この方、まだ４０代前半で現役大家さんなんです。
賃貸経営を行うのに色々と苦労され、その裏話を中心にご披露いただきました。さすがに講演の経験も多いらしく、堂々としたものだったのですが、一番心に響いたのは『皆さんが長生きする事が一番の相続対策ですよ』でした。
確かにその通りですよね(^^ゞ
これからはリスク管理は自分でやりましょう、オーナーさんはもっと勉強する時代です、などなど歯切れよく講演いただけました。
そして、第２講座に私。。。
主に、「不動産業の裏事情」と「インターネットで満室稼動」の２部構成。
・空室で悩む家主と満室で元気な家主の２極化
・空室が増える理由
・賃貸物件の流通の仕組み
・大家さんがホームページで
・大家さんと業者は一心同体
等など、様々な提案をさせていただきました。
私にとっては初めてのセミナーだったので、時間は押すわ押すわで大慌ての第２部でした。
そしてトリには我らが「アメリカンドリームの中野社長」の登場。
各地の賃貸情勢などをちりばめながら楽しいお話を頂きました。
私が押してしまった分、プロの中野社長はきっちりと帳尻を合わせてくれて無事に終了。
大家さん１３人を含め総勢２３名で信用金庫の会議室は熱気でムンムンでした。
最初にしては上出来、上出来！！
経営コンサルタントからも、翌日気になった点等のチェックが入り(^^ゞ
アンケートを見ても、「とってもよかった」圧倒的多数(^^)
中には、現在の管理会社の不満がたらたらと・・・
こんな私が、皆さんのお役に立てれば嬉しいです。
皆さんに支えられて「セミナー１年生」無事に発進しました。
これからもがんばります☆皆さんに支えられて？？
←次回セミナーの予定は７月
カカトコリセミナーから学んだ事
会社に来て、たまっている未読メールを片付けるといい時間。
コメレスもままならず・・・
と言うわけで、数日間の出来事をひとつひとつ思い出して記事にしていきます。
４月２２日に参加した｢カカトコリセミナー」について・・・
カカトコリさんのセミナーも今回で３回目なので、段々次に喋る事が理解できるようになって来ました。
「これってあれが言いたいんだなぁ～」
｢と、言う事は〇○だな」とか・・・
これって進歩？
そんな中で、今回は、ふたつの目鱗を頂きました。
まずひとつめ
１）名刺に仕事をさせる
話が次に繋がる名刺→仕事をする名刺。
これは私もずっと思っていました。で２年ほど前に作った名刺が『似顔絵名刺』
データの流用も許可してくれたので、イラストレーターファイルにしてもらって店前に私の等身大の似顔絵が「どかっ」っと窓ガラスに貼ってあります。
でも、パッと見名刺ではいけないのですね。
そう、どの分野に詳しいかを表現する名刺が必要だ。
セミナー講師デビューもした事だし(^^)(後述します）名刺にも仕事をさせなきゃ。
それからふたつめ・・・
２）Ｍａｙ Ｉ Ｈｅｌｐ Ｙｏｕ
仕事を受ける為の魔法の言葉なんだそうです。
よかったらお手伝いしましょうか？
よかったら・・・
ビジネスの基本は、お節介ではない【親切】なんですよね！
【世の中はかぐや姫】
はじめ、何の事か分からなかったのですが、選ばれてナンボだが、選ぶ権利は有る。と言う事なんですって。
またまた勉強になりました。
←つづく
重要事項
調査･説明の内容
①石綿(アスベスト)使用の有無に関する調査結果の記録があるか。ある場合はその内容を説明。
②旧建築基準の建物（建築確認が昭和56年5月31日以前の建物）について、耐震診断を受けた事があるか。ある場合はその内容を説明。
調査･説明の方法
①石綿(アスベスト)
売主、貸主、施工会社、管理会社に、『使用の有無の調査結果の記録があるか』照会する。
無い場合、｢〇○に照会したが、記録の有無不明(あるいは記録がない事を確認）と記載。
有る場合、調査の年月日･実施期間･範囲、使用の有無、使用箇所、漏れている事項を確認し｢別紙調査結果の記録を参照」｢但し〇○については記載漏れがある｣などと記載。
②耐震診断
売主、貸主、施工会社、管理会社に｢耐震診断の記録があるか」照会する。
無い場合、｢〇○に照会したが、記録の有無不明(あるいは記録がないことを確認）と記載。
｢昭和556年の建築基準法改正後の建築建物なので、本項目は説明対象外」と記載。
有る場合、指定確認検査機関･建築士･登録住宅性能評価機関･地方公共団体の｢耐震診断結果評価書」、品確法の｢住宅性能評価書」、｢耐震基準適合証明書｣などを確認し、｢別紙調査結果の記録を参照」と記載し、それらの写しを添付する。
これって、どうなのでしょうか？
賃貸にしても売買にしても、売主、貸主、施工会社、管理会社に照会してアスベスト使用の有無や耐震診断の記録があるかどうかを確認して｢無い｣と言われれば、今までと何も変わらないのではないでしょうか？
宅地建物取引主任者としては、面倒が増えなくて少しホッとする反面、これで消費者は守れるのでしょうか？
騒ぎが収まるまでのにわか法案のような気がしてならない・・・・・のは私だけ？
しかし、これがどんどん普及していったら・・・
我々不動産業者は、貸主や売主に必ず｢調査してますか？｣と聞きますし、それが売却価格や賃貸価格に跳ね返ってくることも考えていかなければなりません。
と同時に、アスベスト調査や、耐震診断に新しいビジネスチャンスも？
う～ん、、、少し様子を見てみたいです。
賃貸仲介･賃貸管理のビジネスモデル
「仲介手数料･賃貸管理料を１．５倍にするビジネスモデル公開」
主催：船井総合研究所
でした。
しかし、何回行っても凄いです、船井総研東京本社。いったい何人のコンサルタントがこのオフィスに在籍しているのでしょう。あちこちのテーブルでお客様と打ち合わせ・・・
今回のセミナーの案内、ＤＭだけ見たときには、
①サブリース･滞納保証のポイント
②空室対策リニューアル工事
③賃貸オールゼロプラン
④客付力アップ集客営業ツール
の４つのポイントについてのセミナーだと説明されていました。
っが、実際に参加してみると・・・
確かに、これらの事もきちんと講演されていました。
しかし、この４つのポイント、どのポイントもある「重要ポイント」への誘いの入り口でした。
そのあるものがあって、管理戸数が３倍になって、売上２億円アップしたり、リフォーム工事売上が１．６億円アップしたり・・・なのだと言う事です。
果たして・・・・・
蓋を開けてみると、そのある事･･･それは『セミナー』
ＤＭもテレマーケティングも大家訪問も何もかも、セミナーに向けての布石＆仕掛け。
昨年の船井総研は、入居者の申込書と一緒に『管理受託』を、と言う手法でしたが、今年は少し進化してセミナーに関連付けています。
なんと、私共も偶然ではありますが、２５日に大家さんセミナーを開催させていただきます。
何とか地域に貢献したいと言う思いで頑張るつもりでいます。
出欠の連絡も連日入って来ているんです。
参加者でセミナールームが満員御礼・・・とはいきませんが(^_^;)
なんとか、私共の取り組みの思いのたけを話できたらと思ってます。
そして、それを実績で示すことがとっても大切なのです☆
そう、少しずつではありますが、コツコツとお伝えしていこうと思います。
もしかしたら・・・船井総研の大阪在籍のコンサルタントも同席するかも、、、です。
してやられたかな？船井総研に・・・
←どうするよ、俺
入園式で
昨日は、ある市内の幼稚園の入園式がありました。
私、そこの学校法人の理事を仰せつかってます。
だので、入園式には壇上でご挨拶。
朝10:00からの開式に舞台の緞帳がゆっくりと開いていきます。
すると、子供達の隣に座るお母さん達の他に、ホールの中にはスーツを着込んだお父さんがた～くさん。
これが凄い数でした。会場真っ黒です(笑）
これも少子高齢化の現れでしょうか？
『子供が少ないから、子供が大切にされ持てはやされる』
様子を観察してみると、あれは両親の他に祖父母も来ていますね。なかには両親の祖父母までが・・・
確かに昨日は、土曜日でしたのでサラリーマンの方たちはきっとお休みでしょうから(園も見越したことでしょうが）お父さん達の数も多かったのだとは思うのですが。
少子化により、減少するであろう不動産･建設業界を取り巻く環境も、発想を変えてみる必要がありますね。
若年層の人口がこれから減少し続けても、こだわりのひとつひとつにお金をかける事は忘れない様になるでしょう。
子供ひとりひとりにかける手間とお金が増えるのですから・・・
キーワードは・・・
「贅沢･････」かっ？
ホームファッションフェア2006
昨日は、日本最大のホームファッションの国際専門見本市「第１回インターナショナルホームファッションフェア２００６」に行ってまいりました。
いつもの東京ビッグサイトです。
家具、インテリアアクセサリー、照明、ファブリック、マイルーム、マイグッズで生活空間を演出し、感度の良い部屋づくり、生活者のニーズを満たすライフスタイルショップが出揃う見本市です。
今回初めての開催だったのですが、私共の『家』に関連する職業には打って付けのフェアだと思い、申し込んでおきました。
ギフトショーほどの派手さはなかったですが、ホームファッションに特化した今回の催しは、不動産業・建材業・建設業を営む私としては、見逃せませんでした。
今や我々の生活空間は、すでに住むための『箱」ではなく、新しいライフスタイルを模索しています。
そこに新しいマーケットがあると思うのです。
従来の市場の流れは、家具や照明、雑貨などの商品流通→エンドユーザー・建築や内装、建材などの物づくりの流通→エンドユーザーから、全てをコラボレーションされたもの→エンドユーザーへと新しい流れになってきています。
それを総じてホームファッションというのだそうです。
私達も、単なる建材屋、工事屋、不動産屋から全てが融合されたホームファッション業者へと移行していかなければいけないのかも知れません。
時代と共に業態もどんどん変化することの面白さを実感しながら、それを追い求めるアンテナがいくつも必要なことを認識しました。
しかし、心残りがひとつ･･･
隣でプレミアム・インセンティブショー春2006をやっていました。
こちらは、ファンシー商品、生活雑貨、文具事務用品、玩具、家庭用品、時計眼鏡、スポーツ用品、宝飾アクセサリー等々・・・ノベルティをはじめ、販促ノウハウ・手法を含めて提案する販促マーケットの専門見本市。
こっちも行きたかった。毎年春・秋と開催されるので、次のチャンスは秋だな。
カカトコリセミナーのお知らせ☆
カカトコリさんの東京第３弾セミナーの告知を致します。
前回セミナー内容をシェアした時に、「次回開催があったら教えて」といった要望が御座いましたのでソッと記事にします（笑）
次の日にライオンズクラブの年次大会が朝早くからあるので、懇親会は残念ながら今回は欠席なのですが･･･この懇親会がまた濃くて深いのです。
品川セミナーが残席わずかなので早めに申し込んでくださいね☆
【ほとんどお金を使わないでお客様を集める方法】
～見込み客がファンに変わる５つの秘術～
◆ 内容：シリーズセミナーのまとめとして、集客方法、売りの作り方
をお伝えしてきましたが、今回はまとめとして、実践的な
営業の方法をお話しします。どんな仕事でも営業ができない
と継続はおろか、存続すらできません。
◆ 会場と日時
《大阪会場》
新大阪丸ビル 本館 511号室
平成18年4月15日（土） 14：30～ 受付開始
15：00～17：00
《品川会場》
品川きゅりあん 第一講習室
平成18年4月22日（土） 18：30～ 受付開始
19:00～21：00
◆ 参加費用：10,000円（税込み）（当日会場でお支払いください）
◆ 注意：参加される方はＡ４のノートと名刺を50枚くらいお持ちください
◆詳細およびお申し込みは
今すぐ⇒ http://cacatokori.opal.ne.jp/2_0504.html
◆過去参加者の声
「今回初参加でしたが、一回目も参加すればよかったと、つくづく
思いました。」
４０代 男性 ＫＹ さま
ちなみに私の声も追加しておきます（笑）
◆過去参加者の声
「躊躇していることを実行することの大切さに気づきました。
ありがとうございます。」
alfort さま http://ameblo.jp/alfort/