低金利にこだわるデメリット

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は銀行融資のお話で・・・
「低金利にこだわるデメリット」
というテーマでお伝えします。
　

不動産投資や民泊運営を始めるにも、
融資を使うのが一般的に
なってきましたので・・・
どんな条件で融資を受けているのか？
情報交換する場も多いかと思います。
　
そこで話題になるのは大抵、
　
・どこの金融機関で
・融資金額いくらで
・金利何％で
・期間何年で引けたか？
　
ということかなぁと。
融資金額はフルローン、
もしくはオーバーローンでしたら、
皆さん嬉しいですし・・・
期間は長く、金利も低い方が、
一般的には良いとされています。
　
ただお話ししていると、
特に金利は「０.１％」でも安く！と
こだわって考えている方が多く、
「金利１％以内でないと借りない」
という方や・・・
「金利低く借りている人こそ凄い」
と一つの指標にしている方も、
少なくないのかなぁと感じます。
　
もちろん金利は０.１％でも安い方が
良いのは間違いありませんが・・・
安い金利にこだわると、
実はデメリットもあります。
　
実例として、私は６〜７年前の
属性があまり良くなかった時に、
　
　
・某信用金庫にて
・１５００万
・金利５％
・期間７年
　
　
というかなり高金利、
短期間で融資を受けていました。
　
どうでしょう？
あなたはこの条件で融資を受けますか？
　
　
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ではこの１５００万で、
私がどうしたかというと・・・
　
　
①大阪市内のボロアパート購入
・金額約４００万（リフォーム代込み）
・大阪市内駅、徒歩６分
・現況利回り１３％
・満室利回り２６％程
　
②大阪市内の民泊可能な中古戸建購入
・金額約９００万（リフォーム代込み）
・大阪市内駅、徒歩７分
・購入時は空室
・民泊運営者に賃貸して利回り２０％程
　
　
と、この２物件の購入に当てました。
そして購入後１〜２年後に、
両方とも売れまして・・・
　
　
①４００万→９００万で売却
　
②９００万→１９００万で売却
　
　
と、両方とも倍近くで売れました。
１３００万が２８００万になって、
戻ってきた訳です。
　
どうでしょう？
諸費用など差っ引いたとしても、
個人的には金利５％どころか、
もっと金利高くてもやっておいて、
良かった融資だと感じてます。
　
ちなみに①も②の物件も、
当時の私の属性でしたら安い金利で
融資引くのは厳しかったですし・・・
今でも築古物件への融資は厳しいので、
普通に融資を借りれたとしても、
低金利では借りれないでしょう。
　
基本的に低金利で借りれる金融機関は、
都銀や地銀が多く・・・
その辺りは審査が厳しいため、
築古物件や空室が多い物件には、
融資しないことが多いです。
　
つまり《低金利で借りれる》という事は、
金融機関からすると《リスクが低い》から、
低金利でも貸してくれる訳です。
　
逆に、金融機関が《リスクが高い》と
考える物件の場合は《高金利で貸す》訳です。
　
でも実際に私は高金利で借りてでも・・・
相場よりも絶対に安くて、
化ける可能性がある物件だと
確信があったので当時迷わず購入しました。
　
つまり「金融機関が考えるリスク」と、
「実際にあるリスク」には、
かなり乖離がある訳です。
　
もちろん私の方も、
購入時から倍で売れる確信までは
ありませんでしたが・・・
それでも相場よりは安いのと、
民泊用にしたら価値は上がると
感じていたので購入に踏み切りました。
　
もちろん確実ではないので、
リスクはありましたが・・・
そのリスクを取ったからこそ、
大きなリターンが得られたのも事実です。
　
なので、低金利にこだわると、
こういった大きなリターンが見込める
案件に手を出しづらくなるのが、
個人的にはデメリットかなと感じます。
　
ただもちろん、無駄に高金利の
融資を借りる必要はありませんし・・・
高金利で借りても、
リターンが低い案件に入れるなら、
辞めておいた方がよいでしょう。
　
ただどう考えて良い案件だけど、
何らかの理由で融資が付きづらい
案件などはたまにあります！
　
そういう時は低金利にこだわらず、
多少高い金利でも融資を受けて
取り組むという選択肢を持つ方が、
躍進期には必要かなと思います。
　
もうこれ以上規模を増やさず、
現状維持か終活していくなら・・・
どんどん借り換えなどもして、
金利安くしていくのも良いでしょう。
　
ただ私はまだ引退するには早いので、
多少金利は高くても融資を受けて・・・
もう少し規模拡大していきます！！
　
　
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