海外不動産投資をやらない理由

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　　
今回は海外投資の話で・・・
「海外不動産投資をやらない理由」
というテーマでお伝えします。
　

私は2011年のサラリーマン時代に、
大阪で中古区分物件を購入し、
そこから不動産投資を始めて・・・
2015年頃から民泊も始め、
民泊と不動産投資を絡めて、
規模拡大して現在に至ります。
　
私はエリアは広いものの、
日本国内の不動産と民泊に
的を絞って買ったり運営してます。
　
ただ、たまに話として挙がるのが、
海外での不動産投資の話が
出てきたりするので検討したり、
相談乗ったりしますが・・・
基本私のスタンスとしては、
　
　
《海外不動産投資はやらないし
　人にも絶対に勧めない》
　
　
という結論です。
それはなぜか？
今回は書き出してみます。
　
　
①融資を活用できない
　
シンプルに一番のデメリットは、
この融資を活用できないことです。
　
海外不動産は案件や国にもよりますが、
基本は融資が引けません。
たまに融資を引ける商品もありますが、
総じて金利がめちゃくちゃ高いです！
　
日本国内の不動産を買うのに、
融資を引くなら・・・
安ければ都銀なら１％以下、
１〜２％台でも信金信組、
かなり高くても３〜４％ぐらいです。
　
ただ海外不動産を買う融資の場合、
融資額が伸びなかったり、
金利が高かったり・・・
諸々条件が国内不動産よりも、
明らかに条件が悪いです。
　
　
②国内不動産よりも利回りが低い
　
これも案件によりますが、
ほとんどの海外不動産案件は、
国内不動産に比べると・・・
利回りがかなり低いものばかりです！
　
インカムゲイン（家賃収入）ではなく、
キャピタルゲイン（物件売却）で
利益を出すのでそれで良いのだ！
という議論もありますが・・・
でも結局値上がり目的の物件でも、
全て値上がっているでしょうか？
　
物件や案件によるでしょうが、
上がったものもあれば、
そうでないものもあるでしょう。
　
逆に国内不動産を見てみると、
利回り高いから値段が
上がっていないかというと・・・
この１０年はずっと値上がっており、
利回り高い物件については、
インカムもキャピタルも両方取れてる、
という状況でした。
　
それなら利回り低くて、
キャピタルしか狙えない海外不動産より、
インカムもキャピタルも狙える
国内不動産を狙った方が良いかなと。
　
　
③トラブルが海外の方が多い
　
これも案件によるとは思いますが、
国内と海外を比較すると・・・
圧倒的に海外不動産の方が、
トラブルが多いと感じます。
　
　
・プレビルドのコンドミニアムだと、
　工期が遅れるや建たないなど
　
・物件取得時の契約や金銭、
　所有権関連のトラブル
　
・建った後も不具合多発や、
　修理費用が多額に請求される
　
・現地業者と連絡が取れなくなる
　
　
などなど保有している友人の話を聞くと、
トラブルばっかりで良いなぁという
話をほとんど聞きません。。。
（もちろん良い案件もあるのでしょうが）
　
　
④海外不動産投資で
　成功している人を見たことがない
　
これは完全に私の目線ですが、
海外の不動産投資で大成功した！
という人を私は見たことがありません。
　　
国内不動産投資で成功している人は、
山ほど知り合いにいますが・・・
海外不動産投資ではいないんです。
　
多少、海外不動産をやっている人も、
元は国内不動産投資だったり、
他の事業で成功していて・・・
一部を海外不動産にしていて、
収支としては多少プラスという人も
確かにいますが、
それが本業ではないですね。
　
唯一儲かってそうなのは、
海外不動産を仲介する業者さんです。
仲介できればそれが儲かろうが、
儲からなかろうが・・・
仲介する人は利益は出るので、
良いかもしれませんし、
仕掛ける側としては儲かるでしょう。
　
でも購入する側では、
多少儲けが出る人はいても・・・
正直、国内不動産投資を
しっかりやっている方が手堅く、
安定的に儲かっているイメージです。
　
　
なので４つほど理由を挙げましたが、
個人的には海外不動産投資はやりませんし、
相談されてもお勧めしません。
　
下手な海外不動産やるぐらいなら、
国内不動産の方がずっと良いので・・・
しっかり日本国内で納税して、
融資を組んで国内不動産を購入することを
私はお勧めいたします！！
　
　
PS.
先週もかなり動いてまして・・・
月初早々に今年一棟目の購入決済し、