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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
今回は不動産投資のお話で・・・
「今年二棟目決済と購入目線」
というテーマでお話します。
私は民泊の本も出版したり、
民泊の専門家として情報発信しているので
民泊メインと思われがちですが・・・
元々は１０年ほど前から
サラリーマン大家で勉強を始めて、
不動産賃貸業を勉強しているので、
不動産投資歴はそこそこあります。笑
ただ2014年に独立して、
その頃から民泊メインにやってきたので
普通の賃貸業用の物件は、
途中ずっと狙っていませんでしたが・・・
コロナ禍で民泊などが不調のため、
ここ１年ぐらいは賃貸業の物件を
どんどん買い進めていってます！！
そして昨日、今年２棟目となる
一億超えの一棟RC物件を購入しました！
３月に購入した物件と合わせて、
合計６０室、２億超えの物件取得になります。
あえてこの場では、
詳細なスペックなどは控えますが・・・
不動産への融資が厳しくなってきた、
と言われている中で割と順調に
買い進められている方かなと思います。
そして立て続けに購入していっているので、
一部の方からは・・・
「どういう目線で購入していってるの？」
と聞かれたりするので、
私の購入目線のお話をしたいと思います。
検討している不動産をいくらで買うか？
と言われても、物件によって
立地、広さ、リフォーム状況や設備、
諸々の条件が絡まっていますし、
購入する人の状況や融資の市況によっても
適正な価格というのは上下するので、
プロの不動産業者でも、
正確な価格の値付けは難しいと思います。
もちろん購入目線で言えば、
安ければ安いほど良いですが・・・
無茶を言うと売ってくれなかったり、
他の人に買われてしまいますので、
本当に購入目線は難しいです。
ただあまり目線を下げてしまうと、
後々苦労するのは自分自身なので・・・
私はシンプルに次の目線で考えてます。
「複数の出口が持てる買い方」
シンプルにこれだけです。
たとえばですが・・・
・購入してすぐに売却しても、
○割以上は利益が出る。
・普通賃貸で保有していても、
キャッシュフローだけで利益が出て
短期間で元手を回収できる。
・今は空室が多いものの、
リノベして満室にできれば高値で売れるし、
持っていてもCFが十分でる。
・築年数は古いが立地が良いので、
５〜１０年は保有しておきつつ、
後々は解体して新築を建てる予定。
・民泊運用できるようにできれば、
更に利益も伸びるし、
より高く売れる可能性がある。
などなど。物件によって違いますが、
私は複数の選択肢や出口があるか考え、
多少の想定外があったとしても・・・
対応できるような買い方をしてます。
ここでポイントなのは、
「物件」ではなく「買い方」が
非常に重要かなと思っています。
同じ物件でも・・・
１億なのか１.２億で買えるのかで、
話は全然変わってきますし、
現金で買うのか？
融資ならどんな条件で買えるのかでも
全く話は変わってきてしまいます。
あともう一つ大事なのが、
《今より付加価値を付けられるか？》で・・・
すでにキレイで満室、
修繕する部分がない物件だと、
そのままだと改善する余地がないので、
できればボロボロガラガラであったり、
新築なら手間暇かけて建てるなど、
何かしらの手間をかけるのが良いですね。
特に不動産初心者の場合は、
まず購入することに目が行きがちで、
「融資が出るなら買う！」という
目線になってしまう方もいますが・・・
そうではなく「どれだけ出口があるか？」と
「自分ならどういう付加価値を付けられるか？」
といった目線を持たれると良いかと思います！
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PS.
先週は決済した物件の段取りなどで、
バタバタしてましたが・・・
それでも不動産の集まりには
顔を出したかったので、
一泊で福岡出張で勉強会に顔出しました！
ホームパーティーばりに、
レンタルスペースを借り切って
寿司職人を呼んでいたりで・・・
豪勢な懇親会で良かったです♪
翌日は別の不動産投資家の集まりで、
昼からBBQをやるとのことで・・・
ノンアルコールでBBQを楽しみました！
また緊急事態宣言が伸びてしまいましたが、
早く収まって欲しいですね。。。
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