不動産投資会社設立を銀行も了承くれました

不動産賃貸を目的とした合同会社設立の相談にきたYさん、銀行からも会社設立のコンセンサスを得て、

合同会社の設立もすぐ終わり、合同会社の具体的な運営方法の相談に、先週土曜日に見えました。

Yさんはアパート２棟とマンション２室を有しており、年間の賃料総額は１千万以上になります。

また、幸いなことに不動産管理会社が集金代行をしてくれるため、家賃はすべて管理会社から振込まれてきま

す。そのため、管理会社からの家賃の振込先をYさん個人から合同会社に変更するが簡単にできます。

入居者に家賃の振込先を変更してもらう煩わしさがないので、

手っ取り早く合同会社の売上を作るため、Yさん個人所有の物件を法人が賃借し、

店子に転貸しする形態を取ることを勧めました。

本来は合同会社の所有とすべきでしょうが、

名義変更の登記費用・不動産取得税はバカになりません。

次善の策でいきましょう。

中国の会社の出資金は５３０万円のはずが、５３１万振込んできた。

日本人が出資者（発起人）であれば、

出資金は自分名義の預金通帳に入金し、

その通帳のコピーを取れば出資金の保管証明となります。

それでは、中国の会社の出資金の保管証明は

どのようにすればよいと思いますか？

日本人の発起人がいれば、その日本人の預金通帳に入金すればいいのです。

中国の会社の出資金は530万円です。

ところが、日本人の口座に送金されてきたのは約531万円と、

530万円をわずかながら超えてしまったのです。

本来530万円丁度であれば、何も問題が無かったのですが、

仕方がないので、法務局に確認したら

多いのであれば得に問題ありませんとの回答でした。

やれやれ、やっとこれで４月１日に設立登記ができる。

中国人の会社の定款認証がやっと終りました。

やっと、定款認証が終りました。

とにかく、日本人が株主の会社と違って、外国人が株主の会社の設立手続きは厄介です。

公証人は、中国の証明書対して翻訳を付けろという。

まあ大体漢字で書いてあるから、私が見ても（読めません）意味は十分わかります。

私は、そもそも公証人が定款認証をする意味がどこにあるのか、よく分かりません。

この規制緩和の時代に、

法務局でも15万円の手数料（収入印紙）を取るのなら、彼らがチェックすればいい

と本気でと思っています。

ちょっと話が余談になりましたね。

定款の認証が終ってしばらくして、依頼者のYさんから連絡がありました。

早速、中国の会社から出資金を振込んできたとのこと。

なんと、その金額が出資金５３０万円より為替の関係で、

少し多く入金されているというのです。

少なかったら完全にアウトですが、

多かっても大丈夫なのかは、私にも経験が無いので分かりません。

明日、また法務局に聞かねば　(ﾉ_-｡)

資金の使途は

前回も説明しましたように、金融機関から借入する際には、

「何に使うのか？」という「資金使途」の説明は、非常に需要です。

借入申し込みの際は、必ずここを聞かれますし、

創業資金を借りる際は、日本政策金融公庫でも、制度融資でも、

申請書類を提出して、面談の際には詳しく聞かれます。

資金使途は、

仕入代金や従業員の給料、諸経費などを支払うための「運転資金」、

車や機械、パソコン、土地、建物などの設備を購入するための「設備資金」、

分類されます。

設備資金の場合、見積書やカタログなど、その設備の価格がわかる資料を提示しなければなりません。

運転資金の場合でも、創業融資の場合は、大まかな支出の内訳を計画書に記載しなければなりません。

すでに稼働している会社が「運転資金」融資を申し込んだ場合には、

取引先からの請求書等を提出することを要求されることがあります。

使いみちをはっきりさせない企業に、銀行や日本政策金融公庫は融資してくれません。

銀行や日本政策金融公庫から融資を受けようと考える場合、

「△△を購入するのために資金が必要だけど○○円足りないな。」

「じゃあ、足りない○○円を金融機関に融資してもらおう！」

というで必要資金、つまり、いくら借りたいのか？が決まるのが当然です。

たまに、「借りれるだけ申し込みたい。」とか「いくらまで借りれるか？」

というような言い方をされる方がいますが、こういう概念は通用しません。

金融機関の担当者にそういう言い方をしても、まず、相手にしてくれませんので、

ご注意を！！

ですので、次に説明する「資金使途」が重要になってくるのです

資本金の払込は定款認証の後ですよ

日曜日に会社設立の相談に見えたNさん。

現在はサラリーマンであるので、会社設立手続きに必要な作業は奥さんが代行することになった。

打ち合わせの時に、まず定款の認証が先ですよ、それから資本金の払い込みですよ、

と念を押したはずなのに、

定款認証のために必要な「印鑑証明書」のコピーと

資本金を入金した通帳のコピーを同時にＦＡＸしてきた。

慌てたのはこちら側、急いで公証人に定款をチェックしてもらい、

奥さんに「印鑑証明書」と実印、それから定款認証手数料を持ってきてもらい、

夕方ギリギリに電子定款の認証手続きを終了できた。

会社設立手続きの通常の流れからすれば、

定款認証が済んでから、資本金の払込をするのが当たり前である。

ただ、法務局も、「資本金の払込」が「定款認証」に先行しても、

若干多めに見てくれるのも事実である。

実際のところ、過去にそんなケースもありました。

昨日は日曜日に関わらず、会社設立相談に来られました。

昨日は日曜日でした。　

私は墓参りを予定していましたが、どうしても日曜日でないと来れないということで、

墓参りを取りやめ、事務所で会社設立の相談とあいなりました。

依頼者のNさんは、現在サラリーマンです。ただし、３月３１日付けで定年退職を迎えられます。

４月以降、Nさんは再雇用ではなく、業務委託という形で報酬をもらい、

引き続き会社の業務に従事することになったそうです。

Nさんの相談内容は次のとおりです。

①　会社を設立して契約した方がいいか、個人事業の形がいいか？

②　会社の形態としては株式会社がいいか、合同会社がいいか？

③　社会保険関係はどうすればいいか？

この内、株式会社とすべきか、合同会社とすべきかの選択ですが、

もちろん、設立コストは合同会社の方が安いのは当たり前のことですが、

私は、いつも次のようにアドバイスしています。

「もし、あなたが会社の名刺を持って営業などで頻繁に人に会うのであれば、

是非、株式会社にするべきです。」と。

合同会社という名称は馴染みがありません。、

それ以上に、合同会社の代表者は「代表社員」と呼ばれ、

株式会社のように「代表取締役」という肩書きを使えません。

何で、立法者はこんな理不尽な肩書きをつけたのか、

とそのセンスのなさを疑います。

結局、Nさんも株式会社を選択され、今日定款の認証が終ったという次第です。

やっと定款のチェックが終りました。

以前から、懸案であった中国の会社が出資し、その代表者が取締役に就任予定の株式会社の

公証人による定款チェックが終了しました。

外国会社や外国人が出資者や役員に名を連ねると、大変手続きが面倒です。

まず、第一に公証人は中国語が分からないから翻訳を添付しろといいます。

多少は違っても、同じ漢字のことですから、大体の意味は分かるはずですが。

日本人であれば、印鑑証明書があれば本人確認できます。

中国にも日本の公証人のような人がいて、

登記簿謄本や印鑑証明書の原本証明書を発行してくれるので、

それで本人確認をすることになります。

それから、外国会社が出資する場合には、

外国会社と新たに設立する日本の株式会社の事業目的が類似していないとダメですから、

要注意です。

融資申込みのポイント

金融機関に融資の申込を申し込むに、重要となるポイントは以下の通りです。

１．　いくら借りたいのか？

２．　何に使うのか？

３．　返済できるだけのキャッシュフローはあるのか？

４．　担保はあるのか・保証人はいるのか？

５．　いつまでに返すのか？

この内、　２．　何に使うのか　が、私は一番重要なポイントだと思います。

創業時の借入れの場合、「設備資金」名目の借入金の方が明らかに借りやすいです。

店舗の改装資金や什器備品の購入資金などが該当します。

これに比べて、運転資金（仕入代金など）名目での借入は、

借入金額を減らされるなど、不利に扱われることが多いです。

次に、返済期間ですが、

一般的に、運転資金の場合は３年～７年以内、設備資金の場合は５年～１５年以内

くらいで融資していることが多いようです。

もちろん、返済期間が長いと貸し手のリスクが高くなるので金利も高くなりがちです。

しかし、金利負担が低い方が良いと言って短期で借りてしまうと、

月々の返済額が大きくなりますので、資金繰りが厳しくなります。

逆に、長期で借りることができれば、月々の返済が少なくなりますので

資金繰りが楽になりますが金利の負担が短期に比べて増えます。

月々の返済額と事業からのキャッシュフローを、よく比較しながら返済期間を考えましょう。

創業時は、資金繰りが厳しいことが多く、

なるべく長期で借りた方が事業が安定しやすいので、

私はできる限り返済期間を長めに設定することを勧めています。

法務局から会社の目的について補正を言われました

会社法の改正以来、事業目的の記載はかなり自由度がましたのは事実です。

例えば、それまでは「輸出入業」といった抽象的な目的の記載は認められず、

食料品の輸出入といった具合に、何を輸出入するのか特定の品目の記載が求められました。

今は「輸出入業」でも登記できます。

今回設立するのは、合同会社であったため、定款の認証が不要です。

そのため、補正も法務局で定款記載の目的を訂正すればいいという気楽さもあって

少々手を抜いたのが悪かったのですが。

本人が作成した定款原稿がそれなりによくできていたので、それをそのまま使ってしまいました。

「生命保険の代理店」はやはりまずかったようです。

私は、目的の検索ソフトを使っています。

確かに「生命保険の募集に関する業務」というのが、一般的です。

やはり、目的のチェックは手を抜くことが無いようにしなければ、

と多いに反省させられたのでした。

不動産投資会社を設立すればもっと融資が受けられる？

不動産賃貸を目的とした合同会社を設立したいというYさんが会社設立の相談に来られました。

Yさんは、民間企業のサラリーマンで、副業として不動産投資をしています。

不動産投資自体は順調で、サラリーマンの副業としてはこれ以上銀行から融資が受けられない規模になり、

今後は不動産投資を目的とした合同会社を設立して、

さらに銀行融資を受けて物件を取得したいと考えているようです。

そのため、Yさんは合同会社に個人所有の不動産投資物件を移管することを考えていました。

そうすれば、合同会社の経営成績を評価して融資が受けやすくなると考えたようです。

考え方は間違っていないないと私も思いますが、

実務上は不動産の移転コストがかかり過ぎるデメリットがあります。

不動産移転登記費用・不動産取得税はバカになりません。

私は、合同会社に所有権移転する必要があるのかどうか、

まず、銀行としっかりと相談するように勧めました。

会社設立はそれからでよいはずです。