渋谷区港区の不動産価格動向予測2020年～マンション価格は維持か下落か？

あっという間に時が過ぎてしまいますので、早いとこ今年も渋谷区港区の主にマンションの現状と予測をしておきます。

2020年も鍵となるのは
二極化の拡大と激しい円高
です。

特に激しい円高が来ない場合は価格相場は下落することも無いでしょう。
二極化の拡大により不人気な物件だけは緩やかに下がるでしょう。

2019年下半期から年末も事業用不動産はトレンドや価格の変化が大きかったんですけど、居住用マンションはそれまでと同様で最初の価格が高すぎての調整や不人気な条件のモノ以外は値下げも無く、相場が下がるような兆候は見られませんでした。

資産流動性のバランスが良いものとなると圧倒的物件不足が続いているためにむしろやや高め～まあまあ高めでも売れていきます。

もちろん代々木上原、代々木公園(八幡)、表参道、代官山、中目黒、恵比寿、広尾、六本木、麻布十番、白金台近辺のお話です。

なのでこの辺を希望している人で現金なりローンなりで買えないことない価格だけど、５年以上前の価格が頭にこびりついていて買えないという方。
買えないことないけど価格だけが気に入らないという人は、そんな記憶はとっとと消去して購入に踏み切った方がいいですよ。

というのも二極化の拡大によりさらなる人口流入が進み、賃料相場が上がっていく可能性が出てきたからです。

もちろん賃料相場が上がれば売買価格も上がります。

海外の富裕層が移住地としてどこまで東京ど真ん中どころか日本自体に興味を持つかは昨年書いた通り相変わらず疑問符が付きます。

世界中の都市と比べれば日本人が思ってるほど東京って魅力ないと思いますからね。

ですがどうやら国内の郊外、田舎、地方のお金持ちの方々が安全性や生活環境の永続性を求めての都心中心部への移住や別宅を求めての住居需要が加速してきているようなのです。

理由は地方の疲弊問題もありますけど、ここ数年の自然災害の多さです。
東京ど真ん中も無災害ではありませんが復旧の早さは安全性に繋がります。
タワーは災害に弱いですけどね。

過疎だったり人手不足だったりで病院どころか日々のライフラインさえ不透明、ましてや生命の危険性を感情ではなく冷静に意識するようになると、本格的に不味い状況になる前に…と動ける人は考えるようになってるようです。

動ける人は余裕があります。
なので利便性や環境の良い都心中心部の一等地から集まってきます。
 

特別供給が増える訳でもなく、ましてやバランス良いものとなるとポツポツしか出ないエリアでは需要過多により賃料も売買価格も上がっていくという流れです。

そもそも資産流動性に富んだバランスいい物件はポツポツしか出ないので価格以外の希望を満たして今の相場くらいの物件に出会ったらそのチャンスは逃さないように！

東京（都心中心部）に人口集中が加速していくとこのエリアの居住用不動産、主にマンション価格は上昇していくことになりますし、景気悪化などで他の区や東京全体が下落することになってもそういう物件だけは価格が下がらない、悪くなってやっと今程度の価格というシナリオが現実化します。

そうでなくとも二極化によりお金がだぶついているところはだぶついています。

相続対策マネーやケイマン・パナマ系企業マネーなどは超一等地の空間を常に狙っています。

これらは自分が住むわけではないので家として不動産をみることはなく金融商品としてしか見ていないので、いい物であれば多少高いくらいなら税金で持っていかれるよりはましという理屈と超資金力で攻めてきます。

この先景気悪化で価格が崩れ始めたとしても住宅ローンを組んで…などというごく一般的な場合では太刀打ちしようもなくそもそも買えません。

またそういうお金が流れ込んでくれば物件数が少ないエリアであれば一瞬少し下落したとしても一瞬で元に戻ってしまいます。

ただ渋谷区でも京王近辺や恵比寿広尾の徒歩10分以上エリア、港区でも品川や三田、新橋、湾岸エリアなどのいまひとつ方面は他の区と変わりませんし、まだまだこの先何年も価格が急上昇する可能性は薄いでしょう。

そしてこれまた二極化の拡大により人気エリア内でもバランス悪いとか不人気な条件が強いものは既に価格差が出てますし、これからも下がり資産性も流動性も減りただの負動産になるので相当の理由がない限りはいくら近隣よりも低価格でも手を出すべきではありません。

一部を除いて駅から遠い、うるさい、暗い等は低価格化が進んでますが借りてもいいけど買っちゃダメよ。

＊おまけ

事業用不動産はやはり二極化の拡大でダメなものから下落が加速していきそうです。

目先の利回りがあったとしても超超ハイリスク金融商品です。

中央区江東区をはじめとした23区東、北エリアは等は新築マンション販売不振や価格下落から中古も崩落しかねないので、どうしてもそのエリアという方はステイですね。
(でも新しくてもおそらく負動産まっしぐらですよ)