またまた、1年半以上も大幅にさぼってしまいました。
ただ、何となく都心中心部、特にマンション相場の様相に変化が出てきましたので、いよいよ沈黙を破って動向更新です。
渋谷区・港区はネットなどでも誰かが言っているのを見かけましたが、実際に販売物件がかなり急増しています。
現時点ではまだ価格が落ちているなどということは全く無いのですが、とにかく３月くらいから増え始め、未だ増え続けている状況です。
ここ数年レベルで見ても、港区・渋谷区の人気エリアのみに絞った形で2倍近く（区内全域だと3～4倍）にはなっています。
ですが、もちろん価格帯は１年前に書いた記事（2024年9月 渋谷区・港区の不動産価格動向）と同等以上のとんでもない高価格です。
原因としては、あくまでも予想の域を出ませんが、ファンド商品のEXITを迎えている（単体なのかアセットとして組み込まれているのかはわかりません）、或いは投資用販売在庫や、不動産会社が自社資産として所有していたと思われる（会社の決算を見据えて（若しくは迎えて）、自社保有資産の放出）物件がそのほとんどです。
なぜかというと、仲介物件よりも不動産関連会社が売主となっている高額物件の方が、圧倒的に目につく…というか大量に増えている状態だからです。
それなりに広さもあり、けっこう新しめ（築浅）のものが多いです。
しかもオーナーチェンジ（賃借人が住んでいる）ではない物件のほうが多い印象です。
でもなんやかんやで気づけば19年、仕事上でこのエリアを定点観測をしてきている視点での予想です。
ということで、結局どういう動きをしていきそうか…という話になりますよね。
エリアや物件に多少の差はあれど、これだけ同じような高額物件の売り物が一度に大量に出てくると、そういう物件（価格２～３億から５～６億以上）はここ数年青天井と思われた価格の天井が見えてきそうです。
場合によっては価格の大幅下落の始まりになるかもしれません。
（リーマンショック前後の状況に薄っすら似ております）
しかし資産の組み替え時期がたまたま重なった、というだけのこともありますので、そうなるとまだまだ落ちないこともあります。
ですので、都心のマンション価格崩壊前夜みたいな言い方は乱暴すぎで現時点では完全な釣りワードです。
本気で言っている人だとしたら、そんな人の言うことは聞かない方がいいでしょう。
無知すぎますから。
当然にサイズや立地や築年数、実需（まだ一部特別な人ですが…）として買われるか…などによって、動きはバラバラになりますんで、全体的に一気にどうこう動くということは今のところは考えにくいでしょう。
二極化は大幅に進みましたから、海外マネーや大企業、大資産家が、都心中心部の不動産から資金の引き上げを行っていくらか価格が下落したとしても、その次の層にいる新たな富裕層や海外マネーが、ある程度はしっかり買い支える可能性があります。
ましてや今は未だ増えていない、少し小ぶりサイズのマンションはがっちり買い支えられるかもしれません。
現金を持っていて、数億であれば住宅ローンとか金利とかも関係ない人達もますます増えているでしょうしね。
ホルムズ海峡の影響（というか新たに増えた戦争の影響）で、建材不足や価格高騰が建築業界の川下では実際に起こっています（お米みたいにどこかで目詰まりしているだけかもしれません）ので、建築・不動産業界の企業などが実際に経営資金の確保のために売却を行っているようですと、リーマンショック前の中堅マンションデベロッパー軒並み民事再生～からの不動産価格下落はあるかもしれません。
また他業種でも事業悪化から資金繰りに困っての資産売却、ということも始まれば、リーマンショック後の不動産価格崩壊ということになるかもしれません。
しかしリーマンショックの頃から顕著になってきてますが、このままイラン情勢から世界的な不景気が始ったとしても、倒産したり路頭に迷う企業や人々が大量に出る一方で、全くへっちゃらでむしろウハウハが止まらん！というような企業や人々が必ず存在します。
特にそういう人やお金が集まりやすい超人気エリアは、たとえ渋谷区・港区のマンション価格下落が始まっても、一切下がらないかもしれません。
超人気エリアとは北青山3、南青山3・5、神宮前5・6、六本木4・6・7、西麻布1・3、代々木5、元代々木町、上原1、富ヶ谷1、広尾5、南麻布5、元麻布・麻布十番、等の一定部分です。
＊上記丁目は現在でも微増（ここ数年ではマシ）はしておりますが、まだまだ物件数自体が極僅かです。
高価格帯の物件から徐々に価格下落が始まって、徐々にその下のサイズや状態の物件も下落、ひいては投資用ワンルームまで全体的に不動産（マンション）相場が下落…という夢のような話（個人的には仕事がしやすくなるので是非そうなってほしいですが…淡い希望になりそうです）もあるかもしれません。
それでも上記のような上層の方々から、自分の予算（購入可能）レンジに入った途端に、バランスのいい物件は買われていくと思います。
なのでこれを読んでいる方々も、もし価格下落が多少でも始まって、自分の買える範囲（レンジ）に入ったら、その時にある物件で即購入してください。
底値を待つとかはやってはいけません。
下落が始まったとしても、いつ反転が始まってもおかしくないものと認識しておいた方がいいですよ。
上記の通り超人気エリアでは、少し広めのサイズまで下落すらないかもしれませんから。