よくメディアを飾るワードであります。
ただ、これ全く言われないけど自己資金にすごく余裕がある、極一部の人にしか当てはまらないんですよね。
しかもここ10年、特に3～4年で都心中心部の人気エリアは大きく市場状況が変わりました。
最後までだと長くなってしまったので先にアンサーを言っちゃいます！
改定前とは違うこと言います！
今買える人は買いです！
（もちろん基本はおススメの人気エリアでのみ）
なぜか？を紐解いていきますよ。
都心中心部は平成１９（2007）年夏過ぎからの不動産不況、中小新築戸建デベ・中堅新築マンションデベ民事再生ラッシュに追い討ちをかける形で来た平成２０（2008）年のリーマンショックで相場がかなり下落しました。
ただ、土地や戸建はだいぶ時間差がありコロナ前くらいからやっと復活してきたようなエリアも見受けられますが、都心中心部人気エリアの中古マンション（80㎡以上を除く）は早くも平成２１年初頭から半ばくらいにかけて底を打ってからず～っと僅かずつ上昇を続けて、さらに平成２５（2013）年の秋頃からは物件減少も相まって人気エリアは平成２７（2015）年前後までで１５％～３０％くらいは急激に価格が上昇しました。
更にコロナ中から海外マネーが大量流入し始めコロナ後もその勢いが止まっていません。
もちろんどこもかしこもというわけではありませんが、円安などの要因も受けて上昇は止まらず価格は天井（借りるか買うかで考えた場合、ぎりぎり買った方がお得という価格帯）を超えたままです。
天井抜けて青天井が続いています。
しかし賃料も上昇傾向が見られますので、このまま賃料上昇すると天井が押し上げられて天井復活となるかもしれません。
借りるか買うかで考えた場合、ライフプラン（都心に住む必要があるとか資産形成を考えるなど）によっては買った方がお得という状態が続いていきそうです。
実需（自己居住用のための購入）のものは渋谷区・港区の人気エリア・立地・部屋位置のマンションは一般消費者がついていける限界はとうに超えました。
世帯年収2000万円位ではファミリーサイズは絶望的です。
単身や二人用サイズなら収入1000万前後位でも探せばぎりぎり…という状態です。
或いは潤沢な自己資金があるとか…
しかももともとの価格付けが明らかに高すぎるもの以外は価格改定もほとんどありません。
もちろん人気の要素が多い物件と不人気の要素が多い物件でも動きは違いますよ。
（ただこれは渋谷区・港区の人気エリアというかなり絞り込んだエリアでの話で、23区とか東京都とか大きく見れば二極化が激しく進んだ結果、価格のことは一概には言えない時代になっているので全然いける所もあります。
上記の通りなので海外マネーに太刀打ちできないファミリー層が中心ですが、心太の様に郊外や田舎に押し出されて買い漁っていますので外側の相場や資産流動性も以前とは変わってきていますけど、今のところ環七より大きく外側には出ない方がいいと思います。）
今に始まったことではないですが不動産価格は絞りこんだ狭いエリアでさえ、状況によって価格は変わります。
何区だとか23区だとかのくくりで一概に今は相場が安いとか高いとか言えない時代です。
広さ・向き・階数・環境・静粛性など条件や要素によってもかなり異なってきますからね・・・
事実、けっこういい価格帯にもかかわらず半日～１日くらいの瞬殺で消えていく物件もあればかなり低価格帯や大きく値下げされても１年近く全然動かない物件もあります。
（4000万円～１億円の物件だと旧耐震ということ以外の基準法の関係で住宅ローンが付きにくいやつ＜＝バランス悪い＞なんかは、額面上割安に見えていても買いたくても買えないから動きが悪い傾向は強いです）
でも二極化拡大の影響はでかいですね。
バランスいい物は旧かろうが何だろうがちょっとやりすぎじゃないの～？な価格でもタイミングによっては売れてます。
なんなら多少アンバランスに思えても為替や物価差でお得な海外勢が手を出すのか売れていきます。
…というような状況なので、以前の様に不動産相場崩落…は無くても下落を待つ…というのは、世界から置いていかれている日本と、アジアも含めてどんどん進む各国の高状況や高材料を見ると、おススメエリアでは現実性がだいぶなくなってきていそうです。
もちろん相場というものがあるので違う時期に全く同じ不動産物件があると仮定すれば、そのときの相場の影響で価格の違いはありますが、そんなケースはかなり少ないのではないでしょうか？
現実にはほぼないでしょう。
仮にあっても物価や経済状況も変わっていれば額面の数字自体だけの比較は、上昇していようが下落していようがも実際は意味がありません。
さらに上記の通り今のところ可能性はあまりなさそうですが、仮に価格が下降トレンドや底値の時が来たとしてもそのときに気に入る物件が必ずあるとは限りません。
リーマンショック後など低価格期のときももっと下がるかもというスケベ根性で買えなかった人もいますけど、条件が厳しすぎたり単純にそのタイミングに気に入る物件がなくて買えていない人もたくさんいます。
そして買えないまま結局今の状態になってしまった人もたくさんいます。
そもそも価格下落時に喜んで不動産を売りたい人は少ないので、どうしても手放さざるを得ないモノが出きってしまうと物件数も少なくなりますからね。
（上昇時も加速度がついてくるともっと高く売りたいという理由で少なくなります）
なので全部とは言いませんがバランスのいい物件は待って価格がどうなるものでもないのです！
そしてあまり気づかない人が多いですがもっと重大な要因があるんです。
それは経済環境と買う側の状態です。
まずは経済環境ですが、不動産営業マンのトークに出てくる金利上昇のリスクの長期固定金利は現実に徐々に上がってきています。（変動は限定的だと思いますが…詳しくは固定と変動の話を読んでください）
でもそれ以外にも政府が福祉の維持や子供政策や大きな負債の返済のために世の中が大きく変わる可能性があります。
所得税や消費税のUPなんかはまだかわいいもので、どインフレやデノミなどで貨幣価値が大きく下がるとせっかく貯めた自己資金が実質的には激減してしまうことになります。
そこまでいかなくても既にここ最近の円安や物価上昇で実感している人多いはずです。
今は世界の経済はつながっているので実現の可能性はどれも未知数ですが考えられないリスクではありません。
現実には選挙や支持率を気にしてばかりの今のどの政党や政治家にも簡単に出来ることではありませんが、既にとっくに尻に火がついた状態のこの国ではひとたび危機に陥れば以前のギリシャや南米の問題どころの騒ぎじゃなくなるでしょう。
そして買う側の状態としては、勤務先の破綻や解雇・リストラ・減給などのリスクがありますよね。
解雇や転職によって住宅ローンが組みにくいとか組めなくなる可能性は十分にあると思います。
さらにストレスなどで重大な病気が発見されて団体信用保険に入れなくなる場合も都市銀行の住宅ローンは難しくなります。
また働き方改革などによって年収を大きく減らした方々も実際に多いのではないでしょうか。
今後も難しい社会・経済問題が多く安定成長路線とは程遠い成熟し切って、後は老いて滅びるのを待つのが既定路線になってしまったこの国では、買いたくて買える時が買い時というのが、実はかなり正しい考え方です。
もし仮に待っていてより希望条件に合った物件、以前より割安な物件と出会ったとしても、その時に肝心のあなた自身が買える（年齢・勤続・収入などで希望価格のローンが組める・或いは潤沢な自己資金がある）状態でなければ全く意味がありません。
と、いうわけで都心中心部ではそういうことを全く心配しないでいい人、現金でいつでも買える人、死ぬまで一生賃貸でも全く困らない経済状況の人、投資として不動産を探している人以外はじっくり買い時を待ってはいけません。
溢れるような収入があるわけでもなければ、「頭金をもう少しためてから・・・」という人も気をつけてくださいね。
まず、持ち家や実家の人ならばいいですが、賃貸にお住まいの人は家賃を払いながら自己資金を貯めるというのは、家賃の二重払いをするようなものでかなり大変でしょう。
また奇跡的に景気が異常に良くなったりしてもそれに伴ってちょっと金利や物価が上がるだけで上記の通りその努力はパーになり、年月だけが過ぎていて年齢的にかえってローンが組みづらい（返済比率という非常に重要なハードルがあります）・・・なんてことになるかもしれません。
色々楽しみを我慢した挙句かえって厳しい状況になってしまうのであれば、すぐに購入して余裕のある楽しい人生を送った方がいいのではないでしょうか？
※2024年初頭現在はそもそも場所がいいと旧耐震だろうが何だろうが、価格上昇で前にもまして更に既にごく一部の人しか買えなくなってきています。
そこそこバランスが取れていて資産流動性がありそうなマンションがあったら、買える人はGO！でいいでしょう。
購入後になんかあっても困ることにはなりにくいと思います。
焦る必要はないかもしれませんが待つメリットはあまり考えられなくなっています。
ご相談・お問い合わせがある方はとりあえずメッセージをください。