私、住宅ローン組めますか？〜主な借入基準〜

これまで
住宅ローンの種類についてご紹介し、

その中でもフラット35について詳しく紹介してきましたが
 

今回は、民間住宅ローン（一般的に私たちがイメージする住宅ローン）についてご紹介していきたいと思います。
 

「家を買おうかな〜」
「買いたいな〜」

となんとなく考えていて
一番最初に気になるのが実はここですよね。

「私、ローン組めるのかな？」

「一体いくらローン組めるのかな？」

住宅購入にかかる費用については
「中古マンションの購入資金はいくら必要なの？」
こちらで紹介していますが

物件価格の7%〜10%として

5,000万の物件を買うときに必要なのは5,350万くらい

全額現金で用意できるなら問題ないですが
そんな人はほとんどいないと思います。笑

そしてさらにいうと、
住宅ローンは、他の車などのローンに比べてかなり金利が安いですので
他でローンを組むくらいなら
住宅ローンを組んで他のローンは現金決済がオススメです。
（この辺りにことはまた別記事で！）

というわけで
ここでは、いわゆる一般的な「民間住宅ローン」の
主な借入基準について解説していきます！

取り扱い金融機関

さて、住宅ローンを組もう！
と思ってもどこを選べばいいかわかりませんよね。

住宅ローンを取り扱っている金融機関は

• 銀行等
• JA（農業協同組合）
• 一部の生命保険会社
• 住宅ローン専門会社

となっています。

銀行やJAはイメージがつくかと思いますが
生命保険会社、住宅ローン専門会社は少しイメージがつきにくいかもしれません。

例えば、生命保険会社でいうと「日本生命」が「ニッセイ住宅ローン」という商品を提供しています。

また、住宅ローン専門会社でいうと、有名なところが「ARUHI（アルヒ）」でしょうか。

ちなみに金融機関を選ぶとき

不動産業者が提携している金融機関でもいいですが
ご自身の会社の取引銀行や
自分の周りに銀行員の友人や親族がいるなら
そういった金融機関に相談するのも良いかと思います。

（不動産業者の提携金融機関でローン契約して
毎月の返済額の数パーセントの手数料が不動産会社に入り続けていたということもあるの要確認です！）

利用者の条件

1番のポイントになってくるのはここですね。

ここでは、一般的な情報を掲載しています。

ただ、金融機関によって、また個人や時期によって条件は異なってきますので
実際に借入する際は個々の機関で異なってきます。

年齢	20歳以上69歳くらいまで（完済時が75〜79歳くらいまで）
団体信用生命保険	団体信用生命保険に加入できる人（一部任意のところもあり）
信用	所定の保証会社の保証を受けられる人
雇用形態	派遣社員、契約社員の借入は難しいことが多い（一部取り扱いはあるが、金利は高め）
勤続年数	１〜3年以上、自営業者の場合は営業年数２〜３年以上
最低年収	100万〜400万程度
総返済負担率	30％〜40%以下 ※フラット35の場合 年収400万未満（30％以下）年収400万以上（35％以下）
借入可能額	・50万円以上　上限5,000万〜1億円 物件価格の８〜10割 ※フラット35を併用する場合はその取り扱いに従う返済期間 最長35年（完済時が76〜80歳未満）
その他	過去に延滞等の履歴があると借入は難しい

総返済負担率って？

上記の表の中で借入基準として大きなポイントとなるひとつがこの「総返済負担率」です。

「返済比率」とも言われていて
不動産業者や金融機関は「へんぴ」と略して言ったりします。

これは、ローンを借り入れる場合の

年収に対する年間返済額（元金＋利息）の割合

のことです。

金融機関では借入条件として、返済比率の上限を設定しています。
通常は表にあるように最大30～40％以内となっています。

例えば、「総返済負担率」が35%以内の場合
年収が800万円であれば

800万×35％＝280万　ですので、月に直すと 約23万円となり
月々の返済額（元金＋利息）が23万以下で借入が可能と言うことになります。（月の返済額が23万を超えると借入は不可になると言うことです）

注意しておきたいのは、この「返済額」には
他の借入も入ってきますので、マイカーローンや教育ローンなどがある場合はここからさらに引いた金額となります。

ただ、これはあくまで「借入可能額」を表した数値ですので
実際の借入の際は「返済可能額」として
年収の25%以内が望ましいとされています。

用途の条件

住宅ローンとして使えるのは
住宅の新築・購入・リフォーム（借り換え可）
の時です。

当たり前ですが、投資用物件に「住宅ローン」は使えませんので要注意！
投資用で住宅ローンを組みたいと考える方がいますが、
大変危険な行為ですのでお勧め出来ません。

物件の条件

フラット35では物件の条件がありましたが
それ以外の住宅ローンでも少なからず条件はあります。

• 建築基準法および関係法令を満たすことが必要

です。また、

• 定期借地権、連投式（タウンハウス）、保留地などの物件は難しい

と言われています。

もちろん、これも金融機関や実際の物件の状況（資産価値）によっても
変わってきますのでケースバイケースと言えます。

住宅ローンの借入基準まとめ

1. 年齢は完済時が75〜79歳くらいまで
2. 生命保険に入れる、保証会社の保証が受けられること
3. 正社員以外だと難しい傾向にある
4. 勤続年数は１年から3年以上、自営業の場合は2年から３年以上
5. 最低年収は100万円から400万円程度必要
6. 総返済負担率は35%前後以内
7. 過去に延滞等の履歴があると難しい
8. 居住用物件のみ

以上が、ざっくりとした借入基準でした。
「借りられる額」「借りられる条件」の参考にしてみてくださいね。

私が購入する家（不動産）を選ぶとき妥協したポイント

ずいぶん時間が空いてしまいましたが

前回、

私が購入する家（不動産）を選んだ７つの視点

という記事を書いたのでその続きを書きたいと思います。

重要ポイントがあれば

どこかで妥協するポイントもあるわけで・・・

その一番は

「築年数」

でした。

私が購入した時にその物件は

築40年くらい。

今は50年を超えています。

とても古いです。笑

古くても部屋自体はリノベーションできるし

いいかな。と思ったのです。

あとは、本当はあまり良くないかもしれませんが

「修繕積立金」などの状況はあまり考慮しませんでした。

マンション自体の修繕にかかるお金があまりない状態だと

何かおきた時に住民の持ち出しになってしまったりして

本来は好ましくない状態です。

私が購入したマンションは

修繕積立金がほとんどなくて

しかも、買ってからわかったのは

滞納者までいたということです。

その辺は、本来はNG物件とされています。

でも、今まで10年住んでそこで困ったことはありません。

（滞納者からも全額回収しました）

その二つが大きく妥協したポイントでしょうか。

ちなみに「古い」ことに関しては

実際に住み始めてから

考えが変わったところもあります。

その辺は次回書きます！

私が購入する家（不動産）を選んだ７つの視点

今日は久しぶりに自分の家に戻って来ています。

（今現在は、パートナーとの家と行ったり来たりでほとんど自宅には戻っていません）

けれども、ちょっとした時間に掃除と空気の入れ替えがてら戻って

そこでこうしてブログを書いたりする時間は

なんとも贅沢。

SEX and THE CITYを観たことがある方はわかると思いますが

主人公のキャリーは結婚後も独身時代に住んでいたマイホーム（アパート）を

そのまま所有して、

たまにそこで一人で仕事をしたりして過ごしていました。

ちょうどそんな感じ。

めっちゃ贅沢〜〜！！

です。

ほんと、家買ってよかった^ ^

さて、本題。

私が物件を選ぶ時に見ていたところ。チェックポイントについて書いてみたいと思います。

（１）立地（最寄駅、駅からの道など）

（２）環境（周辺環境、住民の雰囲気など）

（３）日当たり

（４）地盤

（５）部屋の間取り

（６）売れる家か

（７）賃貸で暮らしているように見える

です。

（１）立地

これは、前回までにも書いた

私がマンション（不動産）を買った理由

のところにも書きましたが

私の場合、実家がかなり大きな都心のターミナル駅にあり

そこへのアクセスのしやすさというのは重要なポイントでした。

そして、駅からの距離も８分以内。（その頃住んでいたお部屋が駅徒歩８分だったので、それ以上歩くのは無理だなぁと思って）

と決めていました。

（２）環境（周辺環境、住民の雰囲気など）

これはめちゃくちゃ重要です。

マンションの周りにどんな建物が立っているのか

マンションにどういう人が住んでいるのかなどの様子をしっかり見ました。

ちなみに私は、

都心でありながら落ち着いた雰囲気の住宅街がいいなぁと思っていました。（もちろんその分お値段は高いですが）

でも、

すごく気に入った表参道のマンションは緑に囲まれて素敵！だったのですが

目の前に大きな杉の木があって・・・

色々考えた結果やめました。笑

お布団干せないし、花粉症になったら辛いですから。

（３）日当たり

日当たりのない家に１度１ヶ月だけ住んだことがありましたが

本当に気分が滅入るんです。

私は、お家で過ごす時間を重視するので

週末の昼間に日向ぼっこができるような日当たりの良いお部屋を探しました。

できれば朝日で目覚めたいし！

（４）地盤

都内でも、元々池だったとかそういうところは嫌だなぁと思い

昔の地図を調べて地盤の良い土地を調べました。

マニアックですかね。。。笑

（５）部屋の間取り

リフォーム、リノベーションしたとしても水回りはあまり動かせません。

動かすのもリスキーです（下階への水漏れとかね）

なので、そのあたりを考慮して、レイアウトしやすい物件を探しました。

（６）売れる家か

これも超重要。

いつでも、売りに出したら「すぐ売れる」

そんな家じゃないと！と思っていました。

当時は彼もいない独身の３０歳だったので、

いつか結婚したりして売りたくなったら売れる家

というのもポイントでした。

（７）賃貸で暮らしているように見える

人に「家を買った」と言うと

かなり心配されたし（面倒臭い）、

新たに出会う男性に「家を持っている」と

思われたくなかったので、（変に頼られても、引かれても嫌）

あくまでも「1人暮らし」を優雅にしてる。と思われるレベルの広さで選びました。

なので私の家は１LDK。

先の先まで考えて３LDKとか、そう言う家ではなく

自分だけの「今」と「未来」にプラスになる家。ですね。

以上が、私が購入する家を選んだ基準です！

かなりハードル高いですよね？

でも逆に譲ったところもありますよ。

その辺は次回書こうかな。。

私がマンション（不動産）を買った理由（２）

会社の先輩に不意に

「家買えば？」と言われて

いいかも〜。

と思い始めた私は実際に物件を見始めました。

そして、見れば見るほど

いいんです。

今までの家賃と同じ金額で

１.５倍くらいの広さで

立地もさらに良い

そんな物件がたくさん出て来ました。

おまけに、

いつか住まなくなれば

人に貸せるわけです。

賃貸でただ借りていたら

それだけ

何もなりませんが

同じ金額でも購入すると

「自分のもの」になる。わけです。

これから先の人生、何があっても

「住む場所に困ることはない」

これも大きな決断材料でした。

実家はもちろんありますが

「自分の家」を持つことで生まれる余裕は

計り知れません。

それから、もう一つ。

私はインテリアが大好きなので

家を買うことで自分の好きなようにリフォームできる。

というのも非常に魅力でした。

＜まとめ＞私が不動産を買った理由

・賃貸と同じ家賃で広い家に住める

・賃貸と同じ家賃で立地の良い場所に住める

・誰かに貸せば賃料収入が入る

・この先何があっても「住む場所に困る」ことがなくなる

・好きなようにインテリアをリフォームできる

こんなところでしょうか。

次回は、私が

「買う家」を選んだ視点。

をご紹介しますね〜。

私がマンション（不動産）を買った理由

こんにちは。

31歳の時に（手続きをしはじめたのは30歳）マンションを買った私ですが

私がなぜ、不動産を買ったのか？

について

当時のことを書いてみます。

ちなみに私、

実家は都内の某大きなターミナル駅（新宿、渋谷、恵比寿・・・的な）にあります。

で、当時は

私もそこからほど近い（電車で２駅）ところで

マンションを借りて一人暮らししていました。

住んでいたマンションは自分で内装を改造したりして

かなり気に入っていたのですが

一つ大きな問題がありました。

それは・・・

夏になると冷房が効かないくらい家が暑くなる。。。

ということ。

南向きで、しかも大きな道路に面していたので

その排気ガスもあいまって、エアコンの室外機が

効かなくなるようで。

まぁ、ホントすごい暑いわけです。

すごく気に入っていたけれど、

これは命の危険！と感じて（笑）

次の夏が来る前にどこかに引っ越さないとなぁと思いはじめていました。

そして、物件サイトを見る日々。

いわゆる都内、都心育ちの私は

郊外に住むという頭がほとんどないので

自動的に家賃がお高いのです。

もっと実家へのアクセスがよくて（できれば徒歩）

もっと広くて

しかも環境もよくて（そんな大きな道路に面してるとかはもういや！）

となると

家賃は20万とか30万になってしまいます。

流石に20万は・・・

でも、もっと広い部屋に住みたい！

もっとアクセスのいい場所に住みたい！

ぐるぐる考えていた時に

会社の先輩（男性）に言われたんです。

「それなら買っちゃえば？」

その瞬間。

そっか！！

その手があったか。

と、思いましたが

同時に

いやいや、独身の３０女が家を買うって

ちょっとそれやばいやつでしょ。。

という考えもよぎりました。笑

結婚を諦めたと思われるんじゃ？

というか、もう結婚できないんじゃ。。。

でも、なんとなく

心はそっちへ動き始め

賃貸ではなく売買物件を見はじめました。

そうすると、あるんですね〜。

表参道、代官山、恵比寿、

そのあたりにも買えそうな物件が。

「ありかも。」

そんな風に思いはじめました。

長くなったので、続きはまた書きます〜。