私、住宅ローン組めますか？〜主な借入基準〜

これまで
住宅ローンの種類についてご紹介し、

その中でもフラット35について詳しく紹介してきましたが
 

今回は、民間住宅ローン（一般的に私たちがイメージする住宅ローン）についてご紹介していきたいと思います。
 

「家を買おうかな〜」
「買いたいな〜」

となんとなく考えていて
一番最初に気になるのが実はここですよね。

 

 

「私、ローン組めるのかな？」

「一体いくらローン組めるのかな？」

 

 

住宅購入にかかる費用については
「中古マンションの購入資金はいくら必要なの？」
こちらで紹介していますが


物件価格の7%〜10%として

5,000万の物件を買うときに必要なのは5,350万くらい

 

 

全額現金で用意できるなら問題ないですが
そんな人はほとんどいないと思います。笑

 

そしてさらにいうと、
住宅ローンは、他の車などのローンに比べてかなり金利が安いですので
他でローンを組むくらいなら
住宅ローンを組んで他のローンは現金決済がオススメです。
（この辺りにことはまた別記事で！）

 

 

というわけで
ここでは、いわゆる一般的な「民間住宅ローン」の
主な借入基準について解説していきます！

 

 

取り扱い金融機関

さて、住宅ローンを組もう！
と思ってもどこを選べばいいかわかりませんよね。

住宅ローンを取り扱っている金融機関は

  • 銀行等
  • JA（農業協同組合）
  • 一部の生命保険会社
  • 住宅ローン専門会社

となっています。

銀行やJAはイメージがつくかと思いますが
生命保険会社、住宅ローン専門会社は少しイメージがつきにくいかもしれません。

例えば、生命保険会社でいうと「日本生命」が「ニッセイ住宅ローン」という商品を提供しています。

また、住宅ローン専門会社でいうと、有名なところが「ARUHI（アルヒ）」でしょうか。

 

ちなみに金融機関を選ぶとき

不動産業者が提携している金融機関でもいいですが
ご自身の会社の取引銀行や
自分の周りに銀行員の友人や親族がいるなら
そういった金融機関に相談するのも良いかと思います。

（不動産業者の提携金融機関でローン契約して
毎月の返済額の数パーセントの手数料が不動産会社に入り続けていたということもあるの要確認です！）

 

利用者の条件

1番のポイントになってくるのはここですね。

 

ここでは、一般的な情報を掲載しています。

 

ただ、金融機関によって、また個人や時期によって条件は異なってきますので
実際に借入する際は個々の機関で異なってきます。

 

 

年齢 20歳以上69歳くらいまで（完済時が75〜79歳くらいまで）
団体信用生命保険 団体信用生命保険に加入できる人（一部任意のところもあり）
信用 所定の保証会社の保証を受けられる人
雇用形態 派遣社員、契約社員の借入は難しいことが多い（一部取り扱いはあるが、金利は高め）
勤続年数 １〜3年以上、自営業者の場合は営業年数２〜３年以上
最低年収 100万〜400万程度
総返済負担率 30％〜40%以下
※フラット35の場合
年収400万未満（30％以下）年収400万以上（35％以下）
借入可能額 ・50万円以上　上限5,000万〜1億円
物件価格の８〜10割
※フラット35を併用する場合はその取り扱いに従う返済期間
最長35年（完済時が76〜80歳未満）
その他 過去に延滞等の履歴があると借入は難しい

 

総返済負担率って？

上記の表の中で借入基準として大きなポイントとなるひとつがこの「総返済負担率」です。

「返済比率」とも言われていて
不動産業者や金融機関は「へんぴ」と略して言ったりします。

 

これは、ローンを借り入れる場合の

年収に対する年間返済額（元金＋利息）の割合

のことです。

 

金融機関では借入条件として、返済比率の上限を設定しています。
通常は表にあるように最大30～40％以内となっています。

 

例えば、「総返済負担率」が35%以内の場合
年収が800万円であれば

800万×35％＝280万　ですので、月に直すと 約23万円となり
月々の返済額（元金＋利息）が23万以下で借入が可能と言うことになります。（月の返済額が23万を超えると借入は不可になると言うことです）

 

注意しておきたいのは、この「返済額」には
他の借入も入ってきますので、マイカーローンや教育ローンなどがある場合はここからさらに引いた金額となります。

 

ただ、これはあくまで「借入可能額」を表した数値ですので
実際の借入の際は「返済可能額」として
年収の25%以内が望ましいとされています。

 

 

用途の条件

 

住宅ローンとして使えるのは
住宅の新築・購入・リフォーム（借り換え可）
の時です。

 

当たり前ですが、投資用物件に「住宅ローン」は使えませんので要注意！
投資用で住宅ローンを組みたいと考える方がいますが、
大変危険な行為ですのでお勧め出来ません。

 

物件の条件

フラット35では物件の条件がありましたが
それ以外の住宅ローンでも少なからず条件はあります。

  • 建築基準法および関係法令を満たすことが必要

です。また、

  • 定期借地権、連投式（タウンハウス）、保留地などの物件は難しい

と言われています。

もちろん、これも金融機関や実際の物件の状況（資産価値）によっても
変わってきますのでケースバイケースと言えます。

 

 

住宅ローンの借入基準まとめ

  1. 年齢は完済時が75〜79歳くらいまで
  2. 生命保険に入れる、保証会社の保証が受けられること
  3. 正社員以外だと難しい傾向にある
  4. 勤続年数は１年から3年以上、自営業の場合は2年から３年以上
  5. 最低年収は100万円から400万円程度必要
  6. 総返済負担率は35%前後以内
  7. 過去に延滞等の履歴があると難しい
  8. 居住用物件のみ
 

以上が、ざっくりとした借入基準でした。
「借りられる額」「借りられる条件」の参考にしてみてくださいね。