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これから不動産投資を始め
ようと考えている方々へ
最近、築年の浅いアパートが良く売り
に出ています。
なぜだと思いますか？
普通は新築アパートの売り時は10～
15年後以降なのです。
築年が2～5年程度で売るのは投資が
失敗で儲かっておらず傷が浅いうちに
売り逃げようと言う場合が殆どです。
だから、微損の被害で逃げられる内に
高値売りして逃げてしまおう！と言う
算段なのです。
そんなババを掴まされると災難なので
絶対に手を出さない事です。
木造系アパートは築22年以降～築40
年以内の物件が一番、お買い得になる
ケースが多いのです。
それがなぜか？は過去ブログ記事で何
度も書いています。
そして当ブログ内の検索で、例えば
「減価償却」と入れてその記事リスト
を片っ端から読み返して下さい。
その「答え」が分かります。
検索リンク例
もちろん立地と建物のコンディション
によって買っても良い上限価格は変化
します。
良く建物管理がされて満室近い経営が
維持されている物件は当然高目の価格
になります。
逆に空室が目立ち修繕計画を手抜いて
いる物件はその分、安いのです。
一番安く手に入るのは管理が不十分で
ボロボロになって空室が目立つ物件で
すが原石がダイヤの物件なら良い投資
になり得ます。
だから、ボロでもそれは問題ではない
のです。
要は原石がダイヤか？石炭か？適切に
判断して買えば良いのです。
そして、ボロ物件を所有する経営者は
経営能力が不足しているか、そもそも
やる気がない事が殆どだからチャンス
にもなる訳です。
逆に石炭物件は磨いても輝きません。
そもそも、賃貸に向いていない立地が
悪い物件とか崖上の建物、建物が傾い
ていて修繕に莫大な費用が掛かるなど
の致命的な問題を抱えている様な物件
は原石が「石炭」なのでどうやっても
光りません。
そんなものは安くても買ってはダメな
のです。
ただ、こうした事を書いても初心者や
素人には理解できないでしょう…
都心のピカピカ物件が良い不動産だと
思っていることが多いからです。
そんなものは相場も高くてとても潤沢
なCFなど出ないのです。
富裕層が資産保全（インフレヘッジ）
で買うのは良いが、並のサラリーマン
が買うような物件ではないのです。
そうした事を理解してから不動産投資
のスタートラインに立つべきです。
皆がやっているから乗り遅れたらダメ
だ！と言う浅墓な心理で不動産投資を
始めるから大失敗するのです…
何度言っても分からない人もいます。
まあ、投資は常に自己責任なので区分
ワンルーム投資などでドツボに嵌って
自爆しても「死して屍拾うものなし」
です！（笑）
お好きにどうぞ！と言う事です…
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