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テーマ動画（賃貸業＝事業+投資）
この方は比較的最近不動産投資業界に
参入してきた若い人の様です。
当然、全然知らない人です。
どうやら築古木造一棟アパート投資系
をメインとされています。
まだ、初心者から中級になった程度と
言うイメージです。
こうして動画で言語化して理解した内
容をアウトプットするのは良い勉強に
なるし初心者目線で良いと思います。
まあ、突っ込みどころはあるのですが
それは練習中なので仕方がないです。
不動産賃貸業がなぜ不動産投資と言わ
れるのか？ビジネス＝事業なのに投資
って？意味わからん？と言うのが普通
の理解ですが…
不動産賃貸業では、大きく二つに分離
出来ます。
①土地
②建物
この二つはどちらも不動産です。
余談ですが、船舶や飛行機も税務上の
扱いは、どう考えても動産なのですが
準不動産扱いです。
移動可能なコンテナハウスも不動産な
ので深く考えなくても良いです。
①土地はアセット＝資産への投資なの
でこの持分は投資です。
②の建物は減価償却資産で設備投資に
なるので事業です。
だから不動産賃貸業は投資が土地持分
で建物が設備投資＝事業になります。
よって、不動産賃貸業を不動産投資と
表現するのは半分は間違いです。
それなら借地物件への投資ならば？と
言う方は鋭いです！（笑）
土地への投資は所有権ではなく借地権
や地上権になるだけでやはり投資でも
あります。
さて、テーマ動画の内容ですが築30
年以内が良いと言う感じで述べられて
います。
旧耐震基準を気にするなら1981年6
月以降から建築確認申請をした物件と
言う区切りが正確です。
2024-1981＝43年なので現在なら
築42年未満なら大丈夫です。
ただ、厳密には確認申請書の控えを確
認しないと完成時期が遅れた場合は実
は旧耐震でした～…みたいな事になる
ので要注意です。
ザックリ、築40年以内にしなさいと
私が述べているのは余裕を見て40年
未満と言っている訳です。
築古木造一棟アパートは外壁やエント
ランスをセンス良く修繕すると見違え
る様になる事があります。
内装のリフォームもしかりです。
そして土地の立地と建物の価値の掛け
算でその不動産の価値が決まります。
リフォームやリノベには大きなコスト
が掛かるのでその対費用効果の見極め
が最重要な仕事なのです。
私が、木造二階建アパートに拘るのは
そうしたコストが、構造上一番少ない
費用で出来るからです。
RC造やS造の一棟物は法定耐用年数が
25年以上は残っていないと投資妙味
が薄いのです。
RC造なら築22年未満でS造なら9年
未満ですがこうした物件は現在利回り
が低過ぎてお話になりません…
だから高属性者や富裕層でもなければ
中古一棟木造アパート投資法の一択に
なるのです。
そして普通の仲介営業マンはこうした
事には多くの場合、疎いのです。
時々「お前さん、アフォか？」と言う
ような物件を営業がジョークではなく
真顔で紹介してきます。
そんな時も大人になって笑顔でお断り
する事です…（苦笑）
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