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テーマ動画（不動産バブルと崩壊）
テーマ動画のひろゆき氏は有能な不動
産投資家ではなくあくまで素人です。
素人らしい短絡的な意見ですね…
日本の不動産投資環境の特異性を理解
していないから米欧型の不動産投資法
でしか日本の不動産投資を評価・分析
できない訳です。
まあ、それは聞く相手が間違っている
だけの話です。
丁度、反面教師的なひろゆき氏の回答
なのでキッチリ論破しておきます。
昭和末期の不動産バブルの崩壊は株式
バブルの崩壊の大きな原因でした。
これは例えば業績は平凡な上場企業で
もその企業の保有不動産の簿価と時価
の乖離＝含み資産に着目した訳です。
そうすると株価の時価総額が解散価値
よりも不動産時価ベースで割安だった
企業の株式が爆上がりした訳です。
例えば、新日鉄や神戸製鉄などです。
土地本位制と言える様な日本で当時の
ダイエーは不動産にフルベットしてい
ましたが土地バブルの大崩壊で不動産
融資が焦げ付いて不良債権額が天文学
的に数字になったのです。
これが日本のバブル崩壊で現在、中国
が似たようなことになっています。
参考動画（日本のバブル時代の復習）
しかし、現在の日本株の上昇の要因は
含み資産の解散価値を当てにしたもの
ではなくもっと健全な理由での上がり
方なので大災害や大戦争で日本本土が
焦土化しない限り今後も順調に株価は
上がると考えられます。
また、新NISAやiDeCo、年金機構な
どのクジラファンドも日本株を継続的
に買い保有を続けるので左程、心配は
ないでしょう。
日銀のETF買いも健全ではないが安定
株主化しており、株価を下げない様に
少しづつ保有を減らせば大丈夫です。
金融やリート型不動産融資では時価評
価が暴落すると金融機関に対して追証
の義務が発生するので市場がパニック
になり大暴落に繋がります。
その点、一般の不動産賃貸業に対する
融資はプロジェクト融資やバルーン型
融資ではないので家賃が入って支払い
が出来ている限り安全なのです。
だから、一般のサラリーマンが不動産
投資をする場合は返済率に余裕があり
CFが潤沢に出る事業計画でなければ
セオリー的にダメなのです。
追証が発生しないと言う事は仮に不動
産大暴落を凌ぎ切ればまた地価は戻る
ので何事もなかった様に賃貸経営が継
続できるのです。
何なら、大暴落時はバーゲンセールに
なった好立地物件を仕込む千載一遇の
大チャンスになります。
だから、譲渡益狙いの不動産賃貸業は
高値掴みや高値追いになりやすく非常
に危険なのです。
逆にCF狙いの不動産投資は安全性が
高いと言えるのです。
都心の高値圏の低利回り物件は資金力
がないサラリーマンがやるべきもので
はない一番の理由です。
地方都市・郊外の高利回りで賃貸需要
がある物件ならそれが一番良い投資に
成る訳です。
東京都心の不動産投資は譲渡益狙いの
CFがないか少ない投資系なのでお金
持ちや富裕層でないなら投資の対象と
は考えずに無視して下さい。
例えばJリートが低利回り物件で高配
当できる理由は高い賃料よりも譲渡益
の方なのです。
これが米欧型の不動産投資の特徴的な
スキームなのです。
リートの仕組みは輸入品なのです。
優劣があるのではなくスキームが違う
のです。
仮に資金力のない一般サラリーマンが
投機で儲かったとしてもそれは日本型
不動産投資のセオリーから外れた邪道
です。
その様な投機的な考え、投資への向き
合い方が身を滅ぼし、破綻・破産する
事になるのです。
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