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テーマ動画（不動産投資の罠・税金）
デッドクロスとは不動産投資だけに当
て嵌まるものではなく税務会計の知識
として事業者には必須の知識です。
特に不動産投資ではデッドクロスには
注意しないといけません。
また、設備入替などの大きな修繕費は
不動産投資では必ず起きます。
かなり正確に予測できる事なので事業
計画段階で正確に把握して下さい。
後は金利上昇などのリスクもあります
が正直、どうなるかは分かりません。
現在の状況で政策金利を上げると倒産
続出で政府・政権の支持を失いますの
でそう簡単には上がりません。
だからと言って大丈夫か？と言えば…
それは為替の問題や貿易収支や国債の
格付問題もあるので避けられない場合
もあります。
あと新築のデッドクロスが15年頃と
言うお話で、それは金利や融資期間に
建物構造で一概に時期は決まっておら
ず収益シュミレーションで計算しない
と正確な到来時期はわかりません。
シュミレーション用エクセルシートの
作成は以下の書籍で簡単に出来ます。
注意すべきは？現在の都心の新築は融
資は付くが低利回りでCFが少なく減
価償却費の計上が少なく税還付がない
のでサラリーマンの税金が更に重く
なってきます。
但し法人所有であれば減価償却の計上
はある程度、融通が利きます。
しかし、やり過ぎると粉飾決算になる
ので注意が必要です。
その関係で税務上の利益が高額になり
やすく累進税率が跳ね上がるので全然
お金が残らないと言う困った現象が起
きます。
だから、新築アパート投資をするなら
築古木造アパート投資を同時にして減
価償却費を上手く計画的にぶつけない
と手残りがかなり少なくなります…
しかし、アパートローンで新築アパー
トの融資は簡単に出ますが築古アパー
トは経営手腕がないとプロパーローン
でしか融資が引けないのです。
あとから築古木造一棟アパートを買い
足そうとしてもアパートローンで与信
を使い切ると高属性や資産家でないと
極めて難しいのです。
そうした中長期的な資金の流れが読め
ていないと、とんでもない窮地に立た
される羽目になるのです。
不動産屋はこうした話は一切してくれ
ませんので、自分の頭で考える必要が
あるのです。
あなたが買わない判断を下す様な情報
は必死で隠したり誤魔化します。
一旦、契約して買ってしまったら子供
じゃないのですから、もう後戻りはで
きないのです。
かぼちゃの馬車事件は人数が多かった
ので弁護団を作ったりしていくらかは
救済されただけです。
投資は自己責任なので通常は救済など
あり得ません…
新築の騙しの定番であるサブリースの
罠も良く理解して、新築アパートなど
にはプロレベルになるまでは手を出さ
ない事です。
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