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テーマ動画（一億円の不動産投資？）
一般論的な融資獲得論です。
同一銀行でも支店によって結果は180
度違う事などザラにあります。
その時の支店長の方針や担当者の融資
に対する熟練度、マクロ経済情勢や社
会動向にも大きな影響を受けます。
だから、融資開拓は柔軟な姿勢で知恵
を働かせる必要があります。
初心者や素人が業者頼みで融資を受け
る場合はその業者はその一物件を売れ
れば良いと考えますが投資家は継続的
な融資を受けたいと考えるので融資先
のミスマッチがよく起こります。
以前の例では…スルガ銀行と言う特殊
なアパートローン＝融資をする不動産
投資家の駆け込み寺的な金融機関があ
りました。
しかし、この銀行を使うと初期の金利
設定は原則4..5％と高利でしたが30
年と言う長期で引けるメリットがあっ
たので使い方次第では非常に有益な銀
行だったのです。
年収の30倍程度がキャップと言われ
ていましたが50倍以上借りていた人
もいました。
今はスルガ銀行は社会問題を起こした
のちに経営方針は当時とは全然、違っ
たものとなり富裕層相手に金利1.8％
程度のアパートローンと言う金融商品
を販売しています。
低属性のサラリーマンでは残念ながら
使えない銀行に変身しています。
当時のスルガ銀行を使う上で良い使い
方がありました。
それは収益還元、積算評価ともにプラ
スになる様に融資を引く事でした。
融資承認スピードはピカ一だったので
他の投資家を押さえて物件を押さえる
事が出来た訳です。
しかし、間違った使い方としてはその
逆で特に積算評価割れになる融資額を
引いた場合はその一棟でしばらく融資
が難しくなる事です。
これが典型的な失敗例です。
積算評価割れすると、次はノンバンク
しか相手にしてもらえなくなります。
比較的融資基準が甘いと言われる信金
信組でも融資は難しくなります。
但し、賃貸事業歴も長いベテラン大家
さんで個人または法人のB/S上の純資
産が5億や10億もある場合は単体で債
務超過になっても問題はありません。
それはB/S上で相殺されるからです。
しかし、サラリーマン初心者は2～3
千万程度のなけなしの預金で頭金を一
割と諸経費7～8％も使うと預金の半
分以上が消えます。
そうなると積算産評価割れで融資を受
けると債務超過状態となりそれが解消
されない限りはノンバンクくらいしか
相手にしてもらえなくなります。
そしてそのようなノンバンクも債務超
過だと平気で頭金30％以上は入れて
下さいね！平然とした態度で当然の様
に求められます…
結局、規模拡大はそこで止まります。
それが最初の一棟目だと…どうしよう
もなくインデックス投信でもやってお
けばよかったな…となります。
とにかく不動産投資は継続して10億
程度の規模を目標にしないと経営は常
に不安定になるのです。
最低、6億規模、出来れば10億規模と
私は推奨しています。
そのロードマップが作れない、見込み
がないなら、あなたが不動産投資する
のは100年早い！みたいな…（苦笑）
現在、融資情勢は変わり低属性のサラ
リーマンが融資を勝ち取るのは非常に
きつい時代なのです。
出来る見込みがない事にリソースを使
い果たさない事です。
しっかりと実現可能な目標を立てる事
が肝要です。
年収8百万程度だとかなり厳しい道が
待っていると覚悟して下さい。
一億規模が一棟程度、買えたとしても
全然ダメなんですよ…
融資が続かず、それ一棟しか買えない
見込みなら止めておきましょう。
また、テーマ動画内で銀行同士で金利
下げ競争させると言う話もありました
が「諸刃の剣」です。
下手な金利交渉は後々、しっぺ返しも
怖いですよ…
特にその銀行と長い付き合いをする気
なら浮気話はしない事です…（苦笑）
あなたが融資の担当者の立場になれば
理解できると思います。
中には「執念深い担当者」もいる、と
言う事です…
金利は、期限の利益を提供した対価で
銀行の収益源（食い扶持）です。
そして食い物の恨みは怖いのです…
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