トピックス7/22
本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。
連日厳しい暑さ続きですが、皆様はお変わりなくお過ごしでしょうか。これからも寝苦しい夜は続きそうですから、体調を崩されることなどないよう、くれぐれもご留意下さい。
東日本大震災の影響で上場企業（不動産投資信託 ＲＥＩＴを含む）の不動産取引が急減しています。大手信託銀行系研究機関の調査によりますと、２０１１年４～６月の不動産取引額は前年同期比４０％減の２４６４億円で、２００３年以来の低水準となっています。震災前はＲＥＩＴの公募増資などによる資金調達が過去最高ペースで積み上がり、大型物件の取得が相次ぎました。２０１１年１～３月の取引額は前年同期比２０％増の７８８３億円となり、リーマンショック後の最高水準でした。震災直後、物件を購入する側も売却する側も意思決定が滞り、耐震性を改めて点検するために売買を延期した事例も見受けられました。売買停滞による不動産価格の下落で大手不動産各社には収益低下懸念があり、また、オフィス賃料も引き続き下落傾向で、大手不動産各社は２０１２年３月期に軒並み減収や減益を見込んでいます。５月以降、ＲＥＩＴの公募増資による物件取得が再開するなど、改善の兆しもみえはじめてはいるものの、電力不足の影響もあり、取引の本格的な回復は秋口まで
ずれ込むのではないかとみられています。
そして、次のお話もまた、不動産に関するものですが、１９９５年の阪神淡路大震災の際、最大震度７の激震により１００件超の分譲マンションが建て替えを余儀なくされました。それらのマンションの平均築年数は２６年だったそうです。２００９年末現在、全国で５６２万戸あるマンションのうち、旧耐震基準（１９８１年５月末までに建築確認が下りたもの）のマンションは約１１０万戸に達し、実に５戸に１戸の割合にまで拡大しています。今年２０１１年は１９８１年に耐震基準が新耐震へ移行してから３０年の節目となるわけですが、今、中古マンション市場では、建物の延命を重視するのか、あるいは建て替えを推進するのかで意見が分かれつつあります。というのも、２００９年６月に良質なストック社会の形成を国策として打ち立てた長期優良住宅普及促進法が施行され、住宅の長寿命化を後押しする法律が策定される一方で、マンションの建て替えについても、要件を緩和することで建て替え円滑化に向けた基盤整備がすすめられています。ストック重視の社会を目指すなら
ば、耐震改修による延命措置をとるべきですが、築３０年以上といった高経年マンションの場合に
は費用とその効果を加味すると、建て替えという選択も大いにあり得ます。実際のところ、内閣府、法務省、国土交通省が２００８年に共同で実施した調査でも、今後の修繕費が多額になることを理由に建て替えに関心を抱いた管理組合が全体の約半分を占めています。給排水管の修繕に多額の費用をかけるくらいなら、多少の水漏れには目をつぶり、時期をみて建て替えてしまったほうが効果的ということでしょう。自分の生命と財産を守れるのは自分自身にほかなりません。どうすれば大事な修繕積立金を効率的に活用できるかといった経営的な視点が、管理組合に、また、組合員個人にも求められています。
さて、マリオンボンドを運用しております弊社は企業ですから、従業員は当然ながら経営的視点をもって日々の業務に取り組んでおります。修繕積立金と同様、あるいはそれ以上に大事な皆様の資金をお預かりし、他の金融商品と比べても、マリオンボンドは優良不動産による運用により効率的に、かつ安全に運用されているものと自負しております。皆様の大切なご資金運用手段のひとつとしてご検討いただければと考えております。
連日厳しい暑さ続きですが、皆様はお変わりなくお過ごしでしょうか。これからも寝苦しい夜は続きそうですから、体調を崩されることなどないよう、くれぐれもご留意下さい。
東日本大震災の影響で上場企業（不動産投資信託 ＲＥＩＴを含む）の不動産取引が急減しています。大手信託銀行系研究機関の調査によりますと、２０１１年４～６月の不動産取引額は前年同期比４０％減の２４６４億円で、２００３年以来の低水準となっています。震災前はＲＥＩＴの公募増資などによる資金調達が過去最高ペースで積み上がり、大型物件の取得が相次ぎました。２０１１年１～３月の取引額は前年同期比２０％増の７８８３億円となり、リーマンショック後の最高水準でした。震災直後、物件を購入する側も売却する側も意思決定が滞り、耐震性を改めて点検するために売買を延期した事例も見受けられました。売買停滞による不動産価格の下落で大手不動産各社には収益低下懸念があり、また、オフィス賃料も引き続き下落傾向で、大手不動産各社は２０１２年３月期に軒並み減収や減益を見込んでいます。５月以降、ＲＥＩＴの公募増資による物件取得が再開するなど、改善の兆しもみえはじめてはいるものの、電力不足の影響もあり、取引の本格的な回復は秋口まで
ずれ込むのではないかとみられています。
そして、次のお話もまた、不動産に関するものですが、１９９５年の阪神淡路大震災の際、最大震度７の激震により１００件超の分譲マンションが建て替えを余儀なくされました。それらのマンションの平均築年数は２６年だったそうです。２００９年末現在、全国で５６２万戸あるマンションのうち、旧耐震基準（１９８１年５月末までに建築確認が下りたもの）のマンションは約１１０万戸に達し、実に５戸に１戸の割合にまで拡大しています。今年２０１１年は１９８１年に耐震基準が新耐震へ移行してから３０年の節目となるわけですが、今、中古マンション市場では、建物の延命を重視するのか、あるいは建て替えを推進するのかで意見が分かれつつあります。というのも、２００９年６月に良質なストック社会の形成を国策として打ち立てた長期優良住宅普及促進法が施行され、住宅の長寿命化を後押しする法律が策定される一方で、マンションの建て替えについても、要件を緩和することで建て替え円滑化に向けた基盤整備がすすめられています。ストック重視の社会を目指すなら
ば、耐震改修による延命措置をとるべきですが、築３０年以上といった高経年マンションの場合に
は費用とその効果を加味すると、建て替えという選択も大いにあり得ます。実際のところ、内閣府、法務省、国土交通省が２００８年に共同で実施した調査でも、今後の修繕費が多額になることを理由に建て替えに関心を抱いた管理組合が全体の約半分を占めています。給排水管の修繕に多額の費用をかけるくらいなら、多少の水漏れには目をつぶり、時期をみて建て替えてしまったほうが効果的ということでしょう。自分の生命と財産を守れるのは自分自身にほかなりません。どうすれば大事な修繕積立金を効率的に活用できるかといった経営的な視点が、管理組合に、また、組合員個人にも求められています。
さて、マリオンボンドを運用しております弊社は企業ですから、従業員は当然ながら経営的視点をもって日々の業務に取り組んでおります。修繕積立金と同様、あるいはそれ以上に大事な皆様の資金をお預かりし、他の金融商品と比べても、マリオンボンドは優良不動産による運用により効率的に、かつ安全に運用されているものと自負しております。皆様の大切なご資金運用手段のひとつとしてご検討いただければと考えております。
社長ブログ「時代の流れ」7/21
正午で36℃、暑い暑いとはかねがね聞いておりました、日本一の記録を持つ熊谷市にほど近い足利市にお仕事で先週行って来ました。帰りの道すがら、足利氏宅跡・鑁阿寺と、隣にある日本最古の学校である足利学校を訪ねました。
歴史の教科書に出てくる足利氏の活躍に思いを馳せたり、フランシスコ・ザビエルが「学徒三千人、日本国中最も大にして最も有名な大学」と世界に紹介した足利学校を目前にすると、一刻暑さを忘れる思いでした。
また門前の手打ソバも大へんおいしかったことも付け加えたいと思います。
途中、少し遠回りして、昔夏休みに何度か行ったことのある両毛線「大平下駅」に立寄りましたが、約40年前とはすっかり変り、木造の停車場と云う雰囲気は全く感じられませんでした。
時代の流れを感じた一日でした。
本日も小生のブログへアクセスいただきまして、誠に有難うございます。
小生が足利へ行った前日には突然菅首相は官邸で「将来は脱原発」発言をしましたし、その前日12日は円が急騰し1ドル79円台となりましたし、翌日には78円54銭まで上がり、一体これらの事象の根っこには何があるのでしょうか。また、この先どうなるのでしょうか。日本中、否、世界中が難所に差し掛かっているようですね。
なぜ首相は具体的道筋も明言せずあんなことを言ったのでしょうか。単なる思いつきでしょうか。政治主導と云いながらも学者主導の代弁をしたのでしょうか。なんとも不思議です。
与党内からも反発を喰い、何か「破れかぶれの菅」があります。もともと草の根運動から出発して登り詰めた首相の座。そう簡単に降りそうもありませんが、草の根運動時代の国家権力に戦を挑むような態度や発言は、首相としてはチョットまずいと思います。
また、現在汚染牛が原発から100㎞も離れた喜多方市からも出ていると云うことは、原発事故当初、アメリカ・フランス・韓国etc.の国々が自国民に80km以上避難するように勧告していましたが、あれって本当だったのですね。
小生は当時、名古屋とか大阪に避難した知人等に「やり過ぎじゃない？」と云っていましたが、あながちそうとも云えなかったのだと今、思っています。
また話は変わって、なぜこんな景気も財政も悪い日本、大震災後大きな富を失った日本の通貨「円」がこんなにも高くなるのか不思議でなりません。テレビ、新聞、その他経済アナリスト先生の意見を見聞しても、これと云って説得力のあるものに出会っていません。この話を当社投資事業部の勉強好きの社員に話しましたら真剣に調べてくれて、その出た答は、「日本はデフレ経済で通貨が安定している」と云うものでした。他には消去法で、不安定なユーロやドルに比較してまだ安全と云うものもありました。ギリシア・イタリア・スペイン等のソブリンリスクの他、確実に起きっこないとは思いつつも米国債のデフォルトと云う言葉自体、今まで決して聞くことのなかった言葉です。やはり時代の大きな流れが加速しだしたと云えるのかもしれません。
時代の流れと云えば、「パソコンはまもなくデジタルライフの主役でなくなる」と米アップル社CEOのスティーブン・ジョブズ氏は云っています。
次世代はスマホ（スマートフォン）であり、最新のスマホは10年前の大型汎用コンピューターの3倍以上の処理能力があるそうです。ソフトバンクの孫さんは率いるグループ社員2万人にも脱パソコンを告げ、スマホを支給したそうです。またまた世界は大きく変わりそうですね。時代は確実に移り、流れているのですね。
家計も全く同じです。時代は大きく変わりつつあります。労働年齢を超えて長生きするのがあたりまえの現代、自身と家族を守ってくれるはずの年金受給権が危うい時代、単なる預貯金の生み出す富だけでは決して安心できません。今現在あてにならない政府ですが、社会保障と税制の一体化の改革という中で年金改革も議論しています。しかしどうなりますことやら判然としません。やはりここは自分と家族は自分自身で守らなければならないのではと思います。近い将来「え、まだ預金においているの!!」という言葉が案外早く聞けそうな気がするのですが。
黒酢あんかけ焼きそば
と、ユンケル
今日の感動した言葉
『階段を一歩上がるとき』
企業も人生も、下りのエスカレーターに乗っているようなもの。
止まったら落ちるだけ。下がるスピードより上回って登らないと上昇できません。
■新店舗改修工事進捗状況■
トピックス7/12
本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。
３月１１日の東日本大震災発生からちょうど４ヶ月となりました。原発問題等、いまだ未解決の部分も多く、予断を許さぬ状況は続いておりますが、この大震災の影響は、就職活動の最中にある大学生にも及んでいます。
企業の選考活動は例年４月に集中しますが、今年は大震災の影響で大手企業が選考開始時期を５月以降にずらしたところも多く、大学生の就職活動は長期化の傾向にあります。また、例年通り春の段階で既に内定をもらいながらも、本命狙いで就職活動を続けている大学生も多く、専門性の高い理系に比べ、総合職として採用する文系の学生でこうした傾向が顕著になっています。企業が採用活動にかけられる予算は例年と大きく変わるわけではなく、ここへきての内定辞退は大きな痛手になりかねませんから、企業は内定者への研修を強化して、囲い込みに必死になっているようです。
昨年、商社の業界団体である日本貿易会は、２０１３年卒業の新卒採用から選考試験を大学４年生の８月以降へと４ヶ月ずらす案を提言しましたが、今年の就職活動は結果的にこれに近づくものとなりました。就職活動の長期化は学業に支障をきたし、内定辞退者が増えるのは企業にとっての負担が大きいものとなります。東日本大震災発生により、日本の新卒採用における問題点が改めて浮かび上がってきたのではないでしょうか。
さて、本日７月１１日というのは、大学を含む私立学校の経営の健全性を高めることを目的とする私立学校振興助成法が公布された日（１９７５年７月１１日）でもあります。少子高齢化に伴い、大学入学時年齢にあたる１８歳人口は平成２２年の１２２．１万人から平成４２年には８９．１万人まで減少すると見込まれ、大学においては学生の確保はもとより、授業料収入に代わる財源確保が喫緊の課題となっています。こうした事態に対応すべく、一部の大学では資産運用の一環として不動産の取得が検討されており、不動産市場における買い手として存在感を高めつつあります。
住信基礎研究所の調査によりますと、大学経営における収支と収入の関係を示す帰属収支差額比率（売上高経常利益率に相当）は授業料収入の急減に伴い全国平均（病院経営の要素を含む医歯系を除く）で２００３年度の１０．５％から２００９年度の３．７％まで低下しており、大学の経営状況は急速に悪化しています。このため、授業料収入に代わるものとして、現状では収入全体の３％程度にとどまる資産運用収入を拡大させていくことが急務となっています。しかし、国内の大学全体での運用資産構成は現預金と国内債券が大部分を占めており、２００８年におこなわれた日本私立学校振興・共済事業団の調査によれば、私立大学の運用利回りの全国平均は１．６％にすぎません。教育研究費、人件費、管理経費などを賄うため、長期間にわたり一定水準以上の安定的な収益を確保することができ、株式や債券と相関の低い不動産をポートフォリオに組み込んで分散効果を働かせていくことは、あるべき大学の資産運用スタイルに合致するものです。リーマンショック後、大学が資産運用
で巨額損失を被り、新聞紙面を賑わせたことは記憶に新しいところです。ある都内の私立大学では
、デリバティブ取引で１５０億円を超える損失を出し、それを補う目的で銀行融資を受ける際にキャンパスの土地建物やグランドを担保に入れる事態に陥りました。あれから３年が経過し、大学も数ある運用商品を研究した結果、不動産に注目しはじめてきたのではないでしょうか。
その、大学も注目しはじめている不動産の安定的賃料収入を分配原資として生成されている商品が、弊社で取り扱っておりますマリオンボンドです。不動産現物管理に伴う煩わしい部分は弊社が引き受け、投資家の皆様にはその果実の部分だけを享受していただく商品です。いつの日か採用していただけるかもしれない大学の運用商品としても、既に採用していただいている個人投資家の皆様の運用商品としても、時代にマッチングしている有用なものであると自負しております。
３月１１日の東日本大震災発生からちょうど４ヶ月となりました。原発問題等、いまだ未解決の部分も多く、予断を許さぬ状況は続いておりますが、この大震災の影響は、就職活動の最中にある大学生にも及んでいます。
企業の選考活動は例年４月に集中しますが、今年は大震災の影響で大手企業が選考開始時期を５月以降にずらしたところも多く、大学生の就職活動は長期化の傾向にあります。また、例年通り春の段階で既に内定をもらいながらも、本命狙いで就職活動を続けている大学生も多く、専門性の高い理系に比べ、総合職として採用する文系の学生でこうした傾向が顕著になっています。企業が採用活動にかけられる予算は例年と大きく変わるわけではなく、ここへきての内定辞退は大きな痛手になりかねませんから、企業は内定者への研修を強化して、囲い込みに必死になっているようです。
昨年、商社の業界団体である日本貿易会は、２０１３年卒業の新卒採用から選考試験を大学４年生の８月以降へと４ヶ月ずらす案を提言しましたが、今年の就職活動は結果的にこれに近づくものとなりました。就職活動の長期化は学業に支障をきたし、内定辞退者が増えるのは企業にとっての負担が大きいものとなります。東日本大震災発生により、日本の新卒採用における問題点が改めて浮かび上がってきたのではないでしょうか。
さて、本日７月１１日というのは、大学を含む私立学校の経営の健全性を高めることを目的とする私立学校振興助成法が公布された日（１９７５年７月１１日）でもあります。少子高齢化に伴い、大学入学時年齢にあたる１８歳人口は平成２２年の１２２．１万人から平成４２年には８９．１万人まで減少すると見込まれ、大学においては学生の確保はもとより、授業料収入に代わる財源確保が喫緊の課題となっています。こうした事態に対応すべく、一部の大学では資産運用の一環として不動産の取得が検討されており、不動産市場における買い手として存在感を高めつつあります。
住信基礎研究所の調査によりますと、大学経営における収支と収入の関係を示す帰属収支差額比率（売上高経常利益率に相当）は授業料収入の急減に伴い全国平均（病院経営の要素を含む医歯系を除く）で２００３年度の１０．５％から２００９年度の３．７％まで低下しており、大学の経営状況は急速に悪化しています。このため、授業料収入に代わるものとして、現状では収入全体の３％程度にとどまる資産運用収入を拡大させていくことが急務となっています。しかし、国内の大学全体での運用資産構成は現預金と国内債券が大部分を占めており、２００８年におこなわれた日本私立学校振興・共済事業団の調査によれば、私立大学の運用利回りの全国平均は１．６％にすぎません。教育研究費、人件費、管理経費などを賄うため、長期間にわたり一定水準以上の安定的な収益を確保することができ、株式や債券と相関の低い不動産をポートフォリオに組み込んで分散効果を働かせていくことは、あるべき大学の資産運用スタイルに合致するものです。リーマンショック後、大学が資産運用
で巨額損失を被り、新聞紙面を賑わせたことは記憶に新しいところです。ある都内の私立大学では
、デリバティブ取引で１５０億円を超える損失を出し、それを補う目的で銀行融資を受ける際にキャンパスの土地建物やグランドを担保に入れる事態に陥りました。あれから３年が経過し、大学も数ある運用商品を研究した結果、不動産に注目しはじめてきたのではないでしょうか。
その、大学も注目しはじめている不動産の安定的賃料収入を分配原資として生成されている商品が、弊社で取り扱っておりますマリオンボンドです。不動産現物管理に伴う煩わしい部分は弊社が引き受け、投資家の皆様にはその果実の部分だけを享受していただく商品です。いつの日か採用していただけるかもしれない大学の運用商品としても、既に採用していただいている個人投資家の皆様の運用商品としても、時代にマッチングしている有用なものであると自負しております。