トピックス6/16

　本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。

　もう間もなく梅雨入りです。夏至も近づき、日も長くなって参りました。皆様はお変わりなくお過ごしになられていらっしゃいますか。風邪など召さぬよう、十分にご留意下さい。

　２年前の本日６月１４日、東京メトロ副都心線が全線（渋谷駅～和光市駅）開業しました。弊社の程近く（徒歩数分）に新宿三丁目駅がございますので、私も開業以来、仕事でよく利用させてもらい、また、長男（３歳）が只今電車に大変興味をもっており、休日には一緒に乗車することもあります。

　鉄道が開業したり、新しい駅ができますと、周辺部には経済効果が現われます。前出の新宿三丁目駅は副都心線のなかでもそれが大きいといわれています。以前もこちらのトピックスに書き込みましたが、弊社がございます靖国通りと外苑西通りの交わる富久町西交差点のところにも、都営新宿線の新しい駅ができるかもしれません。弊社所在建物（ハイホーム本陣）の超高層への建て替え計画もあり、また、目の前では野村不動産など４社と地権者で設立された再開発組合が地上５４階建て、総戸数約１２００戸の大規模マンションを建設し、２０１４年３月に完成予定です。弊社及びその周辺部はこれから数年の間に大きく様変わりしていきます。

　さて、景気は緩やかに回復しつつあるとの見方が強まっておりますが、東京都の調査によりますと、都内の４月における新設住宅着工戸数は１６ヶ月ぶりに前年実績を上回り、前年同月比で１１％増の１万１９６０戸となりました。４月の着工戸数で目立つのは分譲マンションの伸び率で、前年同月比で約２．８倍の４２８７戸となっています。値頃感のある物件だけでなく、富裕層向けの高額物件にも動きがみられ、事業者側も在庫処理が一巡し、大型事業に取り掛かれる環境が整いつつあるようです。

地域別では区部が１４％増え、市部の伸び率（１％）を大幅に上回り、特に都心３区（千代田区、中央区、港区）では約４．２倍の２０６５戸に達しました。リーマンショック後の景気後退で着工戸数は急激に落ち込みましたが、都内全体で住宅着工戸数下落に歯止めがかかってきており、特に都心部の分譲マンション販売に明るい兆しが出てきていることで事業者側も積極的な姿勢をみせはじめています。

　続きまして、もうひとつ関連するお話をしてみたいと思います。国土交通省によりますと、２００９年度の新設住宅着工戸数は前年度比で２５．４％減の７７万５２７７戸となり、４１年間続いていた１００万戸の大台を大幅に割り込み、４５年ぶりの低水準になってしまいました。都道府県別にみると、４６都道府県が軒並み１０～３０％台の大幅減となりました。減少率が最大だったのは大分県の３９．７％でしたが、青森県、岩手県、福島県など８県の分譲マンションに限ってみると、着工戸数はゼロとなってしまいました。専門家の間では今年度は住宅版エコポイントなどの政策効果の追い風で８５万戸程度になるのではないかと予想されています。１００万戸の大台回復は難しいものの、今年度の着工戸数は全国的に回復していきそうです。しかし、少子化により市場は急速に収縮して参りますので、今後は量より質に重きが置かれるようになっていくのではないでしょうか。

　さて、分譲マンションではございませんが、弊社でも賃貸マンションの開発を大手企業と提携しながらすすめていこうと考えております。ご入居者の過半数が地方自治体職員の皆様であるという賃貸実績に、数社の大手企業がご興味を示されています。賃貸事業と、その高い賃貸能力に裏付けられたマリオンボンド生成・販売事業という２つの中核事業により、今後更なる成長・発展を遂げるであろう弊社に引き続きご注目下さい。

社長ブログ「Ｖ字回復」6/14

先日の鳩山前首相、小沢前幹事長の電光石火とも言うべきダブル辞任劇から、わずか一週間で菅政権が発足し、11日には所信表明演説がありました。「強い経済、強い財政、強い社会保障の一体的実現」を強く訴えました。


たった2週間で表紙を替えると、とたんに支持率は政府（22％→68％）も党（25％→47％）もＶ字回復です。




　Ｖ字開脚（回復）？（オヤジギャグ）






しかし今吹いている世論の追い風も、いつ止むか判りません。そこでその風の止まらないうちに参院選を実施しようとの思惑から、国会を延長せずに、7月11日の投開票を決めたようです。その結果発言力と行動力抜群の亀井大臣が郵政改革法案を今国会中に成立させることができなかった責任を取って辞任しました。


きっと今度の選挙は複雑で、複合的で、多岐にわたる成り行きの見えないものになり、7月12日（月）はみなさん選挙速報のため、サッカーワールドカップに続き寝不足になるのではないでしょうか。




本日も小生のブログへアクセス頂きまして誠に有難うございます。



さて、今の日本は政治も経済もスポーツも何もかもが、このグローバル化された世界において、スタミナ切れ模様でどんどん追い抜かれている気がしてならないのです。皆様はいかが思われるでしょうか。




是非ここは菅政権にも、強い日本を目指し、掛け声だけでなくアクティブに成長戦略や施策を実行に移していただきたいと思います。


これからの日本は内需市場は少子高齢化により多くは望めないことでしょう。


であれば、企業を介して世界に出稼ぎに行くしかないと思うのですが、今の若者は日本の国が好きなのか外国には行きたがらないそうです。


お取引先のある商社で、海外赴任を命ぜられると拒否する若者が多く、無理強いすると会社を辞めてしまうということを聞きました。


もっとすごいのは、外務省においても全くその通りだと、ある政治家の方から、つい最近伺いました。

また欧米への留学生も、韓国、台湾や中国に比較して極端に少ないそうです。





小生に言わせてもらえば、いよいよ開始された子供手当、総額3,500億円を支出するのなら、その半分くらいは、返却しなくてよい留学生への奨学金にして、将来の日本の為に備えた方が良いのではないかと思っています。




また、本気で少子化問題に取組まないと活力のない日本になってしまうのは明らかです。



だって日本の国民の平均年齢が約50歳に対して、インドなどは26歳というのですからエネルギーが違いすぎます。




このような時代だからこそ、当社も近い時期に、若者向けに、依存型を脱却し自力救済で将来に備えるという意味から、マリオンボンドクォーター（25万円からの不動産投資商品）を発売しようと考えています。そこでマーケッティングの為、よく若者（20代・30代）と会食しますが、今の若者は不動産投資に興味津々だということが判りました。


今時の若者は小生等と見えている世界、景色が全く異なるのかと思っていましたが、それ程ずれがないことを実感しましたし、小生らより意外と現実路線を走っています。彼らは夢とバイタリティに欠けるようですが、何か切っ掛けがあれば「シャン」とするのではないでしょうか。その何かを政府にも、見つけてもらいたいものです。




当社もマリオンボンドクォーターで彼らに将来の不安を一部でも取り除き、日本の社会保障制度を憂えてもらい、「シャン」となる切っ掛けになれば良いと考えています。


マリオンボンドクォーター発売の折は、ご支援の程、よろしくお願い申し上げます。




今日の感動した一言　


　　　梅雨の季節となりました


※『雨ニモマケズ、風ニモマケズ、雪ニモ夏のアツサニモマケヌジョウブナカラダヲモチ……』






　　　　　本日のボンドランチ　

　　　　冷ややっこと細麺皿うどん

最新トピックス5/11

　本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。




　風薫る５月、青葉若葉の爽やかな季節となりました。連休は昨日で終わってしまったという皆様もたくさんいらっしゃるかと思われますが、充分に楽しまれてお過ごしになられたのでしょうか。




　社団法人不動産証券化協会によりますと、今年１月から３月の３ヶ月間にＪ－ＲＥＩＴが取得した不動産（不動産信託受益権を含む）は２３１３億円となり、昨年１年間の取得総額２４６７億円の９３．７％に達しました。協会は資産取得増加の背景として、Ｊ－ＲＥＩＴを取り巻く資金調達環境が一時の厳しさを脱し、公募増資や投資法人債の発行が再開されたこと、借り入れの調達環境も改善されたこと、ポートフォリオの収益性を向上させるため資産の入れ替えを行う必要性が高まっていること、スポンサー変更等によって信用力の高いＪ－ＲＥＩＴが増加したこと等を指摘しています。今年に入ってからの大型取得物件としては、ジャパンリアルエステイト投資法人による汐留ビルディング（追加取得）５４６億円と東京オペラシティビル（追加取得）２２４億円、トップリート投資法人による住友商事錦町ビル１２７億円などを挙げることができます。下落傾向にあった国内不動産価格も底を打ちつつあるとの認識が徐々に広がっており、価格が割安なこの機を捉えて積極的に資産取得
に打って出るＪ－ＲＥＩＴが増えてきています。




　そして、近時の資産取得の特徴として、底地での取得があります。底地とは借地権の設定された土地で、借地人が借地上の建物を自ら所有、商業店舗や物流施設に多くみられ、底地取得の利点としては利回りの高さを挙げることができます。底地の場合、建物を所有しないため、減価償却費が発生せず、底地でない物件に比べて投資効率がよく、より多くの分配金原資が確保されます。また、Ｊ－ＲＥＩＴが取得する底地は、設定されている借地権が事業用借地権である場合が多くなっています。契約満了までの期間が長く、中途解約や賃料減額改定を制限する契約内容であることが多いため安定的な賃料収入が期待できます。定期借地であれば契約満了時に更新が不必要で、更地返還が法定されています。今年３月末現在でＪ－ＲＥＩＴが所有する底地物件は５８７億円超となっていますが、これらの利点があることから、商業系・物流系Ｊ－ＲＥＩＴを中心に、今後底地取得が増加していく可能性もあります。




　さて、同じく不動産証券化協会が先月発表しました提言書（成長戦略としての大都市の再生・地域活性化に関する提言）において、非常に興味深い内容がございましたのでご紹介したいと思います。幅広い不動産ストックの更新に資する、実物不動産投資スキームの整備という目的達成のため、信託受益権化に馴染まない物件への資金調達手段として、不動産特定共同事業法に倒産隔離型スキームを新たに創設することを提言しています。これはまさしく弊社で取り扱っている、一般社団法人による不動産担保取得型マリオンボンドの仕組みそのもので、不動産金融・証券化の有力団体であるこの協会からこうした提言がなされるというのは、投資家の皆様の投資目的や、実物不動産流動化促進という国の政策上の目標から考えても極めて有用なものです。マリオンボンドで既に実践されているこの仕組みが、新たな実物不動産の投資スキームとして発展していくことを願って止みません。