最新トピックス
本日も弊社ブログへのご来訪、誠に有り難うございます。
早いもので１年も半分が経過しております。家の軒先では七夕飾りが揺れています。鬱陶しい時期ではございますが、皆様も体調を崩されることなどありませんように。
先月末、公的年金資金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ Ｐｅｎｓｉｏｎ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｆｕｎｄ＝ＧＰＩＦ）は２００９年度末の運用手数料控除前収益額が９兆１８５０億円となり、７．９１％の運用利回りを達成したと発表しました。４四半期連続のプラスとなり、年度通期では３年ぶりのプラスとなっています。金融危機後の世界経済回復期待による国内株式・外国株式の大幅上昇が主要因ですが、今回のプラスにより、自主運用を開始した２００１年度から２００９年度までの累積収益額は１１兆６８９３億円となっています。２００９年度末時点におけるＧＰＩＦの財投債を含めた運用資産の構成は国内債券６７．５４％、国内株式１２．００％、外国債券８．２６％、外国株式１０．７９％、短期金融商品１．４１％で、運用資産総額１２２兆８４２５億円となる世界最大の年金基金です。２００８年度までは財政融資資金預託金の償還前で市場では買い手の立場でしたが、預託金償還後の２００９年度からは売り手に転じ、２００９年
度の市場での売却額は７２００億円になっています。
ところで、ＧＰＩＦの運用原資には国民年金保険料が含まれていますが、この保険料の納付率が６割程度と低水準になっており、大きな社会問題となっていることは皆様もご存知のとおりです。ここで注意を要するのが、ただ単に未納状態にしておくと、未納者本人にとっても得策ではありません。収入に応じてですが、国民年金保険料には全額免除、４分の３免除、半額免除、４分の１免除という４段階の免除制度が設けられています。免除手続きをすることで、現在は保険料を納付していなくても、将来年金をもらえる最低加入期間（２５年）に参入してもらえます。当然ながら未納期間に応じてもらえる年金額は減少しますが、それでも普通に納付している人の半分はもらえます。というのも、年金原資は保険料だけではなく税金も充当する仕組みになっているからです。誰でも買い物のたびに消費税を払っているわけですから、免除制度を利用せず、ただ単に未納として将来の年金をもらえない人は税金分の損もしていることになります。そして、学生や３０歳未満の若者には免除より基
準の緩い猶予制度もあり、将来収入が安定したとき、１０年以内の追納であれば年金額の減少を抑
えることができます。また、皆様も既にご存知かと思われますが、国民年金保険料を前払いで納付すると割り引き制度があり、加えて口座振り替えにしますと更に割り引き額が大きくなります。保険料をクレジットカードで支払えばポイントをためることもできます。ただし、こういった制度は厚生年金保険被保険者である一般サラリーマンには適用がございませんが・・・・。
さて、ここで話題を変えまして、上場株式のように元本の変動幅が大きくなく、公的年金のサプリメント（補助的金融商品）として最適な弊社生成のマリオンボンドをご紹介致します。第１号商品より一度たりとて元本・分配金を毀損させることなく、これまで運用され続けております。毎月一定額の分配金を得られますので、年金資金の一部としても極めて建設的で有用な商品です。皆様の大切なご資金運用手段のひとつとしてご検討いただければ幸甚です。
早いもので１年も半分が経過しております。家の軒先では七夕飾りが揺れています。鬱陶しい時期ではございますが、皆様も体調を崩されることなどありませんように。
先月末、公的年金資金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ Ｐｅｎｓｉｏｎ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｆｕｎｄ＝ＧＰＩＦ）は２００９年度末の運用手数料控除前収益額が９兆１８５０億円となり、７．９１％の運用利回りを達成したと発表しました。４四半期連続のプラスとなり、年度通期では３年ぶりのプラスとなっています。金融危機後の世界経済回復期待による国内株式・外国株式の大幅上昇が主要因ですが、今回のプラスにより、自主運用を開始した２００１年度から２００９年度までの累積収益額は１１兆６８９３億円となっています。２００９年度末時点におけるＧＰＩＦの財投債を含めた運用資産の構成は国内債券６７．５４％、国内株式１２．００％、外国債券８．２６％、外国株式１０．７９％、短期金融商品１．４１％で、運用資産総額１２２兆８４２５億円となる世界最大の年金基金です。２００８年度までは財政融資資金預託金の償還前で市場では買い手の立場でしたが、預託金償還後の２００９年度からは売り手に転じ、２００９年
度の市場での売却額は７２００億円になっています。
ところで、ＧＰＩＦの運用原資には国民年金保険料が含まれていますが、この保険料の納付率が６割程度と低水準になっており、大きな社会問題となっていることは皆様もご存知のとおりです。ここで注意を要するのが、ただ単に未納状態にしておくと、未納者本人にとっても得策ではありません。収入に応じてですが、国民年金保険料には全額免除、４分の３免除、半額免除、４分の１免除という４段階の免除制度が設けられています。免除手続きをすることで、現在は保険料を納付していなくても、将来年金をもらえる最低加入期間（２５年）に参入してもらえます。当然ながら未納期間に応じてもらえる年金額は減少しますが、それでも普通に納付している人の半分はもらえます。というのも、年金原資は保険料だけではなく税金も充当する仕組みになっているからです。誰でも買い物のたびに消費税を払っているわけですから、免除制度を利用せず、ただ単に未納として将来の年金をもらえない人は税金分の損もしていることになります。そして、学生や３０歳未満の若者には免除より基
準の緩い猶予制度もあり、将来収入が安定したとき、１０年以内の追納であれば年金額の減少を抑
えることができます。また、皆様も既にご存知かと思われますが、国民年金保険料を前払いで納付すると割り引き制度があり、加えて口座振り替えにしますと更に割り引き額が大きくなります。保険料をクレジットカードで支払えばポイントをためることもできます。ただし、こういった制度は厚生年金保険被保険者である一般サラリーマンには適用がございませんが・・・・。
さて、ここで話題を変えまして、上場株式のように元本の変動幅が大きくなく、公的年金のサプリメント（補助的金融商品）として最適な弊社生成のマリオンボンドをご紹介致します。第１号商品より一度たりとて元本・分配金を毀損させることなく、これまで運用され続けております。毎月一定額の分配金を得られますので、年金資金の一部としても極めて建設的で有用な商品です。皆様の大切なご資金運用手段のひとつとしてご検討いただければ幸甚です。
社長ブログ「人の心は移り気なので」7/6
サッカーワールドカップで日本は、惜しくもＰＫ戦でパラグアイに敗れました。ＰＫ戦3人目、日本中が、いや世界から注目された緊張感の中でのプレッシャーは想像し難く、蹴ったボールはクロスバーに…。その瞬間の駒野選手の胸中やいかに！
日本が負けたことにより、日本中の関心は一挙に参院選真只中の政治や経済へと移っていくのではないでしょうか。マスコミ報道の仕方で先導されているきらいもありますが、人の心は移り気なものですね。
その瞬間の駒野選手
本日も小生のブログへアクセスいただきまして誠にありがとうございます。
いよいよ夏真っ盛りとなってきました。夏の風物詩と言えば、小生は浅草出身なので、浅草浅間神社の植木市やほおずき市、そして下谷鬼子母神社のあさがお市と相場は決まっていました。
ところが最近はそれに選挙が加わり、盛夏に寝不足覚悟で開票速報を見るのも夏の風物詩と言えるのではないでしょうか。
植木市
約20年前に植木市で買ってきたサボテン
あさがお市
そして、頭の良い管総理が今回の選挙で高等技術を駆使したのではないかと思われるのが、選挙戦直前に突然出して来た消費税の問題です。
この問題により、テレビ・新聞・ラジオ……全てのマスコミは消費税問題を取り上げ、消費税ばかりが討論され、選挙選直前まで大問題となっていた、普天間基地問題や小沢さんや鳩山さんの政治とカネの問題はかすんでしまい誰も議論しないようです。
これも「人の心は移り気なものである」ということを見透かされているようで、なんかいやですね、
小生は日本史で幕末頃の、お伊勢詣りの「ええじゃないか運動」も、国民の目を政治からそらす為に政府が起こした運動と昔習った記憶があります。
それにしても今回の選挙、党も多数出現して主張もまちまちで、かつ、政治とはあまり縁のない有名人が立候補して、とっても小生には判り難いものとなっています。
またサッカー熱で盛りあがっている一方で、経済は酷い一週間となっていました。ニューヨーク株式市場は7日間で611ドルも続落し、約9,686ドルと１万ドルを割り込んでいます。米地方銀行も今年6月までの半年間に86件の破綻が起き、雇用情勢も悪化し、住宅市場も下落し、益々景気悪化の不安材料が吹き出していると言えるでしょう。
それに加えて欧州のソブリンリスクに対する信用不安も噴出しています。また日本も、景況感指数は良くなったとは言え、一部大手メーカーの中国を初めとする輸出産業だけの世界であり、国民が実感できるようなものには決してなってはいないと思っています。
企業の血液である資金の融資についてはどこの金融機関も消極的であり、担保に取っている不動産は、路線価の下落に見られるように下がり、国内株価も日経平均9,205円程度と冴えませんので、自己資本比率を気にして金融機関は貸出し（リスク債権）に積極的になれないのでしょう。
これでは国内景気は上向かないと思いますが、それに輪をかけ急に消費税の増税論議です。トロントＧ20では日本だけ別格に扱われましたが、政府も2020年までにはプライマリーバランス（歳入と歳出のバランス）を増税により景気を良くして黒字化すると言っています。
本当に税収を増やすことで、その使い道にもよりますが、雇用や景気が良くなるのでしょうか。そして急速な高年齢化を迎えている国民に快適な老後を与えることができるでしょうか。
そんな不安に少しでもお応えしようと現在マリオンボンドに投資くださっている投資家の皆様全員に、費用のご負担全く無く、7月3日（金曜日）正午より、東京海上火災保険の傷害保険が入院・通院につき1日あたりそれぞれ￥5,000、￥1,000付くことになりました。
極め付きは、対人・対物賠償が1億円まで付保されたことです。これからも付加価値を更に高め、不動産担保により安全性を高め、最終的にはマリオンボンドを持つことで様々なサービスが受けられるような複合的不動産金融商品を目指しております。
そんなマリオンボンドをこれからも是非ご支援下さい。
本日のボンドランチ
「夏の大根おろしは辛いです」
今日の感動した一言
※『行動は情熱に比例する』
トピックス7/1
本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。
早いものでもう間もなく７月です。１年の半分が過ぎようとしています。鬱陶しい雨の日が続きますが、皆様も体調を崩されてお風邪など召されぬように。
賃貸オフィスビル仲介の三鬼商事によりますと、５月末時点の東京都心５区（千代田・港・中央・新宿・渋谷）の空室率は前月末より０．１２％上昇し、８．９４％となりました。９ヶ月連続の上昇で、高い水準が続いています。平均賃料も坪当たり１万８０８８円となり、前月末より０．３６％下落、コスト削減ため企業がオフィスを統合・集約する動きは続いているようです。
そして、こうしたオフィスビル空室率上昇の裏でくすぶっているのが、ＣＭＢＳ（Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｍｏｒｔｇａｇｅ Ｂａｃｋｅｄ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ 商業用不動産ローン担保証券）の２０１０年問題といわれているものです。２０１０年に国内で償還期限を迎えるＣＭＢＳは１兆円あるといわれており、償還不能なものが続出すれば日本経済に大きな影響を与えかねません。ＣＭＢＳとは簡単にいえば、オフィスビル、賃貸マンション、ショッピングモールなどの商業用不動産に対して実施された融資をひとまとめにし、そのまとめられた債権（現物不動産付着）を担保にして証券化した商品です。金融機関が商業用不動産に融資をつけ、その不動産担保付債権をいくつかプールした上でＳＰＣ（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｃｏｍｐａｎｙ 特別目的会社）に売却、ＳＰＣはそれを担保にトリプルＡなどの格付けをなした数種類のクラスの証券を発行し、投資家に販売していきます。
もともとＣＭＢＳは米国で生み出されています。１９８０年代後半から１９９０年代初頭、銀行や保険会社が不動産に対する貸し付けを急激に縮小したため、米国の商業用不動産業界は苦境に陥りました。１９８０年代、物件を購入する際に利用できたローンの多くは短期ローンで、借り手にとって必要なときがくればいつでも長期ローンに借り換え可能でしたが、それが一転、金融機関の貸し剥がしが頻発し、商業用不動産業界に不況圧力がかけられたのです。これに対してウォール街の人々は、戸建て住宅のローン市場で政府機関も関与することで既に行われていた証券化の手法を商業用不動産ローンの分野で応用し、政府機関を関与させることのない独創的な手法を開発しました。金融機関が融資したローンの利息と元本の請求権を証券化し、投資家に売り捌くことによって融資資金を回収、金融機関はその資金でまた別の案件に融資することができるようになりました。ＣＭＢＳの発明により、理論上、金融機関は投資家にリスクを移転し、一度融資した資金を何度でも再調達し、何度で
も貸し付けることができるビジネスモデルを獲得できたのです。しかしながら現実には、商品に対
する格付けの甘さ（当初からこのビジネスモデルに格付け会社がかかわって生成された経緯から、正当化せざるを得なかった。）や、商業用不動産の価格変動の大きさ（賃貸住宅はオフィスビル等に比べればそれほどでもありません。）により、現下、米国をはじめ世界中で大問題を引き起こしていることはいうまでもありません。勿論、政府機関関与の住宅ローンも市場拡大の一途でサブプライムローン問題を発生させ、世界経済を混乱させる原因づくりに先行して加担していたことも、これまた事実です。
ところで、弊社の本拠であるハイホーム本陣（東京都新宿区富久町）も、実はリーマン・ブラザーズ証券が組成したＣＭＢＳに組み入れられていた物件で、３日前の６月２５日、デフォルト（債務不履行）を起こすことなく、無事にノンリコース（非遡及）ローンからコーポレートローンへの借り換えに成功致しました。何かと制限の多いＳＰＣを解体することで一般事業会社への脱出・帰還を果たし、弊社における今年最大の目標は達成されました。また、現下、ＳＰＣ案件のデフォルトが頻発している中で、無事に償還期限を乗り越えられたことには、この案件に投資していた数多くの世界的に著名な機関投資家も高い評価を与えてくれているに違いありません。今後も、既に思い描いている弊社の新たな成長戦略を実現すべく、日々努力を重ねて参りますので、これからの成長・発展にどうぞご期待下さい。
早いものでもう間もなく７月です。１年の半分が過ぎようとしています。鬱陶しい雨の日が続きますが、皆様も体調を崩されてお風邪など召されぬように。
賃貸オフィスビル仲介の三鬼商事によりますと、５月末時点の東京都心５区（千代田・港・中央・新宿・渋谷）の空室率は前月末より０．１２％上昇し、８．９４％となりました。９ヶ月連続の上昇で、高い水準が続いています。平均賃料も坪当たり１万８０８８円となり、前月末より０．３６％下落、コスト削減ため企業がオフィスを統合・集約する動きは続いているようです。
そして、こうしたオフィスビル空室率上昇の裏でくすぶっているのが、ＣＭＢＳ（Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｍｏｒｔｇａｇｅ Ｂａｃｋｅｄ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ 商業用不動産ローン担保証券）の２０１０年問題といわれているものです。２０１０年に国内で償還期限を迎えるＣＭＢＳは１兆円あるといわれており、償還不能なものが続出すれば日本経済に大きな影響を与えかねません。ＣＭＢＳとは簡単にいえば、オフィスビル、賃貸マンション、ショッピングモールなどの商業用不動産に対して実施された融資をひとまとめにし、そのまとめられた債権（現物不動産付着）を担保にして証券化した商品です。金融機関が商業用不動産に融資をつけ、その不動産担保付債権をいくつかプールした上でＳＰＣ（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐｏｓｅ Ｃｏｍｐａｎｙ 特別目的会社）に売却、ＳＰＣはそれを担保にトリプルＡなどの格付けをなした数種類のクラスの証券を発行し、投資家に販売していきます。
もともとＣＭＢＳは米国で生み出されています。１９８０年代後半から１９９０年代初頭、銀行や保険会社が不動産に対する貸し付けを急激に縮小したため、米国の商業用不動産業界は苦境に陥りました。１９８０年代、物件を購入する際に利用できたローンの多くは短期ローンで、借り手にとって必要なときがくればいつでも長期ローンに借り換え可能でしたが、それが一転、金融機関の貸し剥がしが頻発し、商業用不動産業界に不況圧力がかけられたのです。これに対してウォール街の人々は、戸建て住宅のローン市場で政府機関も関与することで既に行われていた証券化の手法を商業用不動産ローンの分野で応用し、政府機関を関与させることのない独創的な手法を開発しました。金融機関が融資したローンの利息と元本の請求権を証券化し、投資家に売り捌くことによって融資資金を回収、金融機関はその資金でまた別の案件に融資することができるようになりました。ＣＭＢＳの発明により、理論上、金融機関は投資家にリスクを移転し、一度融資した資金を何度でも再調達し、何度で
も貸し付けることができるビジネスモデルを獲得できたのです。しかしながら現実には、商品に対
する格付けの甘さ（当初からこのビジネスモデルに格付け会社がかかわって生成された経緯から、正当化せざるを得なかった。）や、商業用不動産の価格変動の大きさ（賃貸住宅はオフィスビル等に比べればそれほどでもありません。）により、現下、米国をはじめ世界中で大問題を引き起こしていることはいうまでもありません。勿論、政府機関関与の住宅ローンも市場拡大の一途でサブプライムローン問題を発生させ、世界経済を混乱させる原因づくりに先行して加担していたことも、これまた事実です。
ところで、弊社の本拠であるハイホーム本陣（東京都新宿区富久町）も、実はリーマン・ブラザーズ証券が組成したＣＭＢＳに組み入れられていた物件で、３日前の６月２５日、デフォルト（債務不履行）を起こすことなく、無事にノンリコース（非遡及）ローンからコーポレートローンへの借り換えに成功致しました。何かと制限の多いＳＰＣを解体することで一般事業会社への脱出・帰還を果たし、弊社における今年最大の目標は達成されました。また、現下、ＳＰＣ案件のデフォルトが頻発している中で、無事に償還期限を乗り越えられたことには、この案件に投資していた数多くの世界的に著名な機関投資家も高い評価を与えてくれているに違いありません。今後も、既に思い描いている弊社の新たな成長戦略を実現すべく、日々努力を重ねて参りますので、これからの成長・発展にどうぞご期待下さい。