トピックス7/22
本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。
連日の猛暑凌ぎ難い昨今、蝉の声が暑さを一層掻き立てます。夏の夜はつい寝不足になりがちですが、皆様も夏風邪などひかれませんように。
不動産経済研究所が先週発表したマンション市場動向調査によりますと、２０１０年６月の首都圏マンション販売戸数は前年同月比６６．６％増の５１３０戸となり、５ヶ月連続で増加しています。また、２０１０年上半期の販売戸数も前年同期比２７．０％増の２万１７１戸となり、回復傾向にあります。２０１０年上半期については、そもそも前年同期の水準が低かったために高めの数字が出ましたが、財閥系を中心とした大手の大型新規物件が全体を牽引しており、好調な状況になっています。２０１０年６月の契約率は今年２度目になる８０％台突破（８３．９％）、好不調の分かれ目とされている７０％を６ヶ月連続で上回っています。
この好調な状況の主要因は東京都区部の販売戸数の増加ですが、最近目立ってきているのが独身女性による購入です。三井不動産レジデンシャルは２００８年以降、アラフォー（４０歳前後）独身女性を主な対象としてパークリュクスシリーズを販売、都心の駅近に８棟を建設し、ほぼ完売しています。内廊下や二重オートロックなどの安全面を重視し、キッチンや洗面などの水まわりにも高級感をもたせ、女性を意識した仕様となっています。４０平米、４０００万円台が主力で、購入者は都心の上場企業に勤める女性などですが、半分程度の頭金を用意して購入することも珍しくないようです。
さて、分譲マンションに限らず、女性の消費はデフレ下でも強いといわれています。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券が算出している女性ものＣＰＩ（総務省の消費者物価指数ＣＰＩから婦人服や調理食品など、働く女性が増えると売り上げ拡大につながりそうな４８品目を選別して加工した指数）は２０００年代前半から上昇基調にあり、２０～３０代女性の労働参加率が上がりはじめた時期と一致し、リーマン・ショックを経てデフレ色を強めている２００９年以降も他のＣＰＩより落ち込み幅が小さくなっています。また、米国ボストンコンサルティンググループの調査によると、消費の６割以上を女性が決定、あるいは決定に大きな影響を与え、２００８年に１２兆ドルだった世界の女性の総所得は２０１３年には１５兆ドルに膨らむと予測しています。
１９９９年、ゴールドマン・サックス証券のストラテジストであるキャシー松井氏がウーマノミクス（ウーマン＋エコノミクス）を提唱し、話題を呼びました。女性の社会進出は経済効果を生むゆえ、今後の経済成長には女性の就労拡大が不可欠である旨のレポートでしたが、それから１０年以上が経過し、女性の活躍の場は着実に拡大しつつあります。しかしながら日本では、就業女性の７割が初めての出産を機に仕事をやめてしまったり（やめざるを得なかったり）、上場企業の女性役員が全役員の１％台に過ぎないことからみても、女性が活躍できるインフラ整備を更にすすめていく必要がありそうです。
ところで話は変わりますが、弊社のマリオンボンドをご購入いただいている投資家の皆様の内、その過半数は女性となっています。マリオンボンドは仕組みが単純でわかりやすく、毎月分配型なので月々の生活費にも充てることができ、堅実思考の女性の皆様にも好評です。マリオンボンドを皆様の資産運用手段のひとつとしてご検討いただければ幸甚です。
連日の猛暑凌ぎ難い昨今、蝉の声が暑さを一層掻き立てます。夏の夜はつい寝不足になりがちですが、皆様も夏風邪などひかれませんように。
不動産経済研究所が先週発表したマンション市場動向調査によりますと、２０１０年６月の首都圏マンション販売戸数は前年同月比６６．６％増の５１３０戸となり、５ヶ月連続で増加しています。また、２０１０年上半期の販売戸数も前年同期比２７．０％増の２万１７１戸となり、回復傾向にあります。２０１０年上半期については、そもそも前年同期の水準が低かったために高めの数字が出ましたが、財閥系を中心とした大手の大型新規物件が全体を牽引しており、好調な状況になっています。２０１０年６月の契約率は今年２度目になる８０％台突破（８３．９％）、好不調の分かれ目とされている７０％を６ヶ月連続で上回っています。
この好調な状況の主要因は東京都区部の販売戸数の増加ですが、最近目立ってきているのが独身女性による購入です。三井不動産レジデンシャルは２００８年以降、アラフォー（４０歳前後）独身女性を主な対象としてパークリュクスシリーズを販売、都心の駅近に８棟を建設し、ほぼ完売しています。内廊下や二重オートロックなどの安全面を重視し、キッチンや洗面などの水まわりにも高級感をもたせ、女性を意識した仕様となっています。４０平米、４０００万円台が主力で、購入者は都心の上場企業に勤める女性などですが、半分程度の頭金を用意して購入することも珍しくないようです。
さて、分譲マンションに限らず、女性の消費はデフレ下でも強いといわれています。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券が算出している女性ものＣＰＩ（総務省の消費者物価指数ＣＰＩから婦人服や調理食品など、働く女性が増えると売り上げ拡大につながりそうな４８品目を選別して加工した指数）は２０００年代前半から上昇基調にあり、２０～３０代女性の労働参加率が上がりはじめた時期と一致し、リーマン・ショックを経てデフレ色を強めている２００９年以降も他のＣＰＩより落ち込み幅が小さくなっています。また、米国ボストンコンサルティンググループの調査によると、消費の６割以上を女性が決定、あるいは決定に大きな影響を与え、２００８年に１２兆ドルだった世界の女性の総所得は２０１３年には１５兆ドルに膨らむと予測しています。
１９９９年、ゴールドマン・サックス証券のストラテジストであるキャシー松井氏がウーマノミクス（ウーマン＋エコノミクス）を提唱し、話題を呼びました。女性の社会進出は経済効果を生むゆえ、今後の経済成長には女性の就労拡大が不可欠である旨のレポートでしたが、それから１０年以上が経過し、女性の活躍の場は着実に拡大しつつあります。しかしながら日本では、就業女性の７割が初めての出産を機に仕事をやめてしまったり（やめざるを得なかったり）、上場企業の女性役員が全役員の１％台に過ぎないことからみても、女性が活躍できるインフラ整備を更にすすめていく必要がありそうです。
ところで話は変わりますが、弊社のマリオンボンドをご購入いただいている投資家の皆様の内、その過半数は女性となっています。マリオンボンドは仕組みが単純でわかりやすく、毎月分配型なので月々の生活費にも充てることができ、堅実思考の女性の皆様にも好評です。マリオンボンドを皆様の資産運用手段のひとつとしてご検討いただければ幸甚です。
社長ブログ「集中豪雨さながらに」7/21
毎日のように報道されている、集中豪雨で被害に遭われた皆様には心よりお見舞い申し上げます。
この暑さの中、自然が残した爪痕（つめあと）の後片づけに対して人力で向かうのは想像に絶する大変なことと思います。月並みなことばですみませんが、『体に気をつけ、なんとか負けないで下さい。』
東京はどうやら集中豪雨による被害も少なく、梅雨が明け、いかにも暑そうな真っ青な夏空が現れました。昨日は都心でも体温並みの猛暑で、今朝も暑さで目を覚ましたくらいです。
一方、真夏が来ると小生の住む新宿区四谷界隈では、夜になると盆踊りが、各町会連合で小学校の校庭にやぐらをしつらえ、町会の青年部が模擬店など出して、恒例で行われます。今年もこの連休中に盆踊りは始まりました。小生が子供の頃に聴いた昔ながらの盆踊りソングに乗って、町内の顔見知り連中が踊っていました。観客はお年寄りの方が多く、ちらほら外人さんも珍しそうに眺めていました。
真っ青な夏空
町会連合の盆踊りの風景
盆踊りの模擬店
本日も小生のブログへアクセスいただきまして、誠にありがとうございます。
さて、先週も集中豪雨さながらに多くのニュースが次から次へと伝えられました。
週明けは、参院選後の各党の動きから始まりました。注目されるのは凋落した民主党と躍進したみんなの党の動向のようです。
そして14日（水）にはＩＭＦ（国債通貨基金）が財政再建の為日本に早期の増税を提言してきました。ＩＭＦが世界に向けて発信したのは、審査の結果やはり日本の財政に黄色信号が点滅しているのが明らかになったからではないでしょうか。
即ち発行し過ぎた国債にイエローカードを突きつけられたのです。
今から６７～６８年前に発行された日本政府大蔵大臣の印のある国債がほとんどパアーになったのと同様のことが起こるといけないとＩＭＦから警告されているのだと思います。
あの時は「敗戦」という大義名分がありましたので表立って文句を言う国民はあまりいなかったと思いますが、現下大義名分はありませんので政府は（増税をしようがインフレ導入しようが）何としても切り抜けなくてはなりません。どちらにしても大変な時代となるのではと危惧されます。
大日本帝国発行の戦時国債
少々前文が長くなりましたが、１４日（水）同日には木村前振興銀行会長が逮捕されました。小泉政権下で竹中平蔵金融担当大臣のブレーンとして金融庁と激しく戦った後、顧問となったあの木村剛氏です。
金融行政については裏の裏まで全て知っている筈の木村氏が、当時、中小企業に貸し渋りを行う傾向のあった大手金融機関に対抗して作ったのが振興銀だったはずです。それも逮捕容疑が検査忌避（裏には利息制限法や出資法違反容疑もあると考えられますが）であり、基本中の基本違反で逮捕されるなんて、実業（銀行経営）って口で言う程簡単ではなく、中小企業の顧客獲得に失敗したのが原因のようですね。それで仕方なく全て承知の上で危険な橋を渡ってしまったのでしょう。そのような人をブレーンに選んだ竹中平蔵元大臣も眼力がなかったのかな？
そして１５日（木）には中国の経済成長率が鈍化し、米国はそれの下方修正を余儀なくされました。
加えて米国では１６日（金）に、８０年ぶりとなる金融規制法が成立し、銀行の高リスク投資に制限がかかり、金融監督が強化されました。これはリーマンショックのような金融危機の再発防止を狙ったものです。
それらの結果、１７日（土）にはＮＹ株式市場は米景気先行に不安を感じ続落の２６１ドル安（１万９７ドル）となり、円は１ドル８６円台に突入しました。
１８日（日）には大手４生保（日本生命・第一生命・明治安田生命・住友生命）が不払い問題で政界工作（国会議員６２人に対し）をしていたことが発覚しました。大手生保も凄いことを平気でするのですね。
その他改正臓器移植法の成立や改正貸金業法等、様々なニュースが盛り沢山の一週間でありました。
そんな中、小生は弊社が発売しているマリオンボンドの取材の為のラジオ番組収録にＴＢＳ７Ｆ第４スタジオに、１５日（木）に行ってきました。それ程緊張することもなく２日間分を一発ＯＫで録り終えました。全国ネットでＴＢＳラジオ(954ＫＨｚ)「おはよう一直線」におきまして７月２６日午前５時４０分からと、翌日２７日同時間に放送されます。朝早い番組なので聴くのが難しいと思われますが、よろしくお願い申し上げます。
「本日のボンドランチ」
連休明けなので忙しく、近くのオリジンで
調達しました。
今日の感動した一言
※『困っても困らない希望を以って当たれば打開の道は必ず開ける』
最新トピックス7/15
本日も弊社ブログをご覧いただきまして誠に有り難うございます。
梅雨明け待ち遠しい今日この頃、皆様の中でもお子様やお孫様が夏休みに入っているという方もいらっしゃるかと思われます。ご家族で外出のご計画など練られているのでしょうか。
前々回のこちらのトピックスで、弊社の事例も含め、不動産関連の証券化について触れました。そのときにはお話ししませんでしたが、不動産証券化には信託というものが重要な役割を果たします。そこで今回は、信託について少々触れてみたいと思います。
社団法人信託協会が公表した２０１０年３月末時点の信託受託状況によりますと、信託財産（金銭、有価証券、不動産など）総額は７６１兆３０００億円となり、前年同月比で２．４％の増加となりました。要因は、信託銀行等の受託者が委託者等の指図に基づいて資産を管理する資産管理型信託の増加で、前年同月比３０．２兆円増の５７４．１兆円となっています。一方で、受託者が自らの裁量により資産を運用する資産運用型信託と、資産の流動化を図るために原資産保有者が資金調達を行う資産流動化型信託はともに受託額を減少させています。弊社が本拠を構えておりますハイホーム本陣（東京都新宿区富久町）も、先月２５日までは、ある外資系信託銀行が信託受託者となっていました。
ところで、この信託という行為ですが、人間が財産をもつようになった頃からはじまったといわれています。紀元前１８０５年、古代エジプト人の遺言書の中には既に信託の考え方に近いものが記されています。しかし一般的に信託の起源とされているのは、中世英国において利用されていたユース（ｕｓｅ）とされています。英国人は宗教心に厚く、自分の死後に土地を教会に寄進する習慣がありました。しかし封建領主としては、自身の力が及ばない教会に土地が寄進されてしまうと、地代や税金が取れませんので、１２世紀後半から１３世紀にかけてこれを禁止する法律を相次いで制定しました。そこで人々は教会ではなく自分の信頼できる人に土地を譲渡し、譲渡を受けた人が土地から上がる収益を教会に寄進する方法をとり、これがユースと呼ばれていました。その後、信託制度は欧米で発展を遂げ、日本では明治時代後半に導入されています。弊社も属する不動産業界では信託は以前から馴染み深いものですが、不動産証券化技術の発達とともに、その重要性も更に大きなものとなっ
てきています。
さて、信託とは相手を信じて託すことです。信頼されて何かを託された者は、自己の利益のみを追求してはならず、相手の意思を最大限に尊重し、相手の利益を第一に考えて行動しなければなりません。これは信託契約上の業務という狭い範囲の概念を越えて、その道のプロフェッショナルとして職業に従事する者であれば、ほとんど例外なく要求されることでしょう。弊社は投資家の皆様からご信頼をいただき、大切なご資金の運用を託されておりますので、不動産運用のプロフェッショナルとして十分な注意を払い、公正かつ誠実に職務を遂行していかなければなりません。プロフェッショナルとしての誇りと自覚、そして、自らを律する強い意志をもち、知識と経験を深めていくことはもとより、これまでの業界の常識や商習慣、グローバル的な変化や動向に対しても新たな視点から疑問を投げかけ、投資家の皆様の利益に適う改善を続けて参ります。これからの弊社の成長・発展に、どうぞご期待下さい。
梅雨明け待ち遠しい今日この頃、皆様の中でもお子様やお孫様が夏休みに入っているという方もいらっしゃるかと思われます。ご家族で外出のご計画など練られているのでしょうか。
前々回のこちらのトピックスで、弊社の事例も含め、不動産関連の証券化について触れました。そのときにはお話ししませんでしたが、不動産証券化には信託というものが重要な役割を果たします。そこで今回は、信託について少々触れてみたいと思います。
社団法人信託協会が公表した２０１０年３月末時点の信託受託状況によりますと、信託財産（金銭、有価証券、不動産など）総額は７６１兆３０００億円となり、前年同月比で２．４％の増加となりました。要因は、信託銀行等の受託者が委託者等の指図に基づいて資産を管理する資産管理型信託の増加で、前年同月比３０．２兆円増の５７４．１兆円となっています。一方で、受託者が自らの裁量により資産を運用する資産運用型信託と、資産の流動化を図るために原資産保有者が資金調達を行う資産流動化型信託はともに受託額を減少させています。弊社が本拠を構えておりますハイホーム本陣（東京都新宿区富久町）も、先月２５日までは、ある外資系信託銀行が信託受託者となっていました。
ところで、この信託という行為ですが、人間が財産をもつようになった頃からはじまったといわれています。紀元前１８０５年、古代エジプト人の遺言書の中には既に信託の考え方に近いものが記されています。しかし一般的に信託の起源とされているのは、中世英国において利用されていたユース（ｕｓｅ）とされています。英国人は宗教心に厚く、自分の死後に土地を教会に寄進する習慣がありました。しかし封建領主としては、自身の力が及ばない教会に土地が寄進されてしまうと、地代や税金が取れませんので、１２世紀後半から１３世紀にかけてこれを禁止する法律を相次いで制定しました。そこで人々は教会ではなく自分の信頼できる人に土地を譲渡し、譲渡を受けた人が土地から上がる収益を教会に寄進する方法をとり、これがユースと呼ばれていました。その後、信託制度は欧米で発展を遂げ、日本では明治時代後半に導入されています。弊社も属する不動産業界では信託は以前から馴染み深いものですが、不動産証券化技術の発達とともに、その重要性も更に大きなものとなっ
てきています。
さて、信託とは相手を信じて託すことです。信頼されて何かを託された者は、自己の利益のみを追求してはならず、相手の意思を最大限に尊重し、相手の利益を第一に考えて行動しなければなりません。これは信託契約上の業務という狭い範囲の概念を越えて、その道のプロフェッショナルとして職業に従事する者であれば、ほとんど例外なく要求されることでしょう。弊社は投資家の皆様からご信頼をいただき、大切なご資金の運用を託されておりますので、不動産運用のプロフェッショナルとして十分な注意を払い、公正かつ誠実に職務を遂行していかなければなりません。プロフェッショナルとしての誇りと自覚、そして、自らを律する強い意志をもち、知識と経験を深めていくことはもとより、これまでの業界の常識や商習慣、グローバル的な変化や動向に対しても新たな視点から疑問を投げかけ、投資家の皆様の利益に適う改善を続けて参ります。これからの弊社の成長・発展に、どうぞご期待下さい。