最近、ブログでも度々登場する【建築条件付き土地】。
お客さんと打合せをしていて、こんな事を聞きました。
『建物の事をよく知らないと
建築条件付きだと建物の事も全部やってくれるので
そっちの方が楽かなと思ってしまう。』
なるほど です。
確かに言われている事は非常に分かります。
土地だけ購入して、建物は好きな会社でOK！
って言われても、どうしていいのか？
住宅展示場に行っても、どこも高いし・・・
工務店って言われても、知り合いいないし。不安だし・・・
じゃあ セットになってる、建築条件付き土地でいいか
となってしまうのも無理ないかもしれないですね。
初めに書いておきますが、建築条件付きを否定はしてなくて
他にも方法がある事・比較した方がいいって事を
お伝えしたいだけなんです。
土地を購入して、自由に建築会社をもっと選べる為には
ハウスメーカーが坪単価４０万円台とかの
主力商品を出してくれればいいんでしょうけど
・・・・・・まぁ無理でしょう（汗） てか、価格的に逆へ行ってる。
そうなると 一番都合がイイのが
土地を購入して、建築条件付ける不動産会社なわけで
『住宅って、高いんでしょ』って
お客さんが思ってくれている程、都合がイイ。
で、実際は知ってる工務店に建物坪単価４０万円前後で発注して
それに対して お客さんには坪単価５０万円～６０万円くらいで
建物の受注をもらえるという仕組みですね。
（価格の大小はありますので、大体の金額ですよ）
私としては それもOKなんです。
ただ 建物に対して５００万円とか数百万の利益を貰うんだから
もっと打合せをしましょう って思ってます。
お客さんも、気ぃなんか使わずに
どんどん要望や変更を伝えましょう。
『なんか分からんけど、この間取りは違う気がする』
そんな感じでもイイですよ、伝えるのは。
今の私の役目としたら
土地購入などで悩んでいるお客さんに
色々な購入アプローチがある事をお伝えして
選ばれたアプローチに対して、出来るだけフォローをする。
当社にご相談頂くメリットの１つだと思っています。
今日は午前中にリノベーションの現場立ち会い。
スカッと内部が解体されています。
この状態で 最終の間取り確認。
お客様の新たな仕様希望などがあったので
少し現場で間取りを変更させました。
図面の打合せより、現実感があるので
私はこの現場立ち会いが結構好きですね。
さっ 大工さんお願いしまーす。
今日は朝から移動・移動で
ちょっと疲れました（汗）
少し休憩してから、残りの仕事を頑張ります。
その前に 再度ブログ更新。
マンションのリノベーション現場がスタートして
解体が終了しました。フル・リノベーションなので
現場はガラ～ンとしたスケルトン状態。
７０㎡弱の専有面積ですが、結構大きく感じますね。
で 明日に施主さんに来てもらって、工事前の現地立ち会いです。
大工さんに、壁が立つ位置に木を置いてもらって
実際の寸法やイメージをしてもらいます。
一戸建てでいう基礎の縄張りに近い感じですね。
で 私が感じる事
現場はやっぱりえ～わ～
どうしても打合せや図面での確認が多いので
こういった工事現場に来ると 『え～わ～』と再認識します。
大工さんの仕事を見てると、職人って感じやし
いつも頼んでいる大工さんと話をすると
『ハウスメーカーとかの下請けにも入る事が多いけど
アイ・ウィズさんの現場はお客さんと直接関われるから
楽しいんですよ』と言ってくれます。
まぁ 逆に私は安心できる大工さんやから、頼んでるんですけどね（笑）。
色々と家作りで大切な要素はあるんですけど
やっぱ一番は【人】やと思うんですよ。
完成まで１ヶ月半くらい。ちょいちょい現場をのぞきまーす。
当社のホームページ。
会員登録して頂いた方のみ、閲覧できる物件があるのですが
（売主さん・不動産会社による広告不可の物件です）
会員登録して頂いた方だけのメール送信も行っております。
１つは、週１で送ってるメルマガ。
その１週間で出た新着・価格変更の物件をまとめてます。
それと簡単な私のコメントも。
あと１つは、【物件速報】という形で
『おっ、コレいいんちゃう』で私が思った物件や
比較的需要があるエリアの物件を
情報入手した時に個別に送信しています。
このメール送信を見て、ご連絡いただくお客さんが多いかな。
で 本題は？といいますと
気軽に登録して欲しいっ！！
名前とメールアドレスのみで、会員登録できる様にしてますし
私 上記２つのメール送信しかしませんので
ガッツキませんよ。 ご安心を。
という事でして、ポチっとお願いします。
今日は 朝から色んな物件を手配していて
んでもって 今は新築の間取り考え中。
結構頭がボォ～としております。
で 電話もかかってくるんですよ、結構な数。
火曜なんで不動産会社休みのとこも多いはずなのに
物件確認の電話。
電話に出るときは
『有難うございます。アイ・ウィズ不動産でございます。』
って言ってるんだけど
もうカミカミ・・・（汗）舌がまわってへん。
でカミカミで思い出したのが
むか～し セキスイ勤務時代に、事務所に電話がかかってくると
HAさんって呼んでたかな、ハウジングアドバイザーさん
いわゆる住宅展示場の事務員さんですね
この人がメインで電話をとってくれるんだけど
『お電話有難うございます。
セクシーハイム・千里住宅展示場でございます・・・・・』
間取り考えてたけど、思わずバッって体を反らせて
超セクシーポーズをとってもうた（汗）
セクシー って・・・
そんなハウスメーカー 絶対イヤやわ。。。
当社事務所があるエリアで
新築一戸建てを検討している方の要望で
一番多いのが【土地３０坪位で４,０００万円前後】
一方、現実的に多いのが
なんやかんやで４,５００万円位。
この数百万ってデカイですね・・・
この段階であきらめる人もいますが
『中古一戸建ても見てみません？』
例えば、中古一戸建てなら
３,０００万円迄で物件が出てきたり
３,５００万円位で土地４０坪になったりします。
今売り出してる物件でみたら
若園町に３,０００万円台半ばの
中古一戸建てがあります。
（広告不可なので、画像は出せない）
以下、文字のみで想像下さい。
価格は３,０００万円台半ば。
土地面積４０坪。築年数は２６年。
え？古い・・・。
いや構造は充分問題なしなら
どうですか？
間取りは２ＬＤＫ＋納戸。
え？部屋数が足りない・・・。
リノベーションで４ＬＤＫに出来たら
どうですか？
んで、リノベーションの工事価格が
５００万円とか６００万円で
予算の４,０００万円位になったら。
『いや、それでも無理！』
ＯＫです。全然ＯＫ。
営業行為なんてしませんよ。
私はそんなスタンスです。
ただそこまで検討してみるのも
マイナスではないと思う。
ここまで判断する為の資料は
私が全部出来ますので。
新築一戸建てを検討していて
中古＋リノベーションで
納得の購入された方も多いです。
今日は、一戸建てを検討されている方へのブログ。
新築を検討して、ほとんどの方が感じることに
【建築条件付き土地が多い】ってのがあります。
特に 比較的人気のある(需要が見込める）エリアに多い。
不動産会社が買い取って、売れる見込みがあるからですね。
で、先に結論を書きますが
かなり踏み込んだ内容です・・・・・書くの根性いります（汗）
建築条件付き土地でお得な物件はほとんどない
書いてしまいましたm(_ _)m
例えば とあるエリアで４０坪の土地の売出し情報が出たとします。
相場は坪８０万円～８５万円。売値が３，２００万～３，４００万。
んでもって ザクッとした不動産会社の動きを書きますと
この物件を坪７０万円～７５万円で買えるか交渉します。
(現実はもうちょっとシビアですが）
買値が２，８００万円～２，９００万円。
で、古家付きなら解体費用とか経費がかかってきますが
それらを計算して 坪９０万円（売値３，６００万円）で販売する。
大体が程度の差こそあれ、こんな計算ですよ。
建物も含めた総額で考えたら、５，０００万円～５，５００万円。
ハウスメーカーしか知らなかったら
総額で見たら、『そんなもんか』ってなる価格設定にできます。
不動産会社も商売でやってますし、お金が好きな人が多いので（笑）
そのエリア相場のギリギリ高い所で売値を設定しますって。
それで売れなかったら、段々値下げするだけですから。
後は その土地に建築条件つけたら建物の利益が見込めるでしょ。
最悪土地値を下げて売っても、建築利益は残る計算です。
ここまで書くと 元も子もないように感じますが
建築条件付きがアカンと言ってる訳ではありません。
・そのエリアで なかなか物件が出てこない。
・予算にはおさまっている。
・そもそも建物に対して関心（こだわり）があまり無い
とかでしたら、購入されてもいいと考えてます。
ただ上で言いたかったのは、価格的にお得にはならない
そういう事です。
あと 気をつけてもらいたいのは
間取りの打合せや仕様の確認とかがありますので
担当者の【人】だけはシビアに選んでください。
いくら物件がなくても、今欲しいって思っていても
相手【担当者】が引っかかる様であれば止めた方が無難。
こんな事なので、良き相談相手が必要だと思うんです。
その役目を 私ら仲介会社が真面目に担うべきです。
