【住まい探し･･･建築がからむとややこしくなる】

築年数がそれほど経っていないマンションとかなら

それほど悩む必要はないんでしょうが

やっぱ　土地から購入して、新築を建てる

中古を買って、リノベーションする（一戸建て・マンション）

ってのは　まだまだハードルが高いんだろうなぁ。

前から　ブログでも書いてきてる内容ですが

ホントにそー思います。

まぁ　こうなってる原因は２つなんですよ。

①不動産と建築が分離しすぎている。

②建築条件付きというのが認められている

まさしくこの２点だと思いますね。

①は　最近でこそ不動産会社が自社で

リフォームをやってるケースもありますが

結局高かったり、打合せ担当が変わったりするでしょ。

お客さんは面倒くさいのに変わりはない。

②の建築条件付きに関しては　もう無くすしかないでしょうね。

（業界の反発がスゴイでしょうけど・・・）

土地は　あくまで建築条件なしが基本。

販売する不動産会社は建築利益を見込んだ

土地価格で売り出す事が前提になります。

そうなると　お客さんは土地選びはスムーズになると思う。

不動産会社が自分の会社で家も建てて欲しいなら

家のスキルを上げて　まかせて頂ける様にするのが

本来の自然な流れだと感じます。

①と②は別物のようだけれでも

関係性はつながってるんですよ。

なにはともあれ　お困りの方は多いと思いますので

少しでも多くの方の助けになれたらいいなと

そう思ってます。

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【ひさびさの物件情報～ルイシャトレ南茨木～】

１月に入って　新築一戸建ての値下がりが

かなり目立つ様になってきました。

茨木市南部で言うと　島４丁目・橋の内３丁目とか沢良宜浜の

物件が価格を下げていってます。

まぁ　最初の売出し価格が高過ぎたってのもありますが

新年早々に価格を下げて　それでも反響がないとみると

再度価格を下げてきてます。

逆に言うと　『さすが、不動産会社。判断は早い。』と言うべきなのか

そろそろ相場の幅に入ってきてますので

動き出すんじゃないでしょうか。

で　話は変わって　マンションの物件情報。

本日ご紹介するのは【ルイシャトレ南茨木】

住所は　茨木市沢良宜西３丁目１１－２３。

最寄り駅は　大阪モノレール「沢良宜」駅で徒歩５分ですが

阪急南茨木駅・ＪＲ千里丘駅へも　それぞれ徒歩１３分・１６分

となっております。　天王小学校・天王中学校の学校区。

平成１６年２月建築。　　総戸数１１３戸の大規模マンション。

エントランス横には公園もありますし

何よりもアピールポイントは　自走式平面駐車場。

機械式みたいに待ち時間がないので、ストレスフリー。

で、ご紹介する住戸は　３階部分の３ＬＤＫで専有面積は７１.６８㎡。

売出し価格は　２，６８０万円。

玄関のアウトドア・クロークや廊下の家事収納、

各部屋も充分な幅のクロゼット・押入れになっています。

南向きで　前面に遮る物がないので　日当たりも抜群。

南茨木エリアで　築年数が古くなく　２，０００万円で探してる方は

ぜひとも　見ていただきたい。

お客さんによって　ご要望は違うのはもちろんですが

南茨木エリアは　築年数が古いマンションが多い。

駅前ハイタウンとかハイタウン美沢・東奈良高層住宅ですね。

最近は　リフォーム済みで２，０００万円超えが当たり前になってる（汗）

かといって　築年数が１０年以内とかだと３，０００万円超えるし・・・。

そんな思いを持たれている方には　オススメ。

室内も大変キレイにお使いになられていますよ。

お気軽にお問合せくださいね。

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【近頃の不動産ネット状況】

今日は朝の７時半から　ずっとパソコン作業。

雨の予報だったんで、外出予定は入れなかったんです。

新着や価格変更の登録が思いのほか多くて、時間かかり

（反映はさせていってますが、更新情報登録は明日になる予定）

さらに　昨日売却を依頼されましたマンションの

間取り作成・物件資料作成・チラシ作成、そして

ホームページ入力・ＳＵＵＭＯへの登録＆当社会員さんへの新着メールなど

あっという間に夕方になってしまいました（汗）

ネット関係の話を書きましたので

最近の不動産業界のネット状況について。

数年前までは　【物件を多く掲載して、毎日更新！】とかで

ホームページを運営していたら

それだけで反響は多くはないですが

ある程度は目立つ事はできたかと思います。

でも今は　物件をイッパイ掲載して、毎日更新してても

ぶっちゃけ　そんなに反響は来ませんよ・・・（泣）

なんて言いますか　そういった事は当たり前の状態。

SUUMOとかポータルサイトの反響も

以前よりは減ってきてるんちゃうかな？

そんな事よりよりも

・物件の紹介の仕方に特徴がある

・ニッチな部分で厳選した物件を発信している

・安心して　物件の相談ができる雰囲気がある

・自分の好みと合いそうな雰囲気

・ブログも頻繁に更新してて、相談してみたい

とか　物件情報だけじゃない何かが必要になってます。

お客さんの感性の方が　一歩・二歩先に行ってる感じ。

この雰囲気作りが難しいんですよね。

当社では　ブログに力を入れているんですが

ある意味とがった感じの情報発信も

もっとしていこうかな・・・そんな事も考えています。

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【一瞬で行けそうに見える】

今日はですね　ちょっと鳥の目になった感じで

次の写真をみてください。

どこからの写真か、分かりますか？

分かった方は　なかなか茨木南部に精通している。

ハイ、　グリーンタウン茨木３番館から撮った写真です。

私ね、グリーンタウン茨木の上層階に来ると

（昔から住んでる人は『ニチモマンション』で通じます）

いっつも思うんですよ。

『メインにしているエリアって、狭っ！！』

手前に見えているマンションは【ローレルコート茨木桜通り】

写真じゃ見えにくいけど、左手中央くらいに

新中条町のマンションがいくつか写ってます。

コッチの写真は　茨木市役所方向を撮った写真。

中央でニョキって建ってるマンションが【シークレア茨木桜通り】

その左側に　東中条町のマンション群が写っています。

もうねぇ　全部が近いんですよ。

写真撮った場所の水尾って　阪急エリアでしょ。

でも　写真に写ってる中条エリアは

どっちかというとＪＲ茨木駅にも近い。

高い所から見ると　『エリアの差って、なんかある？』

そんな気持ちになってしまいます。

坪単価もだいぶ変わってきますしね。

上からみると　いつもの場所がまた違って見える。

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【売却のチラシで･･･また】

朝起きたら　首が動かない（汗）

寝違えたのか？　昔から何回か起きる首のスジの痛みか？

どっちにしろ　首が痛い（汗）

位置的には　寝違いのような気がする。

そんな土曜日の朝なのに　予定が２つガチャンと重なってる・・・

立ち会いと新築の打合せ。

立ち会いは行かなきゃいけないので、終わってから新築の打ち合わせに

間に合うか。建築会社がメインなので、大丈夫っちゃ大丈夫なんですが

顔を出しておきたい・・・そんな朝です。

でもって　話は変わって売却の話。

年末からいくつか相談を頂いてますが

以前にも書いた事がある例のチラシ・・・

そうです。『お客様がいます！予算は●●●●万円まで！』

というやつ。

年が明けて　本格的な不動産シーズンに入ってきて

この手のチラシがさらに加速してきた感じですね。

今回は　中古マンションに入っていたみたいなんですが

どう考えても相場が２，５００万円～３，０００万円のマンションに

『予算は４，０００万円！』って書いてありました。

売却予定者さんも気づいてはりますよ（汗）

ウソやろって。電話して欲しいだけやろって。

でもですね　人間の心理として不思議なもんで

『え・・・・・・ホンマにいるんかな？』って少しでも気になる。

そんな仕事はもう止めてもらわれへんかな（怒）

イヤになる。

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【お金でみる～マンションと一戸建て】

今日は　今から高槻市まで行って

昼には戻ってきて　茨木市の不動産会社の集まるランチに出て

それからは　売却のご相談。

夕方までほぼ出ずっぱりになりそうな・・・ポカポカした１月中旬。

【マンションと一戸建てを比べてみよう】

急に本題に入ります。

マンションと一戸建てを同時に検討している方も多いですが

まさか物件価格で比較はされていないと・・・・・思います。

多くの方は　月々の支払いで比較。

仮に　２，８００万円の中古マンションがあったとします。

築２０年前後で　フル・リフォームすると３３０万円かかる。

合計は　３，１３０万円。

３，０００万円強で、中は新築同然になるマンションです。

月々の支払いで考えてみると

＊借入額３，１３０万円・金利０.７２５％・３５年返済・ボーナス無し

月々　８４，４００円。

管理費８，０００円・修繕積立金１２，０００円・駐車場代１２，０００円

と仮定すると　月々の支払い合計は１１６，４００円。

これを一戸建てで置き換えてみると

管理費・駐車場代はいらなくなるわけだから（修繕積立金は除く）

月々の支払いは　１０４，４００円にする事で

上のマンションを買った時と同じ条件になります。

では　月々１０４，４００円の支払いになる借入額は？

３，８７０万円ほど。

３，１３０万円のマンションを買うのと

３，８７０万円の一戸建てを買うのとで

同じような支払いになる計算です。

その差は約７００万円ほど。

こんな比較の仕方も見ておくべきかと思います。

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【加工品～姿見を引き戸に】

マンションのリノベーション現場。

養生が取れて、だいぶ全貌が見えてきました。

でもって　玄関のシューズクロークの入口引き戸。

これ元々は姿見です。

姿見を大工さんに加工してもらって

見事引き戸になりました。

いい感じの風合いが出てますね。

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【23年が経って】

阪神大震災から23年ですね。


23年といえば長いけど


あの時の記憶はずっと残ってます。



すごく揺れました。


立とうという感じにはなれなかった。


目が覚めてて寝転んでたんですが


コタツの足にしがみついて


飛ばされない様にする事で必死でした。



同じ事が起こったら


今度は一度経験したから


少しは動く事が出来るのか？


正直分かりません。



出来ることは、万が一起こったら


『どうするか』を


シュミレーションしておくのが


大切だと思ってます。



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【茨木市・マンションの新築or中古を比べてみた】

お客さんとの打合せでちょいちょい出てくる

マンションの【新築・中古】についての話。

昭和建築とかの築年数が古めのマンションだと

比較をしにくいのは分かるんですが

築１０年以内とかの中古マンションと新築の比較について。

私個人の感覚としては　そんなに変わらん。

中古マンションに実際に住んだ事があるので

余計にそう感じます。

新築マンションのメリットと言えば、当たり前に新品。

んでもって　入居者はほぼ同時に住み始めるという

コミュニティ的な部分くらいしか思い付かない。

（・・・コレは人それぞれなので、断定できませんが）

実際　築浅の中古マンションに住んでみて

設備・内装の中古感も感じなかったし

コミュニティも全然気にならんかったかな。

なので　私としたら条件が似たような物件なら中古派。

だって　価格が安いから。

現在の茨木市で考えてみると、一番分かりやすいのが

【ユニハイム茨木永代町】と【茨木ブライトレジデンス】かな。

町名は違いますが、道１本はさんだお隣同士。

ユニハイム茨木永代町が今分譲中の新築で

茨木ブライトレジデンスが平成２３年建築の築７年目。

じゃあ　今出ている物件で簡単に比較してみると

新築のユニハイムは約６１㎡の東南角住戸（でも東向き感が強い）

の３階部分・３ＬＤＫで分譲価格が４，０７０万円と出てます。

一方、茨木ブライトレジデンスでは

約７０㎡の南向き、４階部分・３ＬＤＫで売出し価格が３，７８０万円。

坪単価で比較すると（階数の１フロアーの違いは抜きで考える）

ユニハイム茨木永代町が　【２１９万円】

茨木ブライトレジデンスが　【１７７万円】

やっぱ茨木ブライトレジデンスかな。

そもそもの住戸の広さが違いますしね。

実際の日当たりは　ユニハイムの方は確認してませんが

南側すぐにビルが建ってるし

なんだかんだ茨木ブライトレジデンスの方が良さそうな気がする。

あっ　お客さんの感覚は皆さん違うので　あくまで参考比較ですよ。

『新築がいい』って方はＯＫですが

特に明確な線引きの感覚がないという方は

実際に両方を見て、んでもって議論した方がいいと思います。

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【う～ん、悩む】

そろそろやってみようかな～

なにがって？　オープンハウスです。

私はほとんどオープンハウスはせずでして・・・

別にポリシーとかじゃ全くなくて

基本的に　売主様から売却を依頼された空家だけを

オープンハウスしてきました。

でも　売却依頼って【居住中】の方が多いので

オープンハウスが少なかったという感じです。

新年が明けて　『ん～、オープンハウスでもどうかな？』と

ふと考え始めました。お客さんも来やすいし。

しかし、この季節はメチャクチャ寒い・・・

空家だからエアコンとかはないので

基本　電気ストーブと毛布で寒さをしのぐ形。

んでもって　お客さんが来なかった日にゃ

身も心も震え上がります（泣）

以前、寒い時期にした時なんて

お客さんも全く来ず、天気はくもり

もうねぇ・・・頭がパンっ！って破裂して

自分じゃなくなりそうになりますね。

ホンマ　唐突に　し～ん静まりかえった

誰もいないリビングを

ムーンウォークしてましたもん。

ムーンウォークできへんけど（汗）

う～ん　考えよう。

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