【建築をもっと良心的に】

本日は昼に


もうすぐ完成するリフォームを


チラッとご紹介しましたが


先日ちょっと聞いた事があり


再度ブログ更新。



その聞いた事とは


「リノベーションに1,300万円かけて」


・・・どうやったら


そんなに費用かかるんや（汗）


聞いたら、設備や仕様も


そんなに凝ってないしなぁ。



そういえば、よく宣伝してる


新築●●●さんの人に


「ウチは高いで」


って聞いた事がある（笑）



不動産仲介＋リノベーションを


扱ってるフランチャイズとかは


利益率30%っていう話を


聞いた事もありますね。



う〜ん、これじゃ


お客さんはリフォームとかって


高いと思ってしまいますよね。



当社は不動産仲介をやってますが


建築の知識や経験を活かして


リノベーションとかも


結構手掛けてます。


うん、もっと宣伝しよう。



物件探しとリノベーションを


キチンとした提案＋価格で


アピール出来る会社は


ホンマに少ないですからね。


頑張りますよー。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【マンションリフォーム、もうすぐ完成】

暑い、やっぱり暑い。



そんな中、マンションの


リフォーム現場に寄ってきました。


もうすぐ完成ですね。



今回は、元の間取りはほぼ一緒で


雰囲気を変えるリフォーム。


とは言いながら


クロス・フローリングなどは


総替えしてる。


浴室は新調したし


見た目には分かりませんが


壁補強をいれたり


2重窓にしたりと


案外手を入れたリフォームです。












うん、落ち着いた良い雰囲気です。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築と中古】

再度ブログ更新。


一戸建ての新築と中古の


見方について。


漠然と書くと分かりにくいので


事務所周辺の実例にて


書いてみたいと思います。



まず売土地を見ると


玉瀬町や並木町では


60坪クラスの大きさ。


このクラスになると4,500万円は


しますから、新築建てると


7,000万円近くになる。


中古一戸建ても5,000万円台が主流。


なので、この大きさは


今回は関係ないとして


土地30坪〜で考えましょう。



若園町とかで


建築条件付きの30坪なら


建物面積も30坪位として


相場は新築4,500万円位。



これに対して、中古一戸建てを


どう比較するか？


今売りに出てる物件では


平田台の4,480万円が比較しやすい。


土地面積は約40坪位あって


建物面積は約55坪もある。


建築は平成7年。



価格の事を書くのもなんですが


この中古をフルリノベーションして


価格が4,600万円位とかに


なるんなら、どー考えます？



土地・建物の大きさが


圧倒的に違います。


もちろん建物診断がOKとして。



ポイントは


・リノベーション提案と工事価格


これをキッチリと提案して


比較してもらいやすい様に


するのも不動産会社の仕事。



「なんか面倒くさい」


「どうしていいか、分からん」


そんな事ないので


気軽にご相談ください。


お客さんの納得度が違います。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【困った提案】

建築家が作成した間取りを見て


ビックリしたこと。



吹き抜け空間に


2階の床を一部張り出して


「床が浮いてるみたいでしょ」


って提案のよう。



その床部分には手スリはなく


吹き抜けに床だけ。



いや、落ちるやん


危ないやん


浮いてるとか、そんなんえ〜やん



んでもって


手スリ付ける事に抵抗・・・


落ちたら、どうしてくれるんやろ。



いわゆる意匠ばかり


強調する建築家も多いですが


ちょっと困ったもの。


相談する気になれん。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【彩都の分譲地を見てみた】

今日の午前中に


彩都方面まで行ってたので


積水ハウスの箕面・彩都の分譲地を


チラッと見てきました。








結構駅から登っていきますね。



価格帯は分譲住宅で6,000万円前後。


なかなかの価格帯やなぁ。


6,000万円の予算あったら


正直 物件の選択肢はもっと


増えると思うのですが・・・。



でも私ハウスメーカー出身なんで


何となくは分かるんですが


「ハウスメーカーの家がいい」

「土地は60坪くらい欲しい」


っていうお客さんは


いてはるんですよね。



実際の選択肢は多いんだけど


ハウスメーカーという事で


選択肢が少なくなってしまう。


その先には


「どこに相談したらいいか分からん」


というのがあって


お客さんは消去法で


物件を決めるしかないんですよ。


建築条件付き土地を買うのもしかり。



こういった悩み（需要？）を


解決していく不動産会社を


やってます。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【お客さんの不安】

テレビや雑誌でも


宣伝されている○○○カウンター。


お客さんから聞かれるので


ブログでも書いておきますが


私の考えとしては


相談はしない方がいい。



厳密に言うと、全体の話を


聞くだけならOKですが


物件や建築会社の紹介まで


してもらわなくていい。



紹介される会社という事は


広告費を払ってる会社な訳で


お客さんの希望に沿ってない。


初めてお客さんと会って


アンケート記入してもらって


バァ〜と話して


「この物件（会社）がいいです」


って・・・。


そんな無責任な事言えません。



でもですね


そんなシステムが成り立ってしまう


っていう状況を作ったのは


不動産業界であり


住宅業界であるんですよ。



今まで何十年も


お客さんの立場で仕事せずに


お客さんが不信感を持ってしまい


第3者（っぽい）立場のとこに


相談せざる得ないんですよ。


＊○○○カウンターは厳密には


第3者じゃないので、っぽい


という書き方にしてます。



お客さんに疑いもなく


相談してもらえる様になるには


時間かかるでしょうね。


そんな業界の風潮をなくす様に


何でも気軽に相談してもらう様に


頑張っていくのみです。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築マンションのコスト】

近頃の新築マンションを見ていると

コンセプトとして、コストダウンしたのを

販売しているのがあります。

床暖房とか、そういった設備をオプションにして

標準価格を安くしたり

茨木市では　玄関収納がなかったり（いると思うが・・・）

ドアやフローリングなどの建材関係の仕様を下げて

コストダウンをはかったりしていますね。

建築を知ってる人が見れば、すぐに分かりますが

これはこれでOKだと考えてます。

内装・設備といえど　消耗品でもありますから

そこにお金かけんでもえ～ねんって需要もある。

でもですね　コストダウンを間取りとかに及ぼすのは

どーかと考えてます。

玄関のアルコーブ部がなかったり

総戸数を確保するために　間取りが小さい住戸を

増やしたりとかね。

あとは　階数確保のために天井高を下げたり。

玄関にアルコーブなかったら

玄関ドアを廊下に開けることになるので

ちょっと危ないんちゃうかな。

廊下の幅の話じゃなくて、可能性の問題。

そんな感じで　設備・仕様は別にいいけど

居住空間(間取り）・構造までのコストダウンは

アカンと思うんです。

お客さんも知らなかったとしても

そういったマンションはピンと来ない気がしますね。

この点で　中古は凝った造りのマンションが

売り出されている可能性は高いですね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【暑さ対策・案内時】

いや〜暑いですね。


毎年言ってる気がしますが


こんな暑かったでしたっけ？



今日も空き家の案内しましたが


頬をつたう汗の記憶が


8割を占めております。



でも、探している方は


いらっしゃるんですよ。


暑さなんか関係なく


気になる物件は出てくる。


ベストなマイホームを


手に入れるためには


こういった気合いも大切です。



でも、もうワイシャツとか


え〜んちゃうかな（汗）


ポロシャツとかTシャツでも


いいような気がしてます。



「なんかラフな格好やな・・・


信用できへんな」


そんな疑いの目も


100%余裕で受け止められる位に


ポロシャツに気持ちが動いてます。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【思い切った物件紹介】

ホームページにて


新着物件や価格変更などの更新を


毎日やってますが


「この物件も掲載すんの・・・」


っていうのもあるんですよ。



それはエリアとかじゃなくて


価格があまりに高い物件とか


間取りが変過ぎる新築（汗）とか


情報が適当すぎる物件など。



ホントは掲載したくないんです。


アピールできへんしね。


売り出されてる物件だし


人によって基準は違うので


再建築不可などは除いて


掲載してきてます・・・が


ちょっと紹介のやり方を


変更してもいいかなって


最近感じてます。



かなり思い切ったやり方。


一言で言いますと


【ザ・本音紹介】。


・価格が高い！これ位が相場だ

・間取りが悪い。こう変更すべき

・こういった問題があるから注意

・コレはおススメ！検討するべき


などの本音トークを


私の主観でもいいので


書き込んでいる物件紹介です。



やり方はもう考えてます。


あとは実行するかどうか。


・・・根性はいる（汗）


例えて言うなら


会員制の不動産会社みたいな感じ。


コアな関係は出来ますが


入り口は狭くなってしまう。


う〜ん。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【クロスの値段】

暑いですね。。。


当たり前の事を書くのイヤですが


その気持ちを上回る位に暑い。


そんなHOTな中


部材の値上げのHOT情報です。



クロス（壁紙）大手のサンゲツが


10月から値上げになるみたい。


原材料の高騰や物流経費の増加が


理由みたいですが


住宅価格って、こんな感じで


ちょこちょこ上がっていってる。



今回のクロスの値上げは


10%〜20%のUPというから


㎡で150円くらいかな。


一般的な3LDKのマンションなら


大体ですが4〜5万円くらいのUP。



住宅って、部材や工賃の


積み重ねですからね


こういったUPは何気にデカイ。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉