前回に書いた【チャットGPTで相場を聞く】の具体的バージョン。
今回はマンションでやってみたいと思います。今実際に売り出されている物件を打ち込んで、チャットGPTの回答（反応）をみてみました。
＊さすがにマンション名や㎡数は伏せます。価格と坪単価は分かりやすい様に仮の価格を入れています。
ちなみに私がこの物件に対する【査定金額は3,600万円台】、売主様に提案する【売り出し価格は3,800万円台】、チャレンジするなら【3,980万円（4,000万円は超えない）】という価格です。
これと比較しながら見てください。
私：●●●●（マンション名）●●㎡の南向き●階部分 4,180万円の物件が売りに出ていますが価格的にどうですか？
チャットGPT：
この物件は、おそらく現在売り出されている
●●●●（マンション名）の●●㎡・南向き・●階・4,180万円の住戸ですね。
結論から言うと、「相場より少し高めだが、極端な割高ではない」という評価です。
～ここから同マンションの売り出し事例などが列挙されている～
成約ベースで考えると売出価格4,180万円＝成約価格ではありません。
一般的にこの価格帯の中古マンションは
- 100万～200万円程度の価格交渉
- 長期化するとさらに値下げ
が入ることが多いです。
特に現在の茨木市の中古マンション市場は、2024年から2026年にかけて大きく上昇していますが、購入者の反応は価格にかなりシビアになっています。
もし購入検討中なら、
「4,180万円満額で飛びつく物件ではなく、3,900万円台前半～後半で交渉したい物件」
というのが私の見立てです。
（近い相場価格を言ってるとは思うが、私が考えるよりちょっと高い。もう少し突っ込んで質問をしてみる）
私：売り出し事例でなく、成約事例で相場を教えて欲しい
チャットGPT：
ご指摘の通りです。
不動産ポータルの「売出価格」は売主の希望価格なので、相場判断にはあまり役立ちません。
成約ベースで考えると、●●●●（マンション名）の近年の実勢は概ね
- 坪単価180～200万円
- 南向き住戸はやや上振れ
- 低層階（1～3階）は中層階より5～10％程度低い
というレンジです。
今回の物件は
- ●●㎡（約20.4坪）
- 南向き
- ●階
- 4,180万円
なので、4,180万円 ÷ ●●坪 = 坪単価約205万円になります。これは成約相場レンジの上限付近です。
（ここから具体的な事例を紹介しながら）
したがって、
4,180万円で成約する可能性はゼロではないものの、相場から見ると100～200万円ほど強気という印象です。
（ここでまた具体的な事例が紹介される）
その前提なら、●階●●㎡で4,180万円はさらに厳しい価格設定と考えるのが自然です。
個人的には、3,980万円以下なら検討、3,900万円前後なら妥当、4,180万円満額は見送り寄りという評価になります。
もし購入を検討されているなら、●●●●（マンション名）の過去1～2年の実際のレインズ成約事例（階数・面積・成約価格ベース）をできるだけ集めて、より精密に査定できます。そうするとこの住戸の適正価格はかなり正確に絞り込めます。
（突っ込んで質問したら、最初に言ってきた価格より少し下がった→弱気になってきた）
私：2ヵ月以上売れていないので、3,980万円でも高いと思いますが、どうでしょうか？
チャットGPT：
私はかなり近い感覚です。
ただし、「2か月売れていない＝必ず3,980万円でも高い」とまでは言い切れません。
なぜなら、このマンションは2026年に入ってから売主がかなり強気になっており、売出価格ベースでは1年半で400万円近く上がっています。
一方で、同マンションのAI査定や相場推定を見ると、
- ●階●●㎡南向きの推定相場は約4,040万円
- レンジ上限でも約4,290万円程度
とされており、4,180万円は「売れてもおかしくないが安くはない」水準です。
ここで重要なのは、●階●●㎡の4,180万円が長期間売れていないという事実です。
もし現在も成約していないのであれば、市場は少なくとも
「坪205万円超の●●●●（マンション名）」を積極的には買っていない
と解釈できます。
なので、もし私が買主なら「3,700万円台後半で指値を入れて反応を見る」と思います。
ここまできて、私が最初に言っていた【査定価格～売り出し価格】のレンジに入ってきました。
この答えが正解に近いかと思います。
まだ一発でうなるような答えは出てこないですが、結構いい線いってる。
やはり質問の仕方がポイントになってきますね。
①具体的に物件の内容を書く
マンションなら名前・面積・階数・向きを入れる。土地や一戸建てなら住所・土地や建物面積・建築年月日・道路の向きや幅員など。
②一度出てきた答えに対して、売り出し価格ではなく成約価格で教えてと言う
ネットに出ている情報は売り出し価格が主流なんです。成約価格までは出ていない。不動産会社だけが閲覧できるレインズには成約情報も載っているが、どうもそこまでチェックできない様です。
チャットGPTも言ってましたが、売り出し価格は不動産会社が売主様に提案する価格ですので（売却の依頼欲しさに）相場よりかなり高く売り出されている事が非常に多いんです。なのでそれを参考にしてもらったら困る･････
この実際に成約になった価格で教えて欲しいという事は書くのは必須です。
③この価格ですぐに売れるのか？も聞いてみるのもアリ
まぁハッキリとは答えてくれませんが、より具体的な反応が出てくる可能性があります。
とりあえずはこの3つがポイントですね。
高値を提案して売却依頼されたい多くの営業マンより信用できる（汗）
購入検討されている方だけでなく、売却をお考えの人も一度チャットGPTを使って、具体的に自分の物件情報を入れてみて確認された方がいいです。
不動産会社の査定はその答え合わせにもなるし、どの不動産会社があやしい事言ってるかも分かってきそうです。