以前にチャットGPTを試した事があって、土地相場や建築知識について質問してみました。
その時の感想は「ん～いい線いってると思うけれど、微妙に違う部分も多いな」
で最近また使ってみると、ビックリする位に精度が上がっている（汗）
という事で、【実際に不動産業をやっている私がチャットGPTに相場を聞いてみた】をお伝えしてみます。
まずは事務所近くであり、売り出し物件も比較的多い玉瀬町の土地相場を聞いてみました。
そのままコピペしてますので、どーぞ↓
私：茨木市玉瀬町の土地相場は？
チャッピー：茨木市玉瀬町の土地相場は、「公示地価」と「実際の取引価格（実勢価格）」でかなり差があります。
具体的には玉瀬町の最近の土地取引事例では、
- 40坪前後 → 2,800万～3,500万円程度
- 50坪前後 → 3,500万～5,000万円程度
が一つの目安です。
100㎡（約30坪）なら？
実勢価格ベースで計算すると、
- 75万円/坪 × 30坪 ≒ 2,250万円
- 95万円/坪 × 30坪 ≒ 2,850万円
なので、30坪の整形地なら2,200万～2,900万円程度が相場感です。
玉瀬町の特徴
玉瀬町は阪急京都線の 茨木市駅 から徒歩20分前後の第一種低層住居専用地域が中心で、閑静な住宅地として人気があります。近年の茨木市全体の住宅需要の強さもあり、公示地価は上昇傾向です。
私：土地面積60坪くらいの第1種低層住居専用地域の土地相場を知りたい
チャッピー：60坪前後・第一種低層住居専用地域という条件なら、玉瀬町ではかなり需要の高い土地になります。
現在の相場感としては、
- 公示地価ベース：約69万円/坪
- 実勢価格ベース：約75～95万円/坪
- 条件の良い整形地・南向き・角地：90～105万円/坪程度もあり得る
という水準です。
実際に玉瀬町で売り出されている第一種低層住居専用地域の土地では、
- 68.6坪で6,200万円（坪90.4万円）
- 64.3坪で6,700万円（坪104.3万円・角地）
という事例があります。
もし条件が
- 間口10m以上
- 前面道路4m以上
- 整形地
- 建築条件なし
なら、5,000万～6,000万円程度が現在の市場での「売れる・買われる価格帯」だと思われます。
私：売り出されている相場ではなく、実際に成約になった土地坪単価を教えて欲しい
チャッピー：「売り出し価格」ではなく、国土交通省の不動産取引価格情報に基づく実際の成約事例を見ると、玉瀬町の60坪前後の土地は次のような水準です。
この実績だけを見ると、
- 60～70坪クラスの成約坪単価：62～70万円/坪
- 中央値：約65万円/坪
- 60坪換算：3,700万～4,200万円程度
が実際の取引ベースの相場です。
一方で、最近（2023～2025年）の取引データを集計すると、玉瀬町全体の平均成約坪単価は
- 2023年：77.5万円/坪
- 2024年：106.4万円/坪
- 2025年：95.4万円/坪
となっており、近年はかなり上昇しています。もっとも件数が各年2件程度しかないため、個別案件の影響を強く受けています。
そのため、第一種低層住居専用地域の60坪程度であれば、
- 昔からの取引事例ベース：65万円/坪前後
- 直近の市場環境を反映：80～100万円/坪程度
のレンジで考えるのが妥当です。
私：土地坪単価100万円超えは高過ぎませんか？
チャッピー：
はい、私も60坪クラスの第一種低層住居専用地域で「100万円/坪超」が相場というのは少し高めだと思います。
理由は、実際の成約データを見ると、玉瀬町の60～80坪程度の土地は長期間にわたり概ね以下のレンジだからです。
- 61坪：70万円/坪
- 62坪：68万円/坪
- 64坪：64万円/坪
- 66坪：62万円/坪
- 69坪：68万円/坪
- 71坪：62万円/坪
- 75坪：60万円/坪
- 77坪：74万円/坪
- 76坪：55万円/坪
- 63坪：63万円/坪
など
これを見ると、
60坪前後の実成約の中心帯は60～75万円/坪
というのがまず事実です。
一方で、「95万円/坪」「106万円/坪」という数字も出ていますが、これは玉瀬町全体の年次平均で、年間取引件数が2件程度しかない年もあり、少数の高額案件に引っ張られやすい統計です。
玉瀬町の2025年公示地価は約68.8万円/坪。住宅地の実勢価格は一般的に公示地価の1.1～1.3倍程度なので、
- 68.8万円 × 1.1 ＝ 75.7万円/坪
- 68.8万円 × 1.3 ＝ 89.4万円/坪
となり、理論的にも70万円台後半～80万円台後半が自然な水準です
私なら現在の玉瀬町の60坪・第一種低層住居専用地域について、
- 普通の土地：70～80万円/坪
- 条件良好（南向き・整形地・角地）：80～90万円/坪
- 100万円/坪超：かなり良い条件か、分譲業者が強気で買うケース
という見方をします。
なので、もし「60坪で6,000万円（100万円/坪）」という査定や売出し価格を見ているなら、私はまず「かなり強気な価格設定では？」と考えます。実際に成約するなら5,000万円前後（80万円台/坪）のほうが現実的に感じます。
すげえ～、メチャクチャ精度が上がってきてる（汗）
ちなみに私がお客様に同じ質問されたら、こう答えます。
「玉瀬町の土地面積60坪クラスの土地坪単価・相場は80万円台だと思います。もし70坪の土地面積だと5,600万円～6,300万円ほど。すでに更地であるとか、角地である・前面道路が広いブロックに位置している等他に条件が良ければ土地坪単価90万円台もありえるというのが相場だと考えます。」
細かい部分の違いはあれど、チャットGPTが出した土地坪単価80万円台という結論と同じになっています。
「坪単価100万円を超えているのが高過ぎませんか？」という質問にも「高めだと思います」って答えていますからね。
これはほとんどの不動産営業マンより正直かもしれない（汗）
他にも特定のマンションとかでも同じ様な質問をしてみたのですが、物件・エリアによって多少は相場感覚の違いが出ている時もありますが･････時間の問題でしょう。
ポイントとしては【やっぱ質問の仕方がある】こと。
相場を聞きたいじゃ、正確な返事は返ってこないですね。どうしてもチャットGPTは現在売り出しされている物件をまとめてしまう傾向がありますね。
現在売り出しされている物件の価格設定は合っているのか？という視点はまだ教えてくれない。
ですので質問は「実際に売れた成約価格を教えて欲しい」というのが今のところ正解ですね。
我々不動産会社も一番気にしているのは【実際にいくらで売れたか？】ですから。それが相場であり、査定価格につながっていくわけです。
あとは場所や広さも具体的な程精度は上がってくるだろし、マンションなら専有面積・向き・階数を具体的に入れればより具体的な成約相場も出てくる感じかと思います。
また機会があればやってみますね。