先日の記事でも書きましたが、予想利回り通りになんてそうそういきません。
まあ、本来は予想通りになるような予想（計画）をたてないといけないんでしょうけど、売る側からしたら予想利回り＝理想利回りとするでしょう。（本当の予想を言うと売れませんからね）
これでは、投資計画が狂うのも必然と言えるかもしれません。
とは言っても、騙されて投資物件を購入してしまってからは、運営するか売却するかの選択しかありません。
まずは、運営するとして。
空室率が思うように下がらない（入居率が上がらない）時、さてどうするか？
１、管理会社を吟味、選定する。
２、自分で積極的に仲介屋にアピールする。
３、部屋に様々な工夫を施す（室内にスリッパ完備とか室内のアピールポイントをマークしたり）。
４、インターネットとか、ケーブルテレビのバルク契約（入居者が無料で使えるような契約）をする。
５、広告料 を増やしたり、フリーレントをつける。または敷金・礼金不要にする。
６、リフォーム・リノベーションする（一定年数経過後）。
７、家具家電付きにする。
８、マンスリー契約に対応する。
９、ペット飼育可にする。
１０、家賃を見直す。
上記の中で、「どれ」が一番大切だと思いますか？？
もちろん、どれも必要なんですが、私が今まで賃貸営業をやってきて確信しているのは
「家賃を見直す」
これが一番大事です。
的確な家賃設定さえできれば、その他の１～９は必要ないと言っても過言ではないと思います。
賃貸住宅を探される方のその9割以上は、上限家賃が決まっています。
しかし、「インターネット無料の物件」を探す人や、「家電付きマンション」を探す人は1割もいません。
室内の工夫も、適切な家賃が設定されてこそ初めて生きてくるものです。
「家賃を下げれば決まるのは当然」と考えるオーナーさんもいるでしょう。
その当然を知っているなら、なぜしないのか知りたいです。
「家賃を下げないでも決めるのが管理会社や仲介屋の仕事じゃないの？」って思われるオーナーさんもいるかもしれませんね。
もちろん、その商品（物件）の良さ、アピールポイントを最大限に伝える努力は必要だと思います。
ただ、他のと比べて明らかに劣るものを営業するのは、「壷」や「宝石」、または「布団」を法外な値段で売りつけるようなものに近いです。
今は、情報化時代です。住宅雑誌も無料で配布されていれば、インターネットでも無料で膨大な情報を閲覧できます。
消費者（入居者）は自ら、様々な商品（物件）を比較検討できるのです。
上記の対策１～７までは、新たな出資が必要な対策です。（２は一見無料に見えますが、自分が動く時間の対価を考えたら有償となります）
つまり二次投資が必要ということです。
問題はこれです。
二次投資のそのほとんどは、入居者にとって「必ず欲しいもの（こと）」ではなく「あったらいいな的なもの（こと）」であるということ。
要するに、費用対効果をきちんと計算しないと、ただ業者に儲けさせるだけになります。
投資ですから、最終的にその投資を終了するまでの「収支」が最も大切です。
収入がいくら多くても、その分支出が多ければ意味が無いです。
逆に収入が少なくても支出が少なければ健全な投資と言えます。
長くなりましたので続きは次回の記事にします。
よろしければ、過去記事「投資のお話 その１～戸建賃貸 」もご覧下さい。