新規に来ていただいた方への挨拶替わりで。
他の人にケチつけているシリーズがトップでずーっともいけてないでしょうから修繕積立金の値上げ計画の話に戻ります。 ってんでその１の続き
その１ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11463524036.html
まぁ寄り道しながらぐだぐだ進むのが私の芸風？です。 のんびり書いていきましょう。
（この調子で議案書とかも書くので１００ページになったりする、誰も読んでないと思われる）
私は１－４期の理事会しかやってないけど、
若い組合で一番大事なことは何か？
皆さん建物の不具合の初期保証は10年だと錯覚しているけど、実は日頃目につくような部分の保証は２年で切れる部分が非常に多い。 どんなに立派なマンションの建て方をしても人間がつくるものですから不具合ってのは大量にでてくるわけで、初期故障を２年を経過する前に”指摘”し終わるってのが最重要テーマになります。
ほかにもとっても大事なことがいくつかあるけど、それはそのうち。
＃指摘してまずは、”指摘した”事実を相手に認めさせれば、あとはぐだぐだ５年がかりでやってるマンションもありますが。。。それってうちだけ？ 指摘箇所は共用部分だけで1000箇所近くに一時期ふくらんでました；タワーで5000箇所って数字を聞いても驚かなかったな。
さくら事務所の管理組合向けの2年アフターでのチェックサービスは知り合いだけで2-3人利用者がいて、皆さんもしも自腹でかぶっていれば10倍以上かかる工事を指摘で全部デベ送りにできたとか。
さくら事務所
http://s-mankan.com/ ーマンション理事会向けページを独立させたのはさすが
これが瑕疵対応可能であろうというレポートをお金だして買ってもそれで治るわけではないから、躊躇しちゃう組合も多いと思うかもしれないけど2年/5年の瑕疵担保責任がらみのアフター対応は、組合のほうでもきっちり進めておかないとひどい目に会いますから、私としては利用推奨です。なにより”第三者”としてのレポートに、これ施工不良だと思いますってはっきり書いてあるのを見せながら、こんなこと言ってる人がいるんですけどねぇ。。。とか人ごとみたいにゴリゴリできると、”地震のせいです”とか”経年劣化です”とかどうせ相手は素人なんだからいいくるめようというデベもまぁ黙るしかない
うちは売主との係争になりそうなんて瑕疵問題の有無の指摘・判定は、
”住宅検査保証協会” http://www.njk-inc.co.jp/
（裁判にまでなるかもってのだと、ここのレベルは異常に高いです。高すぎて構造計算書の疑義質問とかこれをデベ→施工者の構造設計者に聞けとかいう質問の内容はまるで私には理解できないのですが。。。）
で。。実際の震災なんかでの補修工事の、設計監理は、マンションに特化した修繕工事なんかが得意な
”アワーブレーン環境設計” http://www.ourbrain.co.jp/
という会社を雇ってます。
震災復旧工事で、管理会社の営繕部門とコンペになったんだけど、最後はここと２社に対して同一の震災復旧の提案を、共通仕様書に従って書面で提出結果を営繕委員会で選定して１社の起用を答申するということで、フェアに選んだつもり。
片方が会社の選定方法などの詳細をプレゼンして、そこ壁からタイルが落ちかけているけどどうやって足場かけてなおす？？って聞いたら、聞いてみましょうとかで即答できず。
もう一方は、この面は上からゴンドラを吊ってアクセスするけど、ここは風が強いそうだし、時期が冬は厳しいから有効率を＊＊％にするとレンタル期間が。。。。とかすらすらって感じ。
まぁどっちが勝ったかはここに書くまでもないでしょう。
大抵の管理会社にも修繕関連の部門はあるんでしょうが、とくに築浅でなにか工事って場合、必ず ”これって初期不良で、伝票は売主にチャージできる瑕疵担保案件なんではないの”って質問は理事会内ででてくる筈ですが、たいていの場合、売主と管理会社は系列会社だったりするので、このような売主と管理組合の利害関係が相反する案件では、理事会側の味方にはたってくれません。
うちの管理会社も、売主とは別会社で一応資本関係もないことになってますが、実際には専有部などの２年アフターサービス代行をしていますから、まぁ瑕疵保証に関していえば一緒ってとこがあります。建てたときの詳細をよーく知ってますからって売主側のよく使うメリットは実はいうほど重要ではない。誰のために仕事をするのかって ”利益相反”って言葉に敏感でない会社・人間はプロ認定はし難い。
瑕疵責任追求と絡む可能性のある工事に管理会社・売主系の起用はありえない。
＃ 私はこの”利益相反”ってやつを極端に嫌うから、管理費削減で削減できた金額の半分を”新規に選定された管理会社”にチャージしますなんて堂々というSJSとかには死んでも頼まない。これで半期ー１期分節約額がういてわーいとか喜ぶ組合があるとしたらアホだと思う。お金が浮いて利益がでるのは管理組合なんだから、成果報酬型で報酬を払うなら自腹きろうよねぇ・・・
＃ とかTwitter で長々と呟いていたら、管理会社に頼むわけないじゃんとか１行でかたづけられた。。。どうせから最初のコンペの段階から排除されてて、本気モードの工事ではもうお声がけもしてないとか。（実はうちと同じ管理会社だったり（苦笑））
まぁきっちりコンペすればそうなるかなぁ・・・修繕部門の担当者の人数と、１年に大規模修繕工事を担当するマンション数を聞いて、これは全部まるなげして、どっちがいいかに優劣つけて推奨する相見積もり関連の書類作成”だけ”やる人数しか雇っていないなぁと思ったので、なによりも”人”を大幅増強しないかぎりそっちに発注はありえないよとフロントさんにはいっておいたけどなぁ・・・
長期修繕計画の見直しも大事だけど、まずはただでここもここも直せーとか指摘しまくらないと、下手すると外壁のタイルが一杯剥がれかけているのを自腹でなおすはめになりかねません。この保証期間は実に２年。
タイル打診もしてないで５年あとにきがついても、悪質なデベなら保証期間切れで逃げられて、１億単位で大規模修繕費用がアップってことになりかねません。うちのマンションは、地震で一部タイルが耐震スリットにそって剥がれて落ちそうになったのを機会に、抜き取りで全部の面のタイルの密着状態をみたから、浮いているタイルは１％程度（かなり優秀なほうです）と知ってますが、築浅でそれを知っているってのは割と大事だと思う。
私の知り合いの理事さんは
（この人会うと普通の人なんだけど、文章書くととっても怖い～..管理会社担当者はおしっこちびっているんではないかな）
さくら事務所を”地震が起こる前”に雇っていたけど、うちは”地震が起こったあと"。
まぁそれでもざっくり2000万円分は、最初は見積もり書をだしてきていたのをアフター対応（という名前での瑕疵責任対応）に切り替えできたけど、攻めきれない部分はあった。
地震はいつあるかわからないから、特に１ー２期の理事長さんは有り金かきあつめて共有部のインスペクションを実施しましょう。10倍になって戻ってくる可能性が高くて、投資効率は激しくいい（可能性が極めて高い）。
＃無論マンション内で協力的な建築士さんとか一杯つのれるようなら自分でやることを否定するわけではない。うちは私に”人徳”が不足していてなかなか出てこない。
まぁ長いですが、私のは全部”自分の経験談”ですから役にたつ部分もあるかとは。
ミッキーさんが初回の大規模修繕工事を指揮している最中だけど、まぁたった今は一番忙しいところで、詳細をブログにしている暇もなかろう。
あと２－３年以内でいいので、そのうち詳細をブログにして、世の中の迷える子羊（？）ならぬ未経験理事長むけに延々を書いてくれたら、涙を流して感謝する・・・
ーーミッキーさんのブログは、私のブログの右下のほうのお気に入りから
一回遠回りして、会社紹介とかになったけど、次回から本線に戻って、うちの修繕費値上げの話に戻ります。
っていうかまだ値上げもできてないどころか、今月の理事会に営繕委員会から提案を行う書面ができただけだけども。 ５月総会までには決着がついているはずですんで、このシリーズは多分全１０回とかうだうだ続きます。
＃総会で否決されて、世をはかなんではるぶー雲隠れ、あすは総会。。。
ってエントリーを最後にここから消え去る可能性ももちろんある。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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