しばらくブログをお休みしていたのは修繕積立金の値上げに関するセカンドオピニオンなどの検討を延々と週末にやっていたせい。建物関係は、3-4人の営繕担当の理事と、別途3-4人の融資が参加している営繕委員会で詳細検討はしていて、そこが営繕コンサルタントを雇って、長期修繕計画などの精査作業をずーっと実施してきている。
うちの現在の修繕積立金は１戸あたり9400円。専有面積比例の徴収で1㎡あたりの1月の負担は120円/㎡/月でのスタート。4-5年前に販売されたマンションのなかでは築浅での積立の金額そのものは比較的ましなほう でしょう（駐車場が機械式でなくて、この金額もわりとましだったから、理事会やれば立て直し可能範囲にあると判断して購入したんで偶然ではない： 100円未満スタートなんてマンションもまだまだ珍しくはない；そんな設定をするデベはろくな会社ではないと思うけど。とくに三井が安く感じるので反省を促したい）
今４期目なんだけど、これを６期目から（５N＋１）期になる５年ごとに、20%ずつ複利で上げていくってのが販売時の長期修繕計画。これで総額30年29億円(500戸ちょいです）って計画だったんだけど、修繕計画が結構いいかげんで、存在しないものを修繕するとかなっていたり、戸数×ざっくりいくらという積算での見積もりになっているものが多かったし、そもそも存在しないものを修繕するとか、存在して5-10年で壊れるのに修繕計画に未計上であったものなんかをできるだけ修正させて、極力 ∑（施工面積×施工単価）って形に置き直していくと32億円とか3億円程度高くなりましたって見積もりが管理会社から届いていて、修繕アイテムの中には今期のアイテムもあったしで、収支一致しないなんまで、いったん”修繕計画”のみ総会承認を経て更新されている。
既に予定通りにはいってなくて、計画修繕で”ない”部分に震災復旧でかなりのお金を使ってしあったことと、近く想定される消費税率のUPへの対応を行う必要がある。
今回の更新は以下の４点に対応させるもの：
(1) 管理会社の作成した修繕項目・周期・単価の妥当性を第三者に精査してもらって妥当性を確認して、計画そもものを精査した結果の組合のものに差し替える。
(2) 消費税の予定通りのUPを修繕工事の予算に組み入れる。
＃まだ最初の鉄部塗装すらやっていないので、5-6年消費税5%のつもりで12期にちょうどいい程度のつもりで積み立ててきていたとすると。今後の5-6年で殆どが消費税率10%で実施される工事に対応するには、消費税率のUP率が２倍大きいくらいの積立を実施しないといけなくなるので5%アップは吸収できない。
将来の消費税率はまーたまたアップになるかもしれないけど、もう法律は通っているわけで、今回分を計上していないのは計画とはよべんでしょう。よく書いているけど、無計画なのと計画通りにはいかないのは別。計画のほうを訂正しまくっていくしかないですよね。
(3) 震災復旧からみでの修繕積立金の取崩総額が見えてきたので、来期に一応その対応工事を済ませると思って、支出総額(ざっくり8000-9000万円程度と見込まれる)を、これまら6期から12期までの間で値上げを含めて吸収しないと12期の工事が実施できない。この対応を行う。
＃細かい故障はあちこちあるんだけど、緊急でないものは全部12期送りにしたのでさすがに修繕時期を１５期とか後ろに大きくずらすのは現実的とは思われない）
(4) 現行の修繕積立金計画は、計画側だけ数億円UPしていて、積立金の徴収計画はなにも更新していないので、予定通りに値上げをしていけたとしても工事計画と積立金の徴収計画が収支一致していない。 これを正す。
＃収支一致した積立金の徴収計画と併せて、(1)-(3)の対応を実施した実施計画を提示して併せて総会承認を受ける必要がある。(2)の消費税 (3)の震災による計画外出費分を12期までの6年程度で取り返して初回の大規模修繕工事を実施するには、今回20%程度でのもともとの販売時予定程度の値上げ率では値上げがまるで足りないってのはほぼ自明なんですが、では何％あげればまぁ破産はしませんって案を２種類程度は、理事会に提示しないといけない。
うちのマンションの管理規約は、もともと５年周期での修繕費の値上げは、通常決議で実施可能。大幅値上げとなるとかなりの反対票がでてくることも想定しないといけないから特別決議だとするとえらいことになる。
まぁ通常決議でよかったな。 万が一に備えて、管理会社法務部からも”通常決議”で間違いないとの見解はちゃんととりよせてある。（あとで混ぜ返されて、総会の議決無効と言われても困るしね）
＃標準管理規約に準拠している規約を原始規約でもっていれば、各戸の負担割合を全専有面積の合計分のその住戸の共有部分持分割合とした表にしたげって、その年の修繕費総額が決定すれば、自動的に徴収すべき金額が決まる方式になっている筈で、修繕積立金の金額の変更は通常決議で実施てきると明記されているはずですが、案外例外も多いみたいなので、め確認しておかないといけません。
今４期なのに６期からの値上げを今可決しておかないといけないのは、６期の頭（うちでは3/1が期初になります）から値上げを実施するためには、５期の通常総会（来年の５月下旬になる）での総会決議では間に合わないからで、必ず必要になるに決まっている臨時総会を、未だ誰が役員かもわからない５期理事会に課するのは、現時点で値上げが必要と分かっている４期理事会ではフェアーではないと思えば、今期総会を通すしかない。
この指摘は１－２期に役員をやっていて、２期には監事でするどい指摘をしてきた監事だった委員からのもので、さすがである。 ５期に臨時総会よろしくーで逃げるのはいけませんな。
さて。。。コンサルからはどんな数字があがってきたかというとなかなか厳しいものなんですが、それは次回に続く。 修繕費のUPの仕方をどう考えるかってのは、これまたとっても難しい問題で書き始めると長ーくなってうちでもまだ解決してません。
これについては私の考え方を書いたことがあって、私のおすすめは、
超長期の均等割への早期移行
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11395979497.html
まぁ。。。私一人が”おすすめ”したからって、500戸を超えるマンションで皆がそうですあーとあっさり頷いてくれるかどうかはわからないとこがあって、まだまだどうなるかは分かりません。”均等割”にしなくても、早期にかなり大幅な値上げがないと12期がこせないということが段々判明してきて、営繕委員みんなでブルーになっているとこだけど、まぁ諮問を受けているんだから、結果は答申しないとね。まーるで足りないと思うって数的根拠を出すとこまでは、委員会の仕事だけど、これをどうやって値上げで埋めていくかの方針は、どうみても議決権をもっている理事会側の決定事項でしょう。
（私は監事だから、おすすめはできても、理事会じゃそもそも採決には参加できない）
まぁしばらくお付き合いください。（あと何回か続く）
営繕コンサルタントのお見立てはどうだったかってのが次回。急にこの週末の話になっているから超ホットな（私にとっては）話題です。
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