＃保険そのものにしか興味がない人は読まないほうがいいかも。。。
理事長級にディープに理事会にかんでないとわからない悩みだから
経緯は後で書くけど、今うちの修繕積立の一時金（販売時徴収分）は、
全額が10年積立式のマンション共用部保険を利用して運用されている。
年平均利回りで1.297%でが保証利回りで、これは非課税で利息に課税
される性格のものではなくて、もともと10年と長期にしたこと、
2010年頭からの利率の低下の前にかけこみで切り替えているから、
積立式の保険としてはまずまずのいい利率での運用ではあると思う。
それでも、運用金利は変動金利でローンを組んだ人を除いては、う
ちのマンションを購入して今まさにマンションのローンを返済している人
のローン金利を上回っているわけではない。
（現行の共用部保険の保証金利は多分１％よりずっと低いです；
８割しか元金保証されないことを考えると、リスクも無視できない）
私はもともとは、修繕費のケアは個々人の責任で行うべきもので、大規模
修繕の前に１戸あたり５０万とかどかっと一時金で集めればいいじゃない
かと思っていた（今は思ってない。。。組合で苦労したから）。
＜昔の私の考え方＞
組合は普通法人格をもたないから、毎年名義人が変わる。
どういいつくろっても、銀行の預金通帳は、普通は、●●管理組合
理事長 はるぶー”とか、”個人”の名前で作られているわけで、
購入可能な金融商品はかなり限られるわけで、元本割れのリスクも
とりにくいと思うと、買える金融商品はとても限定される。
ローンの返済は最初の１０年が利息割合が非常に大きいから、
繰り上げ返済は、早期に実施しないと利息削減の効果は乏しい。
一方で、修繕費を２－３回の大規模修繕＋エレベータや機械式駐車場
の更新費用までこみで建築当初から均等割りにした場合、最初の１２年は
殆どお金つかっていないにも関わらず、組合が超長期の均等割りで
多くの修繕積立を早期に徴収すると、どうがんばってもたいして利息を
つけようがない形ですぐには使わないお金を運用しておくために、
まぁ当時なら１０年固定でも２％近い利息を返済している購入者の
ローン繰り上げ原資を月に１万程度とはいえもいでいくわけで、
これは経済的合理性に欠けるから、最初の１０年程度は修繕費は
まぁ安めで、最初の工事から一時金徴収したほうがその金額目途が
明示されているのであれば、それがむしろ望ましいのでは
ないか？
＜今の考え方＞
上の考えは理屈としては正しいけど、現実にあってない。
月120円/月/㎡の現行の積立でも、１－２月の滞納は頻繁に発生している
わけで、５００戸オーバーに、はい皆さん５０万円ですよーとか徴収する
議案をだしても可決できるかどうかもわからんし、12/24年後だと、皆
教育コストが大きくなっている時期。 大学生の子供をもつ家計は
単年度では、収入＜支出であることも多いわけだし、そもそも払えんと
いう家が大量にでてくるのではないか。
また、漸増方式で後にずっと重くなる負担方式は、竣工当初に
マンションに住んでいる人と、２０年後に同じマンションに住んでいる
人が大きく入れ替わる可能性を考えると負担の公平性の観点からも
どうかなと。
＃実際にお隣は築２０年で４割程度は入れ替わっているとか。
平成２３年４月に国交省から、『マンションの修繕積立金に関する
ガイドライン』が発表されていて、そこでは、”均等積立方式”を販売時
の設定に推奨する方針が打ち出さている。
まぁお役所というものは、基本”行政側では責任とれませんからねぇ”
ということで、安全策サイドを推奨してくるものではあるが、これに
限っては妥当なのではないか。
30年の計画をたてても、消費税率の変化や、物価の変化、
工事コストの変化などで、計画通りにいくわけはないが、
『計画通りいかない』のと、『計画がない』のは全く違うわけで、
現状で可能な限り正確な超長期予測にもとづいて、均等割りで竣工
当初から負担を求めるべきでは。
。。。上のは理想論で、下のは理事長とかやってまぁいろいろ苦労した
上での現実論ですね。
既に長いので一回切りましょうね。 すぐに続編。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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