住宅が被災した方は「罹災都市借地借家臨時処理法」の適用に注目しましょう。
こんにちは、立花です。
今回は借地借家の特別法を、ご紹介したいと思います。
通常の場合でも不動産の境界、賃借権をめぐっての
紛争は多くありますが
東日本大震災のように、大きな災害が発生した場合は
多くの建物が倒壊し境界線も不明となってしまい
境界、賃借権をめぐる紛争が
さらに多く発生する可能性があります。
通常では、借りている建物が滅失してしまえば、
その時点で賃貸借契約は終了します。
そこで、今回の大震災では
借地借家人の保護を目的とした
「罹災都市借地借家臨時処理法」
が適用される可能性が高いようです。
「罹災都市借地借家臨時処理法」は、
被災者がそれまで住んでいた場所にできるだけ住み続けられるよう
被災者を保護する目的とするために制定されました。
もともと第２次世界大戦後の戦災復興のために
制定された法律で、この法律の規定が適用されるには
災害ごとに政令が施行される必要があります。
これまで阪神・淡路大震災、新潟県中越地震などで適用されています。
この法律の大きな特徴としては
①災害にあった借地人の保護
②災害にあった借家人の保護
③紛争処理手続きの特例
の３つがあります。
①は土地の貸主が土地を他の人に売った場合、
その新しい土地の持ち主に対して借地人の立場を保護するものです。
②は通常は建物が滅失してしまえば、借家権は消滅しますが、
この法律が適用されると、建物が滅失してその敷地に最初に建築された建物について
滅失した建物の借家人が他の者に優先して賃借を申し出ることができます。
この場合、建物の所有者は正当な事由があれば申し出を拒否できます。
ただし、土地の所有者は震災前と同じ建物を建てる義務はなく、家賃の改定もできます。
③はこの法律の適用を巡る紛争を処理するために裁判所が鑑定委員会の意見を聞いて
借地借家契約の条件を定める制度、また、非公開で裁判をする制度が設けられています。
ただ、この法律は戸建てを念頭に置いているため集合住宅への適用は難しいなど
さまざまな問題もあるようです。
特に今回の大震災では家主も被災している可能性があり、
借地・借家人の保護だけでは解決しないことも多いかもしれません。
今後も、刻一刻と状況は変わるので、
復興のための基本法や、特別立法の内容に注目していく必要がありそうです。
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