先日4号物件(仮)の売買契約を済ませましたが、仲介さんから点でしか接していないものの斜め奥の物件も売りに出たという情報をもらいました。現時点ではまだ水面下情報で、偶然なのか予め仕組まれていたのかわかりませんが・・、とりあえずこの話に乗ってみることにしました。
この物件は同時期に分譲された戸建で、4号物件(仮)と同じく敷地延長の地形です。築年と間口(接道幅)は同じ、前面道路の幅は2mほど広い、土地面積は20平米広いですが建物面積が12平米狭いという条件です。
4号物件(仮)のように増築やリフォームがされていなく、特に水回りはバランス釜の名残の正方形浴槽、ガスコンロ後付けキッチン、洋式みたいに座れるように改装した和式トイレ・・という感じの年代物です。居住者は介護施設に行ってしまったらしく3年ほど空家になっており、中は残置物でいっぱいでした。
4号物件(仮)と比べると土地担保(積算)価値はありますが収益力が劣り、リフォーム費用などが相当かかるということになります。ただ戸建バルク売りのような形として融資付け、管理、修繕などは一括してできるのでその点は楽です。
試しに地場の信用金庫に仲介業者経由で2棟まとめた場合の融資を打診してみたところ、指値が通った場合の買値ほぼ全額(修繕費・諸経費抜き)、金利0.8%、返済年数10年、共同担保なしという条件が出ました。かなりの築古だけあって返済年数が大きいネックですが他は好条件です。
この融資条件だとキャッシュフローが殆ど出ませんが、今回は自分的に法人の帳簿上の利益がまともに出て法人純資産が増えていけば十分と考えているので、こういう買い方もアリと判断しました。
一応買付を入れておこうと思い、投資として考えるとやはり収益性を無視できないため、4号物件(仮)より少し安い程度の値段で指値してみましたが、正式な返答は来ていないものの簡単にはいかなそうな反応のようです。まあ期待せず待つことにします。
ともかく今後の事を考えるとローカルの地銀や信金の力は重要と判断し、今回もお世話になる可能性が高いですし、愛知県内に資産管理法人の支店登記を行うことにしました(支店住所も貸りられるアテができました)。支店登記の手続きについてまた記事を書きたいと思います。