趣味でやる投資 (株式/不動産/etc.)

株式、不動産を中心とした投資、パソコンやスマートフォン、車、クレジットカード、資格、その他自分の興味のある話題を自身の頭の中の整理も兼ねて投稿していきたいと思います。


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退去後に内装フルリフォームした2号物件、入居者の退職後に法人社宅退去となった4号物件はいずれも賃貸募集を行っていましたが、
今回はその後の経過報告になります。


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まず2号物件の方ですが、リフォーム後に賃料を2割増しにして募集をかけています。条件としては現状回復・賃料保証をつけつつ、築古戸建の特徴を生かしてペット、事務所、外国人(日本語必須)を可にして
特殊な需要の幅を広げることにしました。


ぼちぼち問い合わせ・内見もあったようですが、近くのアパートに住んでいるというファミリーから申込書のFAXが来ました。


しかし親など家族に相談したいので契約まで2~3日待ってほしいと希望で、収入欄を見ると共働きなものの賃料が主人の手取り額の50%くらいになりそうでこの時点でかなり無理筋に思えました。案の定親に反対されたようで、結局キャンセルになってしまいました。


賃料2割アップは皮算用ですがもしそれができれば、値上げ分でリフォーム費用を8年で回収できる単純計算になります。逆に直さないと家賃を2割以上下げないと貸せないであろう状態だったので、投資効果はそれ以上と言えます。


こんな感じですが、GW頃までには何とか決めたいと思っています。


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一方4号物件の方は一度は契約法人経由で入居者の退去申し入れがありましたが、思わぬ展開になりました。


最初は契約書の名義書き直しをやっていましたが退去の連絡を受けて一旦保留にし、仲介数社に賃貸募集も再開していました。


その後入居者に連絡する機会があり直接確認すると、その時点で「まだ退去を決めたわけではなく個人で契約をするかもしれない」と言われました。そして数日後、「個人で契約し入居を継続したい」と意思表示を受け、改めて契約書を交わす運びとなりました。


結果的には空室にならず原状回復費用も発生せずに済んで安心しましたが、色んな意味で前契約者の法人のいい加減な対応に振り回されて仲介さんにも迷惑がかかりました。

 


特に今回のような実質的に個人契約に近い形式的な社宅契約は後々注意してかかった方がいいという教訓になったと思います。


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今週はSQ週で一応SQ日の動きとしては上げの方向でしたが、方向感が乏しいままの週でした。言われているように日本株の米国市場や為替への感受性が鈍くなってきている印象はあります。

 

 

今日の朝方、米軍がシリアの化学兵器施設を空爆(ミサイル攻撃?)したというニュースが出たので、週明けの動きが気になるところです。日米首脳会談も大きいイベントで、対日輸出圧力があるかが焦点になります。

 

 

4月に入ってから海外投資家が買い転換し、裁定買い残は減少、日経PERは12倍台後半、VIX指数は17台へ下がり、テクニカル的には株価は25日線と200日線の上にあり、ついに週足MACDがゴールデンクロスしそうにも見え、指標系は全く悪くはありません。

 

 

 

 

今週は小型株の決算発表もあり、週半ばから大きく下げた優待銘柄が多かったです(特に小売・外食関係の銘柄)。まあこれらはそのうち戻るだろうと考えて保有継続しますが。

 

 

メイン口座の週間収支は-15万、4月の月間収支は+37万程になりました。

 

 

前述のように短期の指標は悪くありませんが今週の動きは上値が重く感じ、このまま短期で順調に1月の株価へ戻していくシナリオより波乱が続くシナリオの方を考え、2月の急落後からやっていた信用枠での日経ETFスイングは4月13日で一旦決済しました。

 

 

多い時は800口までポジションが膨らみましたが株価と日柄に沿ったマイルールで少しずつ決済していき、20口だけ恩株として現物枠に現引して残しています。現物はまだフルポジに近くポジションは決して軽くないですが、平常運転に戻った形です。

 

 

 

 

 

結構大きいチャンスもあったしもっと取れたのかもと思ったりもしましたが、今の自分のリスク許容度、相場をチェックできる時間などを考えるとこの辺りのロットが限界だったのかもしれません。

 

 

ひとまずプラス決済で良かったですし(JTやKDDIの個別株スイングはマイナスです)、しばらくはまったりやりながらまたチャンスが来ればトライしたいと思います。


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先日、6号物件の決済(引渡し)がありました。投資用物件としては6棟/6戸目、都内戸建としては4戸目になります(所有物件は全て中古戸建ですが・・都内物件の立地は一応半径3kmくらいの範囲にかたまっています)。詳細はこちら(アメンバー限定)。

 

 

決済場所は融資を受けるノンバンクの一室で、必要資金は予め入金しておいた銀行口座から支払う対象ごとに現金で引き出して持参しました(お釣りが出ないようにということだったので)。

 

 

抵当権設定は金融機関所定の司法書士(抵当権設定の報酬だけで4万円以上の基本料+別途諸経費、さらに2万円以上の立ち合い料を取るという感じです・・)、所有権移転と抵当権抹消、売主住所変更は自前で安価な司法書士依頼したので、現場に2人の司法書士が立ち会う形になりました。

 

 

売主さんは初めてお目にかかりましたが、かなりゴージャスな雰囲気の50代くらい?の女性でした。建築デザイン関係の会社を経営しているとのことで、名刺交換をしておきました。

 

 

実は元々の抵当もこの同じノンバンクでついており、残代金決済の一部は小切手を用いて行われました。小切手を実際に使用したのは初めてだったのでいい経験でした。

 

 

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決済自体は2時間もかからずスムーズに行きましたが、個人的に一つ見落としていた重大な点がありました。

 

 

固定資産税(評価額)ですが3年に1回の評価替えがあり、ちょうどこの4月から固定資産評価額が変わることになります。

 

 

こちらの都合で決済が4月にもつれ込んだこの6号物件も大きな影響を受け、なんと土地の評価額が1割くらい上がっていました。登録免許税も万単位で上がることになり、余分な手出しが発生することになりました。

 

 

自分で所有権移転登記などをやる場合は、登録免許税の金額計算は新しい評価証明を元にやる必要があり、注意が必要です。また6月頃に来るであろう他の物件の固定資産税も上がることになりそうなので、心の準備をしておかなければ。

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