最近も引き続き物件取得に随時動いていましたが、この年の瀬に買付が一本通りました。名義が移るのは年明けになってしまうと思うので2017年の初取得物件になる予定です。
ここ数か月で融資が渋くなってきているという噂もありますし以前よりも安い物件が出てきていると感じますが、米大統領選後に円高ボーナスタイムが終わって大きく円安回帰しているので中期的には物件価格が下げ止まると想定しています。
今はまともな法人決算書を作るために事業実績をつけたいと思っており、東京と並行して愛知でも物件を探しファミリー用区分、戸建などでいい出物があった時に随時買付を入れていましたがなかなか通らず、最終的に今回の築古戸建に落ち着きました。
都内だと競合相手としては投資家が多いですが、愛知だと実需層が非常に強いと感じました。相場より少し安めの物件だと指値を入れようものなら大概満額で持っていかれてしまいます。
また彼らが買う場合殆どは住宅ローン利用(中にはキャッシュ派もいますが)ですが、安めの物件だと審査が通らないことは殆どない気がするので同じ融資特約でも事業／アパートローンだと不利と見られる場合もあります。
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融資特約なしで指値をして買付を入れ、売出価格から11%値引きに成功しました。物件の概要を書きます。
○築30数年木造2F建て (4DK)
○愛知県某市
○JR優等停車駅徒歩15分、私鉄駅徒歩10分
○所有権、再建築可
○現況空家、想定表面利回り13%
○物置あり
○駐車場は縦列2台 (カーポート有)
○専属専任媒介契約
安めで出ていた理由は築古ということもありますが土地形状が「敷地延長」だからなのが主で、土地利用や日照などの問題で敬遠する人も多いです。売主さんが年内に売却を決めたそうな雰囲気を出していたのと、両手仲介なので価格交渉がスムーズだったのが大きかったです。
駐車場が2台分あり駅も歩けない距離ではなく、物件近くに生活に必要な施設が一通り揃っており悪くはない立地だと思いました。
利回り自体は築古戸建と見るとものすごく良い訳ではありませんが、独自に調査した同一エリアのキャップレートや売買比準価格を考慮するとまずまずの買い物になりました。
融資打診、決済の後にリフォーム、客付けと入っていくことになりますが、年度末の繁忙期が過ぎるまでに何とか終わらせたいと思います。
なお、物件詳細はアメンバー限定記事の方で記載しています。