不景気でも一人勝ちするアパート経営 不動産投資実践会
こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。
今日もお読みいただきまして
ありがとうございます。
「話が違うじゃないか！」
「アパートの賃料は、こうすれば高く貸せるって
さんざん言ってたじゃないか」
このように電話口で不動産業者に怒鳴り込む
アパートオーナーが増えているようです。
「この物件なら大丈夫」と絶対のお墨付きをもらい、
意気込んでリフォームし、周囲の物件にはない付加価値を付けて
いざ入居者募集をしたのに、さっぱり空き室が埋まらない･･･。
さんざんコストをかけたのに、
空き室ばかりで計算どおり回収できず、
銀行への返済がままらなくなり
夢にみたバラ色の人生設計が狂ってしまった失敗例です。
こうした負け組アパートオーナーが、
「やっぱりアパート経営で儲かるなんて
うまい話はないよ」
と吹聴することで、不動産投資はリスクが高いという
「間違った情報」が独り歩きしてしまうのを
私は見過ごすことができません。
給料が頭打ちとなり、経済の先行きも不透明という時代、
少しでも「安い」賃料の物件へと
お客様の志向が流れていくことは止められません。
「じゃあ、安くすれば満室にできるの？」
残念ながら、これもNOです。
外食産業の実態を見ればおわかりでしょう。
価格競争をすればするだけ、消耗戦となり、
結局、あの牛丼屋さえ青息吐息なのです。
不動産投資も同じ。
「資金力」のない者が、価格競争に参入したところで
勝ち目はありません。
「じゃあ、いったいどうすればいいの？」
はい。どんなに困難なことでも、
必ず突破口となる「ヒント」はあります。
それを、見つけられるかどうかが、、
金持ちになれるか、なれないかの差であるとも言えるでしょう。
私が「これだ！」と膝を叩いた素晴らしいヒントは
「東横イン」にありました。
そうです。あのホテルチェーンの「東横イン」です。
東横インと聞いて、多くの人がまず思い出すのは、
数年前に条例違反を犯して不法改造をし、
テレビカメラの前で謝罪した社長の姿かもしれません。
悪いイメージを引きずっていらっしゃる方もいるかもしれませんが、
その後は特に問題なく営業し、宿泊稼働率もかなり良いようです。
何を隠そう、私自身も「東横イン」のクラブカード（会員証）を
持っているほどの愛用者。
県外の収益不動産をチェックしに行くときは必ず利用しています。
全国の主要都市の駅前に必ずと言ってよいほどあること、
ツインの部屋で7,000円程度という安価で泊まれることが
その大きな理由の一つですが、
実際に宿泊してみると、そのハイレベルなサービスに驚かされます。
●宿泊者は朝食無料
（ホテルによっては夕食にカレーのサービスもあり）
●ロビー設置の自販機が、普通の自販機やコンビ二よりも安い値段
●ベッドはセミダブルサイズでゆっくり眠れる
これが全国どこの東横インでも共通しているのです。
さらに、私のようなクラブカードを持つと、
安い宿泊料金のさらなる割引特典もあります。
先日、山口に宿泊したときなどツインの部屋を2000円ほどで
利用できてしまいました。
もう、私には「東横イン」以外のビジネスホテルを利用する
気持ちはありません。それくらい「ファン」なのです。
「東横インの良さはわかったけど、
それと不動産経営に何の関係があるの？」
そんなあなたんのぼやきが聞こえてきそうですが、
私は何も、東横インの宣伝をしたくて、
長々とこの話をしたわけではありません。
東横インには、私たち不動産投資家にとっても参考になる
「顧客第一主義」のサービスが貫かれていることを
知ってもらいたかったのです。
冒頭で賃料の話をしましたが、
どんなに値段が安かろうと、あまりにもお粗末な物件では、
誰も入居したいとは思いません。
東横インがどんなに安く泊まれたとしても、
アクセスが悪く、ベッドも狭く、
自販機もないようなホテルだったとしたら
私も愛用したいとは思わなかったでしょう。
「安いのに、サービスが価格以上」
この「お得感」をお客様に感じてもらうことが
心をつかむ秘訣なのです。
ですから、アパート経営を計画する段階では、
賃料は欲張らず、安めに計算しましょう。
バカな不動産業者の口車に乗ってはいけません。
設備にこだわって高い賃料を取るというやり方も
確かにありますが、今の時代、
それで入居者を呼び込むのは難しいでしょう。
私のお勧めのやり方は、賃料安め、
「必要最小限の設備プラスα」で
お客様に「お得感」を持ってもらうことです。
たとえば、
●カラーモニター付きのインターホン（7000円程度）
●暗証番号キー（12000円前後）
などは、セキュリティー対策として
１人暮らしの学生さんを持つ親御さんや独身女性には
かなりポイントが高いです。
暗証番号キーは、鍵を持ち歩く必要がありませんから、
子どもが紛失する心配がないと共働きのご家庭からも大人気。
そのほか、
●浴槽テレビ（6万円代～＋工事費）
も、あらゆる年齢層の方にアピールする設備です。
こうした他のアパートにはない一歩進んだ設備がありつつ、
地域相場よりも２～３千円でも賃料を安くすれば、
即入居者は決まるでしょう。
空き室が続けばゼロ（むしろ経費を考えればマイナス）ですが、
このちょっとした投資で入居が決まれば、
たった１～２ヶ月の家賃で設備費が回収できるどころか、
その後は安定した家賃収入が入ってくるのです。
時代の流れは速く、入居者のニーズも時の経過とともに変わります。
最初から、設備をてんこ盛りにするよりも、
ニーズを見極めて追加していくスタンスのほうが
リスクも少ないですし、結果的に入居者も殺到するのです。
先ほど例にあげたインターホンや暗証番号キーなら
日曜大工程度の腕前があれば、自分で設置可能。
工事費すら使わなくて済みます。
使うべきは、「お金」ではなく「頭」。
不景気なときこそ、頭を使って、
人より一歩先行くサービスを考えるのが、
成功する投資家のやり方なのです。
先ほど例に挙げた「東横イン」だって、
儲からなければ、あんなサービスはしません。
顧客が喜び、かつ儲かるサービスのヒントは、
不景気の中でも繁盛している店に行けばたくさん見つかるのです。
ただ、「安い、安い」と喜ぶだけでなく、
マーケティングの視点を持って、
そこで行なわれている集客ノウハウを盗んでいきましょう。
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アパート経営・不動産投資実践会
■発行責任者 中村 武司
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裁判所に行ってきました。アパート経営・不動産投資実践会
こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。
今日もお読みいただきまして
ありがとうございます。
夏の風物詩と言えば、海水浴、花火、スイカ割りと
いろいろありますが、
「怪談」も捨てがたい魅力（？）があります。
基本的に、私は科学的に証明されていること以外
信じない性質ですが、幽霊話や怪奇現象を
「まったくあり得ない」と
切り捨てることはできません。
科学的に幽霊の存在を証明できなくても、
やっぱり「暗闇」の向こうには何かがいそうで怖い
というのが、ほとんどの人の本音ではないでしょうか？
だからこそ、「肝試し」という遊びも
あれほど盛り上がるのでしょう。
さて、幽霊の有無はともかく、
この「怖い」という心理は曲者です。
暗闇が怖いというくらいならご愛嬌ですが、
人生の大切な場面で「怖い」という心理にとりつかれると
みすみす目の前のチャンスを逃すことにもなりかねません。
でも、よく考えてみてください。
なぜ、暗闇は怖いと思うのでしょうか。
それは、周囲がよく見えず、何がそこにあるかわからないから･･･
ではありませんか？
暗闇の中では、足がすくんで動けなかったり、
そこにあるはずのないものを「見て」しまったりします。
これは、すべて「わからない」ことに由来する
「思い込み」から発生している事態と言えます。
そう、人は誰だって「よく見えないもの」「わからないもの」に
怖れを抱き、悪い想像を抱いてしまいがちなのです。
私にとっての「競売」がそうでした。
「暗闇」と同様、私も最初は「競売」について
ある種の怖れを抱いていました。
正しい知識がないために、
「リスクが高い」「素人が手を出すものではない」と
勝手に思い込んで敬遠していたのです。
あれほど、あなたに不動産投資を勧めながら、
一方で臆病な投資家になっていた自分。
無知は、人を「小心」にさせるの典型と言えます。
しかし、幸運なことに、競売王の関さんと知り合って、
競売は誰にでも平等に公開されている情報を元に勝負でき、
たった３０万円という中古車を買うほどの資金で
大きな資産を稼げるということを知りました。
知ってしまえば、もう怖いことなどありません。
アパート経営だけでなく、競売も、
少ない資金で大きく稼ぐ効率的な方法だと
あなたに自信を持って勧められるようにもなりました。
ただ、「知る」ことはまだようやくスタートラインに
並んだだけに過ぎません。
そこから一歩踏み出すこと、
すなわち「行動」を起こしてこそ、
あなたの人生を大きく変えていくことができるのです。
もちろん、その一歩を踏み出すのに
莫大なエネルギーが必要なことはよくわかります。
正しい道しるべも必要でしょう。
私が普通のサラリーマンから大きく飛躍したきっかけは、
『金持ち父さん、貧乏父さん』に書かれていた
「本当の資産」についての考え方であることは
前回紹介しました。
さらに付け加えるならば、
その『金持ち父さん、貧乏父さん』の最後の１行を
忠実に実践したからこそ、今の私があると言えます。
その最後の１行とは、
「今すぐ行動せよ」
果たして、私はそこに書いてあった通り、
読み終えてすぐ、１棟目のアパートを手に入れるべく
行動を起こしたのです。
世の中には、「成功法則」を書いた本が
たくさん出回っています。
ですが、読むだけではダメで、
実践しなければ、その「成功法則」を
自分のものにすることはできません。
現に、『金持ち父さん、貧乏父さん』は
全世界で1,000万部を超えるベストセラーにもかかわらず、
刊行後1,000万人も成功者が出たという話は聞かないでしょう。
私が特別ラッキーだったのでしょうか？
いいえ違います。
成功するか、しないかの差は、
行動したか、しないかの差なのです。
もしかしたら、あなたが行動しない理由として、
「成功法則なんて、科学的に証明されていないじゃないか」
という疑いの気持ちがとこかにあるのかもしれません。
しかし、「暗闇のお化け」とは違い、
「成功法則」というのは、科学的に証明されていなくても
確実に存在していると断言できます。
私はそれを身をもって体験しました。
行動・実践したからこそ、わかることです。
逆に言えば、正しい道しるべを得て、
自分で「行動する」と決めて、実行に移せば、
もう成功を手に入れたも同然と言えるかもしれません。
「成功法則」を読む人はたくさんいても、
行動に移せるライバルは、意外に少ないからです。
ライバルの少なさから言えば、
「競売」は狙い目です。
かつての私のように、まだまだ「競売」に対しては
間違った「思い込み」が先行している世界と言えます。
「競馬」や「競輪」といった言葉からの連想か
「競売」に賭け事のようなイメージを持つ人も多いようです。
でも実際は、「競売」は公的な入札制度で、オークションと同じ。
最も良い購入条件を提示した買い手に物件が売却される仕組みです。
ちょっと前までは、私も競売会場は怖い人たちが牛耳っていて
素人の入り込む余地などないと思い込んでいました。
あるとき、物は試しと、佐世保の裁判所に足を運んでみると
その考えがいかに見当違いだったかを思い知りました。
定年退職したおじさんや普通の主婦の方も
気軽に競売に参加しているではありませんか。
まさに「幽霊の正体見たり、枯れすすき」とはこの事です。
今まで、意味なく怖がって行動せずにいた時間が
もったいなく思えました。
もし、競売に対して興味があるにもかかわらず、
一方で「暗闇」に対するような恐怖心を持っているなら、
この「成功法則」を手に入れてみてください。
きっと正しい道しるべとなってくれるでしょう。
あとは行動するかどうか、です。
実践した人だけが、成功と巨額の富を手にできます。
私がいくら勧めたところで、
人は、自分で決めなければ行動できません。
「競売で儲ける！」
そう決められるのは、あなただけです↓
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それでは、また。
お金持ちが大好きな８つの資産 アパート経営・不動産投資実践会
こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。
今日もお読みいただきまして
ありがとうございます。
昨今、社員を出社させず、自宅のパソコンで作業させるという
企業がちらほらあるようです。
通勤時間の短縮、特に暑い夏のさなか
満員電車に乗ったり、炎天下を歩いたりしないで済むという点で
社員からも好評だとのこと。
まあ、もしかしたら、一番のメリットは
「嫌な上司に会わなくて済むのがラッキー」
というのが本音のところかもしれませんが。
もちろん、職種によっては、こうした仕事スタイルが
叶わないケースもあるでしょう。
しかし、暑い夏を迎えるたびに、私も
「やっぱり仕事は自宅でするに限る」と切実に思います。
かく言う私も、ほんの５～６年前の夏までは、
汗でシャツやズボンまでずぶ濡れになって
ガソリンスタンドで働いていました。
特に、７月～８月は帰省する人や観光客の来店の多い
ガソリンスタンドにとっては稼ぎ時のシーズン。
暑さの中、クラクラして倒れそうになりながらも
笑顔と元気な挨拶を忘れずに頑張っていたものです。
文字通り「汗水垂らしてお金を稼ぐ」を実践していたわけです。
そこで、質問です。
あなたは、
「汗水垂らしてコツコツお金を稼ぐ」ことこそ
人間的に素晴らしく、まっとうな生き方だと思っていますか？
もし、そうならこの先は読まないほうがいいかもしれません。
あなたの人生を、真っ向から否定しなければ
到底受け入れられないお話が展開されます。
しかし、
「暑さの中、あくせく働かず、左うちわで暮らせたら･･･」
という願望がちょっとっでもあるなら、
是非聞いておいて損のない話です。
汗水垂らして働かなくても、
自由な時間と多くのお金を得るには、どうしたらいいか。
それは、「本当の資産」を持つことです。
ちなみに、あなたの考える「資産」とは何でしょうか？
「コツコツ貯めた銀行に預けてあるお金」
「ローンを組んで頑張って買った家やマンション」
「自慢の車」
「高価なブランド品」
そうしたものが頭に浮かんだとしたら、
お怒りを買うことを覚悟で言いますが、
残念ながらそれらは「本当の資産」とは言えません。
これは、私独自の見解ではありません。
『金持ち父さん、貧乏父さん』の著者ロバート・キヨサキも
言っていることです。
ロバート・キヨサキは、
●自分がその場にいなくても、収入を生み出すもの
それこそ、「本当の資産」だと言っています。
この法則に当てはめれば、
「自分の時間を切り売りしてお金を稼ぐサラリーマンという仕事」
（自分が病気が怪我で倒れたら、途端に無収入）
「ほとんど利息のつかない預貯金」
（ときに、手数料を差し引かれてマイナス）
「ローンを組んで、むしろ支出を増やすだけの自宅や自家用車」
（しかも価値は、時間と共に目減りしていく）
などは、「資産的価値」という点では、まったく頼りないもの
ということがおわかりいただけるでしょう。
「本当の資産」を持ちたければ、
「あなたが何もしなくても、それ自身がお金を生み出すもの」
を選ばなくてはなりません。
ロバート・キヨサキの挙げる本当の資産とは、
「自分がその場にいなくても収入を生み出すビジネス」
「株」
「債権」
「投資信託」
「収入を生む不動産」
「手形、借用書」
「音楽・書籍などの著作権、特許権」
「その他、市場価値のある物品など」
の８つです。
私の実感としては、これらのうち２つ～３つ持てば
サラリーマンとして汗水垂らして働くのでは
到底手に入らない「自由な時間とお金」を
手にすることができると確信しています。
今はだいぶ事情が変わってきたかもしれませんが、
日本人のメンタリティーとして
「お金を稼ぐ」ことに貪欲になるのは
みっともないことだという考え方があるようです。
「お金持ちは、まっとうなことをしていないからお金持ちなんだ」
と批判的に思っている人が多いのも事実です。
しかし、『金持ち父さん、貧乏父さん』を読んで、
私の価値観はガラリと変わりました。
だからこそ、収益不動産を手に入れ、
不動産投資の方法を書籍やDVD教材として販売し
ヤフオク出品でお小遣い稼ぎをしているわけです。
おかげで、この暑い夏も、外に出て働くことなく、
実家に帰省した娘の孫３人と遊んで暮らすことができています。
不謹慎とお怒りになるなら、お怒りください。
しかし、先ほども言った「本当の資産」について
もう一度、よく考えて欲しいと思います。
汗水垂らして稼いでも、一瞬でパッと消えてしまう「お金」と
あなたが何もしなくても、おかねを運んできてくれる「本当の資産」
果たしてどちらを持ちたいと思いますか？
ぜひ本当の資産を持ちたいのであれば、
少しずつでも勉強し、少しずつ行動してみてください。
ロバート・キヨサキを知るまでは、
資産を持つことは想像すらできなった私でも
あっけなく手にすることが出来ました。
きっとあなたもほんの少しの行動力があれば
「本当の資産」を手にすることができます。
追伸：
左うちわで暮らしたいと思ったら・・・
今も水面下で行なわれている
「投売り物件」を手に知る裏ワザが
赤裸々に告白されています↓
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アパート経営・不動産投資実践会
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