不景気でも一人勝ちするアパート経営 不動産投資実践会
こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。
今日もお読みいただきまして
ありがとうございます。
「話が違うじゃないか！」
「アパートの賃料は、こうすれば高く貸せるって
さんざん言ってたじゃないか」
このように電話口で不動産業者に怒鳴り込む
アパートオーナーが増えているようです。
「この物件なら大丈夫」と絶対のお墨付きをもらい、
意気込んでリフォームし、周囲の物件にはない付加価値を付けて
いざ入居者募集をしたのに、さっぱり空き室が埋まらない･･･。
さんざんコストをかけたのに、
空き室ばかりで計算どおり回収できず、
銀行への返済がままらなくなり
夢にみたバラ色の人生設計が狂ってしまった失敗例です。
こうした負け組アパートオーナーが、
「やっぱりアパート経営で儲かるなんて
うまい話はないよ」
と吹聴することで、不動産投資はリスクが高いという
「間違った情報」が独り歩きしてしまうのを
私は見過ごすことができません。
給料が頭打ちとなり、経済の先行きも不透明という時代、
少しでも「安い」賃料の物件へと
お客様の志向が流れていくことは止められません。
「じゃあ、安くすれば満室にできるの？」
残念ながら、これもNOです。
外食産業の実態を見ればおわかりでしょう。
価格競争をすればするだけ、消耗戦となり、
結局、あの牛丼屋さえ青息吐息なのです。
不動産投資も同じ。
「資金力」のない者が、価格競争に参入したところで
勝ち目はありません。
「じゃあ、いったいどうすればいいの？」
はい。どんなに困難なことでも、
必ず突破口となる「ヒント」はあります。
それを、見つけられるかどうかが、、
金持ちになれるか、なれないかの差であるとも言えるでしょう。
私が「これだ！」と膝を叩いた素晴らしいヒントは
「東横イン」にありました。
そうです。あのホテルチェーンの「東横イン」です。
東横インと聞いて、多くの人がまず思い出すのは、
数年前に条例違反を犯して不法改造をし、
テレビカメラの前で謝罪した社長の姿かもしれません。
悪いイメージを引きずっていらっしゃる方もいるかもしれませんが、
その後は特に問題なく営業し、宿泊稼働率もかなり良いようです。
何を隠そう、私自身も「東横イン」のクラブカード（会員証）を
持っているほどの愛用者。
県外の収益不動産をチェックしに行くときは必ず利用しています。
全国の主要都市の駅前に必ずと言ってよいほどあること、
ツインの部屋で7,000円程度という安価で泊まれることが
その大きな理由の一つですが、
実際に宿泊してみると、そのハイレベルなサービスに驚かされます。
●宿泊者は朝食無料
（ホテルによっては夕食にカレーのサービスもあり）
●ロビー設置の自販機が、普通の自販機やコンビ二よりも安い値段
●ベッドはセミダブルサイズでゆっくり眠れる
これが全国どこの東横インでも共通しているのです。
さらに、私のようなクラブカードを持つと、
安い宿泊料金のさらなる割引特典もあります。
先日、山口に宿泊したときなどツインの部屋を2000円ほどで
利用できてしまいました。
もう、私には「東横イン」以外のビジネスホテルを利用する
気持ちはありません。それくらい「ファン」なのです。
「東横インの良さはわかったけど、
それと不動産経営に何の関係があるの？」
そんなあなたんのぼやきが聞こえてきそうですが、
私は何も、東横インの宣伝をしたくて、
長々とこの話をしたわけではありません。
東横インには、私たち不動産投資家にとっても参考になる
「顧客第一主義」のサービスが貫かれていることを
知ってもらいたかったのです。
冒頭で賃料の話をしましたが、
どんなに値段が安かろうと、あまりにもお粗末な物件では、
誰も入居したいとは思いません。
東横インがどんなに安く泊まれたとしても、
アクセスが悪く、ベッドも狭く、
自販機もないようなホテルだったとしたら
私も愛用したいとは思わなかったでしょう。
「安いのに、サービスが価格以上」
この「お得感」をお客様に感じてもらうことが
心をつかむ秘訣なのです。
ですから、アパート経営を計画する段階では、
賃料は欲張らず、安めに計算しましょう。
バカな不動産業者の口車に乗ってはいけません。
設備にこだわって高い賃料を取るというやり方も
確かにありますが、今の時代、
それで入居者を呼び込むのは難しいでしょう。
私のお勧めのやり方は、賃料安め、
「必要最小限の設備プラスα」で
お客様に「お得感」を持ってもらうことです。
たとえば、
●カラーモニター付きのインターホン（7000円程度）
●暗証番号キー（12000円前後）
などは、セキュリティー対策として
１人暮らしの学生さんを持つ親御さんや独身女性には
かなりポイントが高いです。
暗証番号キーは、鍵を持ち歩く必要がありませんから、
子どもが紛失する心配がないと共働きのご家庭からも大人気。
そのほか、
●浴槽テレビ（6万円代～＋工事費）
も、あらゆる年齢層の方にアピールする設備です。
こうした他のアパートにはない一歩進んだ設備がありつつ、
地域相場よりも２～３千円でも賃料を安くすれば、
即入居者は決まるでしょう。
空き室が続けばゼロ（むしろ経費を考えればマイナス）ですが、
このちょっとした投資で入居が決まれば、
たった１～２ヶ月の家賃で設備費が回収できるどころか、
その後は安定した家賃収入が入ってくるのです。
時代の流れは速く、入居者のニーズも時の経過とともに変わります。
最初から、設備をてんこ盛りにするよりも、
ニーズを見極めて追加していくスタンスのほうが
リスクも少ないですし、結果的に入居者も殺到するのです。
先ほど例にあげたインターホンや暗証番号キーなら
日曜大工程度の腕前があれば、自分で設置可能。
工事費すら使わなくて済みます。
使うべきは、「お金」ではなく「頭」。
不景気なときこそ、頭を使って、
人より一歩先行くサービスを考えるのが、
成功する投資家のやり方なのです。
先ほど例に挙げた「東横イン」だって、
儲からなければ、あんなサービスはしません。
顧客が喜び、かつ儲かるサービスのヒントは、
不景気の中でも繁盛している店に行けばたくさん見つかるのです。
ただ、「安い、安い」と喜ぶだけでなく、
マーケティングの視点を持って、
そこで行なわれている集客ノウハウを盗んでいきましょう。
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それでは、また。
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■発行責任者 中村 武司
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