(愛媛県今治市にある大山祇(おおやまつみ)神社。実際は大三島に所在。)
以前お話しした吉事の続編です。
金融機関が土地活用のプランを持参してくれました。
今回はそのお話しです。
なお、推敲なしで書き捨てますので、
長文化やダラダラの読みづらさ等々はご容赦下さい。
また、詳細はぼかしながら書きますのでご了承下さい。
１．利回り10％超のプランが提示される
当方が最近巡り会った土地活用プラン。
基本的な利回り(※)は6％。よくて8％です。
一方、今回巡り逢ったプランの1つは10％超。
建築費もそんなに高くありませんから、比較的気軽に投資ができそうです。
こんなに分のよいものは最近見たことがありません。
本当に信じてよいのかとさえ思ったプランでした。
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※利回り＝「表面利回り」のこと。
物件価格(購入価格)に対して受け取ることができる
年間家賃の期待値を割合で示したもの。
例えば、物件価格が１億円で利回り10％なら、
年間家賃の総額は1,000万円となる。
なお、総額で示しているため、
空室等に係る減額要素は考慮しない。
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１．フルローンも可能だそうで…
さらに驚いたことがもう１つ。担当者の方の言です。
この利回りが出るならフルローンも可能だということ。
フルローンとは、物件本体に対して全額融資が下りること。
つまり、諸経費以外は自腹を切る必要がないということです。
例えば、１億円の物件なら資金準備は原則としてゼロ。タダで手に入ります。
ただ、取得に係る諸経費が最大で1,000万円程度必要となるということです。
…そうでしたそうでした。
金持ち父さんやサラリーマン大家が流行った20年のその昔。
利回りが10％でフルローン可なんで物件、ゴロゴロしていましたっけ。
今回は建物だけですが、その数字が出ればそうなるのも頷けます。
ただ、現状、フルローンは新規の客には認めないような気がします。
ハイリスクな投資法ですから、経験のない者に手綱を持たせる事は危険です。
１．フルローンのメリットとデメリット
フルローンにはメリットとデメリットの双方があります。
ご存じの方も多いと思いますが、以下に要所を箇条書きします。
【メリット】
フルローンのメリットは自己資金が最低限で済むことです。
タダ同然なので「濡れ手に粟」の如く物件の取得が可能です。
これは「カネがかからない」というだけでなく、
その分の資金を手許に置いておくことにも繋がります。
そうすれば、その分だけリスクへの対応力も上がります。
【デメリット】
フルローンのデメリットは、家賃の手残りキャッシュが少なくなることです。
家賃から支払うローンの返済比率が高いため余裕がないのです。
従って、日常的なランニングコストのレベルまでは何とかなるものの、
金額が嵩むような修繕等への耐性は低くなります。
１．フルローンは危険で甘い罠、場合によっては地獄行き
フルローンは見た目が格好良いので皆が群がりました。当方もその1人です。
が、フルローンで不動産投資を始めた方はどの程度生き残ったのでしょう。
結局は時代の徒花(あだばな)であり、投資法としては難易度が高め。
金融庁がバブルの再来を懸念して「お達し(禁止令)」を出したほどです。
そもそも、不動産投資で大切な「２つの基準」を満たすことが難しく、
原則論からは逸脱した方法なのです。
フルローンなんてやり方に憧れ、実行し、罠に陥った面々の墓標。
20年も経てば世代が入れ替わり、忘れられてしまうのでしょうか。
今は実質不可能ですが、万が一今後復活したら…多分ないと思いますが…
「ああ、あいつが何か言ってたな…」程度に思い出して頂けると幸いです。
最後に、貴重な失敗談を書いてくれた方のコラムのリンクを貼り付けておきます。
(記事が逆順で並んでいるのでご注意下さい。)
上記のその後(テキストリンク)
https://www.rakumachi.jp/news/series/1090
長文失礼しました。
では、佳き週末を。