――――――――――――――――――――――― ■「期間の利益」と「期限の利益」 ☆２０２４年４月１８日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私の不動産投資の実例に基づいて 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）を計算し これを実現するための注意点をまとめました。 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7141 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7141 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7141 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「期間の利益」と「期限の利益」 と題して 私の考えを書いてみたいと思います。 まず「期間の利益」という言葉は 私が今回、作成した用語ですので 説明をさせていただきます。 例えば ある物件を買って、賃貸して、１０年後に売って 「１０年間の間にかかったお金」と 「１０年後に手元に残ったお金」を比べて プラスになっていれば これが期間を１０年間とした場合の 「期間の利益」です。 要するに１０年間のトータルの利益です。 １０００万円の物件を買う際に 諸費用１０００万×１０％＝１００万円 だけ自己資金を出して 物件価格の１０００万円はフルローンで融資を受けて 返済が１０年と短いので税引き後ＣＦ＝０で 売却時に１０００万円で売れて諸費用ゼロなら １０００万－１００万＝９００万円が 「期間の利益」（１０年間のトータルの利益） という事になります。 次に「期限の利益」ですが これは一般的に使われている用語で 「一定の期日が到来するまでの間 債務を履行しなくてよい利益」 とされています。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7141 たとえば１０００万円の物件を買う際に 売主さんが 「１０００万円を払うのは１０年後でいいですよ。」 と言ってくれたら 買主は「期限の利益」を得た事になります。 １０００万円を最初に払っても最後に払っても １０年間のトータルで支払う金額は同じなのですが 支払期限を延ばしてもらったら それは「期限の利益」を得た事になるのです。 「期限の利益」を得た場合 １０００万円を最初に払おうと思っていた買主は 物件の購入代金として１０００万円を払う代わりに ソフトバンクの株を１０００万円買う事ができます。 ソフトバンクの株は配当利回り５％ですので 税金で２０％持って行かれても配当利回り４％です。 だから「期限の利益」を得た買主は ソフトバンクの株を１０００万円買って １０年間、配当を受け取って １０００万（元本）＋４００万（配当）＝１４００万円 となった１０年後に売主に１０００万円を払えば ４００万円の利益を得た事になります。 このように 支払期間を伸ばしてもらう「期限の利益」は 「金銭的な利益」に変える事ができるのです。 つまり 「期限の利益」は 「期間の利益」に変える事ができるので お金を払うのは「後払い」が良いのです。 ここで火災保険と地震保険の前払いを考えてみます。 現在、火災保険と地震保険は５年前払いが最長で 火災保険場合は約１４％の割引になり https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7141 地震保険の場合は約７％の割引になります。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7141 だから火災保険と地震保険を合わせて ５年で約１０％の割引になると考えて良いでしょう。 では火災保険と地震保険は ５年分の前払いをするべきなのでしょうか？ この問題を考えるには 「期間の利益」と「期限の利益」の両方が必要です。 火災保険と地震保険が毎年払いで １年で１００万円の支払いならば ５年で５００万円を支払う事になりますが ５年分の前払いにすれば １０％の割引になって４５０万円になりますので 「期間の利益」という観点からは ５年間の支払い総額が減りますので ５年分の前払いの方がお得になります。 しかし毎年払いにすれば 最初に４５０万円を払う所が １００万円だけで済みますので ３５０万円を手元に残せます。 この３５０万円は 「期限の利益」によって得たお金ですが これをどのように活用するべきでしょうか。 ここで加藤ひろゆきさんの一文をご紹介します。 「２５０万円前後で購入できて、 ３０万円以下のリフォームで、 ７万円/月で貸せるような物件は美しい。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7141 物件価格２５０万＋リフォーム３０万＋諸費用２０万 ＝３００万円ですが 家賃７万円なら ７万×１２か月＝８４万円であり 固定資産税が５％なら １年間のＣＦ＝８０万円になります。 だからこれを約２０％スケールアップすれば 火災保険と地震保険を 毎年払いにする事によって得た 「期限の利益」の３５０万円を不動産に投資して １年間でＣＦ＝１００万円にする事ができます。 つまり 火災・地震保険を５年前払いではなく年払いにして １年目に４５０万円ではなく１００万円を払って 「期限の利益」の３５０万円を不動産に投資すれば ２年目以降の火災保険地震保険１００万円は ＣＦ＝１００万円から払えるという計算になるのです。 【今回の内容のまとめと補足】 ・火災保険地震保険を 毎年１００万円×５年＝５００万円払うのではなく ５年前払いで４５０万円払う事にすれば 「期間の利益」を５０万円得た事になる。 ・しかし毎年払いにすれば 最初の１年目は４５０万－１００万＝３５０万円の 「期限の利益」を得る事ができる。 ・この３５０万円で高利回り物件を買えば この物件の家賃で ２年目以降の火災保険地震保険１００万円を 払う事ができる。 ・また「期限の利益」で物件を買うことによって □毎年払い→５年後に３５０万円で買った物件あり。 □５年先払い→５年後も物件なし。 という違いも出てくる。 ・この物件を共同担保にして融資を受ければ 資産増加はさらに加速する。 ・「期限の利益」で得た３５０万円で物件を買わずに これで自己資金（見せ金）を多く見せて 多くの融資を受けて物件を買ってもよい。 今回は 「期間の利益」と「期限の利益」 と題して この２つの違いと 「期限の利益」の威力を説明させていただきました。 要するにお金は「後払い」が良いのですが 一般的には 「期限の利益を得る」という事は 「融資を受ける」という事ですので 以下も参考にしていただければと思います。 「お金はいつ払うのが良いのか？」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7141 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7142