――――――――――――――――――――――― ■持ち家と賃貸の違いを財務三表で説明 ☆２０２４年３月４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私の自宅購入や賃貸物件購入について その経緯と自分の考えを丁寧に書きました。 「不動産投資の方法序説」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6981 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6981 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6981 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「持ち家と賃貸の違いを財務三表で説明」 と題して 私なりの説明を書いてみたいと思います。 家賃１２万円の賃貸にずっと住む人は １２万円×１２か月＝１４４万円を毎年払い ３０年では１４４万円×３０年＝４３２０万円 を払う計算になります。 更新料を２年に１回払う事も考えると ３０年では１５回×１２万円＝１８０万円ですので ３０年では４３２０万＋１８０万＝４５００万円 を払う計算になります。 一方 ３０００万円で自宅を買った人は 金利１％期間３０年で３０００万円を借りると 総返済額は約３５００万円になります。 ３０年間の固定資産税や修繕費が１０００万円なら ３０年で３５００万＋１０００万＝４５００万円 を払う計算になります。 この場合 賃貸の人も持ち家の人も ３０年間で４５００万円払うのは同じです。 しかし３０年後 持ち家の人は自宅を手にしています。 だから持ち家の人は 住宅ローンが終わった自宅を売る事ができます。 ３０００万円で買った持ち家が ３０年後にいくらで売れるかはわかりませんが この間にアベノミクスのような事が起これば ３０年後にも３０００万円で売れるかもしれません。 また自宅を売らなくても 自宅を担保にすれば ３０００万円を借りる事ができるでしょう。 つまりこの場合、持ち家の人は 「銀行さん、私は３０年間ローンを払いました。 だから今度は３０００万円を貸して下さい。」 と言う事ができるのです。 一方、３０年後 賃貸の人が大家さんに以下のように言ったら どうなるでしょうか。 「大家さん、私は３０年間家賃を払いました。 だから今度は３０００万円を貸して下さい。」 しかしこれによって ３０００万円を貸してくれる大家さんは いないと思います。 ・持ち家の人は３０年間で４５００万円を払う。 ・賃貸の人も３０年間で４５００万円を払う。 のは同じなのですが どうしてこのような違いが出て来るのでしょうか。 それはＣＦとＰＬの違いにあります。 ＣＦとしては 持ち家の人も賃貸の人も ３０年間で４５００万円を払うのは同じです。 しかし賃貸の人の払ったお金は 大家さんのお財布に入ってしまいます。 ところが持ち家の人が払ったお金は 自分の借金の返済に充てられます。 ＢＳでは 純資産＝現金＋不動産－負債 ですので 借金を払うために現金が１００万円減っても 借金を１００万円返したら負債が１００万円減るので 純資産としては変わらないのです。 つまり 賃貸の人が１００万円払う場合は ＣＦは－１００万円、ＰＬも－１００万円ですが 持ち家の人が１００万円を払う場合は ＣＦは－１００万円ですが ＰＬはプラスマイナスゼロなのです。 【参考】 「お金は借りても返しても税金関係なし」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6981 石原博光さんを不動産投資に導いた名著 「驚異のアパート投資法」（直リンクです！） https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6981 のＰ３３ではこの違いを 「家賃を払うことは永遠の捨て金にほかならない」 という見事な一文で表現されているのですが これは伝説級の名言だと思います。 ちなみに経済統計では 賃貸の人は「家賃」を払っているとして集計し 持ち家の人も「帰属家賃」を払っているとしますが 持ち家の人は以下のＰ６５に書かれているように 「帰属家賃」と同額の 「持ち家の営業余剰」を受け取っているとして 計算する事になっていますので これはある意味で 今回の内容と一致していると思います。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t6981 今回は 「持ち家と賃貸の違いを財務三表で説明」 と題して 私なりの説明を書かせていただきました。 また補足になるのですが アパートローンなどの事業性ローンは 返済に困ったときにリスケ（リ・スケジュール）にて しばらくの間、利子だけを払う事ができます。 「銀行がリスケ条件変更に応じる確率は99%」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t6981 そして住宅ローンの場合も金融庁から要望があり 特に新型コロナが関係していれば 住宅ローンに係る条件変更の実行率は 94.7％（銀行）、98.1％（協同組織金融機関） と書かれていました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t6981 しかし賃貸の場合は 家賃が滞納されて入金がない状態であっても 会計上は家賃収入があったものとして売上計上され 大家さんは税金を払わなくてはいけません。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t6982 だから大家さんが 「しばらく家賃を払わなくてもいいですよ。」 と言ってくれることは、まず考えられないのです。 新型コロナの時は 賃貸の人でも家賃関係の補助がありましたが これは例外的な措置ですので 収入が減ったり病気になった場合の リスケの事を考えても 持ち家の方が良いと思います。 ただし現在は不動産が高騰していますので 無理をして自宅を買うのは 避けなくてはいけないと思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t6982