――――――――――――――――――――――― ■延々と現金戸建て＋セルフリフォーム ☆２０２３年５月８日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 近年は 「ボロ戸建て」で不動産投資を始める人が多いので ボロ戸建ての立地、修繕費、将来の見通し、融資 について、私なりのアドバイスをまとめました。 「ボロ戸建ての修繕費は１０年で５００万円？」 一等地、二等地、三等地 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5651 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5651 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「延々と現金戸建て＋セルフリフォーム」 と題して 私の思う所を書かせていただきます。 不動産投資にはいろいろな手法がありますが ここ数年は 「現金戸建て＋セルフリフォーム」 という手法が増えました。 そして 「物件価格＋リフォーム費用で利回り２０％達成！」 のような事例を報告するのが 当たり前のようになりました。 こういった手法を否定する訳ではないのですが 最初の物件や次の物件に引き続き 「延々と現金戸建て＋セルフリフォーム」 を続ける人は 「大切な事」を見失っていると思うのです。 例えば 物件価格が１０００万円の場合は 諸費用として１０％かかるとすれば １０００万＋１００万＝１１００万円を出せば 物件を買う事ができます。 そしてこの１１００万円を 金利２％期間１５年で融資を受けると 年間返済額は８４万９４２０円（８５万円）です。 そしてこの物件の表面利回りが２０％ならば 年間家賃収入は１０００万×２０％＝２００万円です。 するとこの事例は 物件価格＋諸費用のオーバーローンであっても 返済割合は ８５万÷２００万＝４２．５％ に収まってしまうのです。 つまりこのケースでは オーバーローンによって 自分の財布から１円も出さずに 書類に署名と捺印をするだけで物件が買えて その後にお金も増えて行くのです。 だから私は 物件価格＋リフォーム費用に対して 利回り２０％を達成できるならば オーバーローンで借りるべきであり これこそが 「究極の不動産投資」 だと思います。 とはいえ現在は オーバーローンが出る事はまずありません。 またリフォームを大工さんに頼んだら 物件価格＋リフォーム費用に対して 利回りは１５％くらいになってしまうかもしれません。 しかし以下を計算してみましょう。 物件価格＋リフォーム費用＝１０００万円を 金利２％期間１５年のフルローンで借りる。 諸費用は自分の財布から出す。 すると年間返済額は７７万２２００円（７７万円） 物件価格＋リフォーム費用に対して 利回り１５％ならば 年間家賃収入は１０００万×１５％＝１５０万円。 すると返済割合は ７７万÷１５０万＝５１％ つまりこのケースでも 賃貸経営は成り立ってしまうのです。 だから私は 「延々と現金戸建て＋セルフリフォーム」 を続けて利回り２０％を目指す人は 「大切な事」を見失っていると思うのです。 【ゆめたか大家の心の声】 ・セルフリフォームを行って 利回り２０％を目指すよりも 大工さんにリフォームをお願いした方が 利回りは１５％に下がるかもしれませんが 早くキレイに仕上がって 大家さんはその時間を 家族の触れ合いや 次の物件探しに充てる事ができますよ。 ・オーバーローンは無理でも フルローンを出してくれる金融機関を見つければ 諸費用だけで物件が買えて その後もお金が増えて行きますよ。 いくつか信用金庫にアタックすると良いですよ。 今回は 「延々と現金戸建て＋セルフリフォーム」 と題して 私の思う所を書かせていただきした。 不動産投資を始めたばかりで 融資を受けられない人が 「現金戸建て＋セルフリフォーム」 をするのは、とても良い事だと思います。 しかしその後も 「延々と現金戸建て＋セルフリフォーム」 を続けるのではなく どこかで今回のような計算に気付いて 「フルローンで戸建て＋大工さんリフォーム」 にシフトした方が 自分の時間とお金を増やす事ができるのです。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5651