延々と現金戸建て+セルフリフォーム | 【ゆめたか大家】ゆめたか大家の本文ブログ

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住宅ローンで10連敗した我が家ですが、融資を受けて築古木造物件買い進めて、10年で富裕層と呼ばれるまでになりました。私の「今までの道のり」と「10周年記念出版」は以下です。(訪問者プレゼントもあります)http://bit.ly/yumetaka-history

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■延々と現金戸建て+セルフリフォーム

☆2023年5月8日発行
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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


近年は

「ボロ戸建て」で不動産投資を始める人が多いので

ボロ戸建ての立地、修繕費、将来の見通し、融資

について、私なりのアドバイスをまとめました。


「ボロ戸建ての修繕費は10年で500万円?」

 一等地、二等地、三等地

https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5651


ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。

https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5651

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■本文
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今回は

「延々と現金戸建て+セルフリフォーム」

と題して

私の思う所を書かせていただきます。


不動産投資にはいろいろな手法がありますが

ここ数年は

「現金戸建て+セルフリフォーム」

という手法が増えました。


そして

「物件価格+リフォーム費用で利回り20%達成!」

のような事例を報告するのが

当たり前のようになりました。


こういった手法を否定する訳ではないのですが

最初の物件や次の物件に引き続き

「延々と現金戸建て+セルフリフォーム」

を続ける人は

「大切な事」を見失っていると思うのです。


例えば

物件価格が1000万円の場合は

諸費用として10%かかるとすれば

1000万+100万=1100万円を出せば

物件を買う事ができます。


そしてこの1100万円を

金利2%期間15年で融資を受けると

年間返済額は84万9420円(85万円)です。


そしてこの物件の表面利回りが20%ならば

年間家賃収入は1000万×20%=200万円です。


するとこの事例は

物件価格+諸費用のオーバーローンであっても

返済割合は

85万÷200万=42.5%

に収まってしまうのです。


つまりこのケースでは

オーバーローンによって

自分の財布から1円も出さずに

書類に署名と捺印をするだけで物件が買えて

その後にお金も増えて行くのです。


だから私は

物件価格+リフォーム費用に対して

利回り20%を達成できるならば

オーバーローンで借りるべきであり

これこそが

「究極の不動産投資」

だと思います。


とはいえ現在は

オーバーローンが出る事はまずありません。


またリフォームを大工さんに頼んだら

物件価格+リフォーム費用に対して

利回りは15%くらいになってしまうかもしれません。


しかし以下を計算してみましょう。


物件価格+リフォーム費用=1000万円を

金利2%期間15年のフルローンで借りる。

諸費用は自分の財布から出す。


すると年間返済額は77万2200円(77万円)


物件価格+リフォーム費用に対して

利回り15%ならば

年間家賃収入は1000万×15%=150万円。


すると返済割合は

77万÷150万=51%


つまりこのケースでも

賃貸経営は成り立ってしまうのです。


だから私は

「延々と現金戸建て+セルフリフォーム」

を続けて利回り20%を目指す人は

「大切な事」を見失っていると思うのです。


【ゆめたか大家の心の声】


・セルフリフォームを行って

 利回り20%を目指すよりも

 大工さんにリフォームをお願いした方が

 利回りは15%に下がるかもしれませんが

 早くキレイに仕上がって

 大家さんはその時間を

 家族の触れ合いや

 次の物件探しに充てる事ができますよ。


・オーバーローンは無理でも

 フルローンを出してくれる金融機関を見つければ

 諸費用だけで物件が買えて

 その後もお金が増えて行きますよ。

 いくつか信用金庫にアタックすると良いですよ。


今回は

「延々と現金戸建て+セルフリフォーム」

と題して

私の思う所を書かせていただきした。


不動産投資を始めたばかりで

融資を受けられない人が

「現金戸建て+セルフリフォーム」

をするのは、とても良い事だと思います。


しかしその後も

「延々と現金戸建て+セルフリフォーム」

を続けるのではなく

どこかで今回のような計算に気付いて

「フルローンで戸建て+大工さんリフォーム」

にシフトした方が

自分の時間とお金を増やす事ができるのです。


今回の内容が参考になりましたら

以下を応援いただければ幸いです。

https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5651