――――――――――――――――――――――― ■ＣＦの落とし穴２ 債務超過 ☆２０２３年５月４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 不動産投資・確定申告・財務三表について 私なりに考えた論考集を作成しました。 「不動産投資・確定申告・財務三表論考集１」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5641 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5641 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「ＣＦの落とし穴１ 減価償却」 と題して 私の思う所を書かせていただきました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5641 そして今回は 「ＣＦの落とし穴２ 債務超過」 と題して 私の思う所をお伝えしようと思います。 まずは不動産投資のＢＳにおける 資産と負債の式を以下に示します。 ・資産＝現金＋不動産の価値 ・負債＝借金 そして ・純資産＝資産－負債 です。 そして純資産がマイナスである状態を 「債務超過」と呼び こうなると次に融資を受ける事ができません。 ところがＣＦがプラスだとそれで安心してしまい 実はＢＳは債務超過のため もう融資を受ける事ができず もう物件を買えないという事があるのです。 そしてこれが 「ＣＦの落とし穴」 だと思いますので 今回の題名は 「ＣＦの落とし穴２ 債務超過」 としたのでした。 ＣＦは「金回り」ですので ＣＦがプラスである事は 「事業の継続」には必須です。 しかしＣＦがプラスであっても ＢＳが債務超過だと融資を受ける事ができず 「事業の拡大」ができないのです。 ＣＦのプラス分で 現金で物件を買う事はできますが 債務超過で融資を受けられない状態では 自己資金に対する投資効率が低いので これは本来的な不動産投資ではないと思います。 また ＣＦから派生した ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金 の事を「利回り」と考えている人がいますが これは利回りではありません。 正しくは ＰＬから派生した ＲＯＥ＝ＰＬ÷自己資金 こちらが本当の「利回り」です。 毎年の税引き後ＰＬが 毎年、ＢＳの純資産として積み上がりますので 債務超過を解消しようと思ったら ＰＬを意識する事が大切で すると融資を受けられるようになります。 しかしＣＦを重視している人はこれを知らずに 「ＣＦが足りないから融資を受けられない。」 と思い込んでいる事も多いのです。 前回と今回で 「ＣＦの落とし穴１ 減価償却」 「ＣＦの落とし穴２ 債務超過」 について書きましたが これを理解していない人が陥る不動産投資の典型が 「新築マンション投資」です。 ＣＦはプラスマイナスゼロくらいであっても 毎年の経年劣化を反映する減価償却によって 不動産の価値が下がっている事に気が付かず 債務超過になっている事にも気が付かず 債務超過は毎年、悪くなっていくのです。 以下のヤフー知恵袋には 「2部屋持ってて 売っても3千万円の借金が残ります。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t5641 と書かれているのですが 平均的な給料のサラリーマンだったら これはアウトだと思います。 この内容に関連して さらに理解を深めるためには 以下を読んでいただくと良いと思います。 「節税になる物件はアウト！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t5641 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t5641