――――――――――――――――――――――― ■繰り上げ返済の利回り ☆２０２３年４月１０日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私の不動産投資の実例に基づいて 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）を計算し これを実現するための注意点をまとめました。 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5501 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5501 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 私は先日 「金利が２％上がったら？」 と題して 計算を行いました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5501 そうしたら 「金利が上がった所で 繰り上げ返済をするのはどうですか？」 というご質問をいただきましたので 今回は 「繰り上げ返済の利回り」 と題して 計算をしてみたいと思います。 この計算をするには 以下のサイトが便利です。 「繰り上げローン返済」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t5501 例として １５００万円を金利０％、期間１５年で借りて 毎年１００万円（毎月８万３３３３円）を返済して ５年経って残債が１０００万円になった時に 金利が４％に上がり この時に３００万円を持っていて 繰り上げ返済が可能な状態を考えます。 繰り上げ返済をしない場合は 毎月返済８万３３３３円→１０万１２４５円 元金返済１０００万円 利子総額２１４万９３４２円 になります。 ３００万円の繰り上げ返済をする場合は 毎月返済８万３３３３円→７万０８７１円 元金返済７００万円 利子総額１５０万４５３６円 になります。 つまり３００万円の繰り上げ返済をすると 利子が上がってから１０年間で 利子の支払いが ２１４万９３４２円－１５０万４５３６円 ＝６４万４８０６円減ります。 利子は経費になりますので 税率を３０％とすると実際の支払いは ６４万４８０６円×７０％＝４５万１３６４円 減る計算になります。 これは毎年の利回りで計算すると ４５万１３６４円÷３００万／１０年＝１．５％／年 となります。 つまり ３００万円のお金を投入（繰り上げ返済）して １０年間で ４５万１３６４円得をする（支払いを減らす）のは ３００万円を元手にして １年あたり１．５％（４万５０００円）の投資を １０年続けるのと同じ事なのです。 だからこれが 「繰り上げ返済の利回り」 という事になります。 次に繰り上げ返済に３００万円を投入する代わりに ３００万円でソフトバンクの株を買ってみます。 ソフトバンクの株の配当利回りは５％ですので ２０％税金を引くと配当利回りは４％です。 だから３００万円でソフトバンクの株を買うと ３００万×４％＝１２万円の配当が毎年もらえて １２万円×１０年＝１２０万円になります。 【小まとめ】 ・３００万円を繰り上げ返済に回すと １０年間で支払いが４５万１３６４円減る。 自己資金に対する１年あたりの利回りは１．５％ ・３００万円でソフトバンクの株を買うと １０年間で配当（税引き後）が１２０万円もらえる。 自己資金に対する１年あたりの利回りは４％ だから手持ちのお金があるなら それを繰り上げ返済に回すのではなく 他の投資先に投入した方が良いのです。 またここまでは １０年間で計算をしましたが ２０年間ではどうでしょうか。 ３００万円を繰り上げ返済に回すと １０年間で支払いが４５万１３６４円減りますが 期間を２０年間にしても それ以上得をする事はありません。 しかし３００万円でソフトバンクの株を買うと １０年間で配当が１２０万円もらえますので ２０年間では配当が２４０万円もらえます。 だから手持ちのお金があるなら それを繰り上げ返済に回すのではなく 他の投資先に投入した方が良いのです。 ただし以上の話は 金利が０％である最初の５年間の 毎年１００万円（毎月８万３３３３円）の返済時に 税引き後ＣＦがプラスマイナスゼロ のような場合は成り立ちません。 繰り上げ返済をしないと 毎月返済が８万３３３３円→１０万１２４５円 になってしまい 返済ができなくなってしまうからです。 ３００万円でソフトバンクの株を買えば 配当が毎年１２万円（毎月１万円）もらえますので 最初の毎月返済８万３３３３円＋毎月配当１万円 ＝９万３３３３円 までなら返済できますが それでも 新しい返済額１０万１２４５円には足りないので 返済ができなくなってしまうのです。 この場合は手持ちの３００万円を ・繰り上げ返済に１５０万円 ・ソフトバンクの株に１５０万円 のように振り分ければ 新毎月返済額８万６０５８円 旧毎月返済額８万３３３３円＋毎月配当５０００円 ＝８万８３３３円 となりますので 返済が可能になります。 今回のような計算を行うには 融資金利、融資期間、融資残高 手持ち資金、株の配当利回り などが関係してきますが 原則として 「手元にお金がある場合は 繰り上げ返済をするのではなく 別の投資先にお金を投入した方が良い。」 という事は 覚えておいておかれた方が良いと思います。 また今回は株を投資先としましたが 手持ちのお金を自己資金として融資を受けて ＣＣＲ（税引き後）を計算した上で 不動産を買う事も考えられます。 今回は 「繰り上げ返済の利回り」 と題して計算を行い 自分の考えを書かせていただきました。 ちなみに住宅ローン（超低金利）を 繰り上げ返済する人がいますが これは非常にもったいない事です。 繰り上げ返済をするお金があるなら 他の投資先に回した方が良いですし 完済してしまったら 団体信用生命保険を解約した事になるからです。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t5501