――――――――――――――――――――――― ■金利が２％上がったら？ ☆２０２３年４月３日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が１０年で富裕層と呼ばれるまでに登り詰めた 「不動産投資簡易シミュレーションソフト」です。 金利や融資期間の影響もわかります。 【ココナラよりお求めいただけます。】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5471 【noteならすぐにダウンロードしていただけます。】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5471 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5471 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 先日、極東船長さんの健美家のコラムに 「フルローンで物件を購入していて 借入金利が2％以上も上がるようなことが起きれば そのまま何もしないでいると 返済を滞らせることになってしまいます。」 と書かれていました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t5471 そこで今回は 「金利が２％上がったら？」 と題して 計算をしてみようと思いました。 私は基本的には 金利１．９％（変動金利） 期間１５年で融資を受けています。 私は４～６年前に集中的に融資を受けて 物件を増やしましたが その後もずっと金利１．９％でした。 だからまず１５年ローンにおいて 最初の５年間は金利１．９％だったけど その後に金利が２％上がって １．９％→３．９％になった場合を計算してみます。 これには以下のサイトが便利です。 「ローン返済（毎月払い）」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t5471 最初の５年間は金利〇％ それ以降は金利〇％ のように、別々で入力ができるからです。 １０００万円を１５年で返済する際 最初の５年間は金利１．９％ それ以降は金利３．９％ で計算すると 最初の５年間は毎月返済６３８９１円 それ以降は毎月返済７０３１３円 となりました。 これは 返済割合６３．９％→７０．３％ 返済割合５０．０％→５５．０％ に相当しますので それなりに増えますが 返済できない事はないと思いました。 しかし極東船長さんは 新築物件に対して 低金利で３０年ローンを組んでいると思いますので 次は１０００万円を３０年で返済する際 最初の５年間は金利０．９％ それ以降は金利２．９％ で計算してみました。 すると 最初の５年間は毎月返済３１７０６円 それ以降は毎月返済３９９３７円 となりました。 これは 返済割合３１．７％→３９．９％ 返済割合５０．０％→６２．９％ に相当し、かなり増えますので 返済がピンチになる可能性もあると思いました。 極東船長さんが２％の金利上昇を恐れる理由が わかったような気がしました。 次に、日本の金利が４％上がり アメリカ並みになる場合を計算してみました。 まずは１５年ローンにおいて 最初の５年間は金利１．９％だったけど その後に金利が４％上がって １．９％→５．９％になった場合を計算してみました。 するとこれは 返済割合５０．０％→６０．３％ に相当しました。 結構、金額が増えますが 返済は一応、可能だと思いました。 次に３０年ローンにおいて 最初の５年間は金利０．９％だったけど その後に金利が４％上がって ０．９％→４．９％になった場合を計算してみました。 するとこれは 返済割合５０．０％→７７．７％ に相当しました。 これはアウトだと思いました。 【今回のまとめ】 金利１．９％期間１５年で借りた場合 ５年後に金利３．９％：返済５０．０％→５５．０％ ５年後に金利５．９％：返済５０．０％→６０．３％ 金利０．９％期間３０年で借りた場合 ５年後に金利２．９％：返済５０．０％→６２．９％ ５年後に金利４．９％：返済５０．０％→７７．７％ 今回は 「金利が２％上がったら？」 と題して 返済額の計算をしてみました。 自分としては １５年ローンなら金利が上がっても大丈夫。 ３０年ローンの場合は金利が上がるとピンチ。 のように思いました。 また極東船長さんは 「全体借入の3分の1程度が固定金利です。 しかし現在、コストがかかっても 全体の半分程度まで 固定金利に変えることを検討しています。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t5471 と書いておられますので 融資期間の長い方には参考になると思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t5471