――――――――――――――――――――――― ■土地の広さと形について ☆２０２３年３月９日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 ボロ戸建ての立地、修繕費 将来の見通し、融資について 私なりのアドバイスをまとめました。 「ボロ戸建ての修繕費は１０年で５００万円？」 一等地、二等地、三等地 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5401 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5401 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「土地の広さと形について」 と題して 私なりの考察をしてみたいと思います。 今回は ・一等地：土地価格が坪３００万円 ・二等地：土地価格が坪３０万円 について、考察をしてみます。 ちなみに一等地と二等地の境界は 土地価格が坪１００万円くらいだと思います。 一等地（土地価格が坪３００万円） においてよく見られる新築一戸建ては 土地が４０～５０平米で 建物が６０～８０平米の木造三階建てで 一階に駐車場が一台分あるものです。 だから４０平米以上の土地があると 新築一戸建ての業者が喜んで買います。 だからこのような土地（古家付き）に対して 私のような築古木造土地値物件派が指値をしても 価格で負けますので、全くの無駄です。 しかしこれは逆に言えば ４０平米以下の土地は業者が買わないので 不動産投資家の出番になるのです。 二等地（土地価格が坪３０万円） においてよく見られる新築一戸建ては 土地が１２０～１４０平米で 建物が９０～１１０平米の木造二階建てで 駐車場は平置きで二台分あるものです。 だから１２０平米以上の土地があると 新築一戸建ての業者が喜んで買います。 しかしこれは逆に言えば １２０平米以下の土地は業者が買わないので 不動産投資家の出番になるのです。 また一等地でも二等地でも 旗竿地は新築一戸建ての業者が敬遠します。 旗竿地であっても 一等地では土地が高くなりますし また車を入れるのが困難だからです。 そして二等地においては 駐車場が２台分必要ですので やはり旗竿地は業者が敬遠するのです。 つまり一等地と二等地で広さに違いはあるものの ・狭い土地 ・旗竿地 この２つは 新築一戸建ての業者が手を出さないので 安く買えるのです。 そして安く買えれば 融資を受けてもＣＦがプラスになるのですが 逆に言えば こういった土地（古家付き）を買っても 将来的に新築一戸建ての業者が買ってくれないので 高く売れるという事は期待できないのです。 私は築古木造土地値物件派として 物件を買いまくりましたが 振り返ってみると ・狭い土地 ・旗竿地 の物件が多く 将来の高値売却が難しい事に気が付いたのは 不動産を始めて５～６年経った頃だと思います。 ところがこの話には続きがあります。 私は昨年 自分の所有する旗竿地の隣の土地（古家付き） を買いました。 そして今年も 自分の所有する旗竿地の隣の土地（古家付き） を買ったのでした。 これで両方の土地が 新築一戸建ての業者が買ってくれる土地面積に 達しましたので 将来の売却時における資産価値が 飛躍的に上がったのでした。 これは 「１＋１＝２」ではなく 「１＋１＝３」になった気分ですので 本当にうれしく思いました。 （金融機関の方にも喜んでいただけました！） また狭い土地や旗竿地の物件において 建物が火事で全焼した場合 残った土地を高く買ってくれる業者はいませんが 「旗竿地＋隣地＝新築一戸建ての業者が買う土地」 になっていれば 残った土地も高く売れる事が見込めます。 だから狭い土地や旗竿地であっても チャンスをものにできれば夢が広がるのが 不動産の面白い所だと考え 今回の題名は 「土地の広さと形について」 としたのでした。 隣の土地を買えるのが いつになるかはわからないのですが 「夢を持ち続けながら物件を持ち続ける」のは 良い事だと思うのでした。 ちなみに区分マンションの場合は隣の部屋を買っても このように資産価値が上がる事はありませんので 「夢を持ち続けながら物件を持ち続ける」事には ならないと思います。 今回は 「土地の広さと形について」 と題して 私なりの考察を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5401