――――――――――――――――――――――― ■地震保険には入っていません ☆２０２１年４月２２日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 「不動産取得編」 私が初めて物件を購入した際の記録です。 日本政策金融公庫でほぼフルローンでした。 「５０００万先生」や「ブラック地上げ屋不動産」も 登場します。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t2471 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t2471 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t2471 バックナンバー集はこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t2471 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「火災共済は値上げなし！」 と題して 火災保険料は５年で２倍になっていますが 火災共済は値上げされていない事を書きました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t2471 そして今回は 地震保険、地震共済について 書いて行こうと思います。 まず最初に 私がどのようにしているかを書いてしまいますと 私は地震保険にも地震共済にも入っていません。 その理由は、以下の２点です。 １ 地震保険や地震共済への加入は 融資の可否に影響しない。 ２ 地震保険や地震共済へ加入しないで そのお金で物件を買った方が 資産の投資効率が良い。 これをもう少し説明しますと 地震保険や地震共済へ加入するかしないかは 融資の可否に影響しないので 融資を受けて 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ） を高めるという 私の不動産投資の方針からすると 地震保険や地震共済への加入は 不要と判断しているという事です。 だから１と２は 本質的には同じ事を意味しているのですが 説明のために２つに分けたのでした。 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t2471 で公開しましたが 私は築古木造物件に対して フルローンで融資を受けて 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）は ５０％くらいで突き進んで来ました。 現在は、フルローンは難しいと思いますが 自己資金を１割入れたとしても 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）は ２５％くらいだと思います。 だから 地震保険に１００万円を払うくらいなら 地震保険には加入せず その１００万円を自己資金として温存した上で ５００万円の築古木造戸建てを見つけて来て ・諸費用は１０％として５０万円 ・自己資金は１０％として５０万円 として自己資金の１００万円を投入して 残りの４５０万円について融資を受けて買えば 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）は ２５％くらいになりますので 地震保険に入るより資産の投資効率が高いと 私は考えているのです。 玉川陽介さんも 地震保険には入っていないと どこかで書いていらしたのですが もしかしたら 私と同じような考えなのかもしれません。 私は以前 経営者は「金回り」、投資家は「利回り」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t2471 という内容で文章を書きましたが 今回の私の計算および 地震保険や地震共済には入らない という選択は 経営者（B）ではなく 投資家（I）の視点である事を 付記しておきます。 また私は築古木造土地値物件を 投資対象としており 建物はほぼ無料で手に入れていますので 建物が地震で倒壊しても 土地を売れば借金は返せると考えている事も 付記しておきます。 あと、地震保険に入っても 建物が地震で被害を受けるかどうかには 一切関係しませんので 地震保険に一括払いで入るお金があるなら そのお金で耐震補強を含めたリフォームをした方が 良いと思います。 今回の本文はこれで終わりなのですが 以下、地震保険に対する 私の雑感を書いておきます。 １ 保険料が高すぎませんか？ 地震保険は、以前はあまり普及しておらず 阪神・淡路大震災の時は 地震保険から８００億円が支払われました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t2471 しかし阪神・淡路大震災を機に 地震保険は加入者が増え ２０１０年の時点では 火災保険加入者の約５割が 地震保険に加入しています。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t2471 そして２０１１年の東日本大震災では 地震保険から１兆２０００億円が支払われました。 これは阪神・淡路大震災の１０倍以上です。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t2472 それなのに 平成３０年（２０１８年）の時点で 地震保険の政府・民間準備金残高は １兆８０００億円もあるのです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/11t2472 これは 東日本大震災がもう１回起こって また１兆２０００億円を払う事になっても まだ６０００億円が残るという計算です。 ２０１１年の東日本大震災で １兆２０００億円を払っておきながら ２０１８年の時点で １兆８０００億円の準備金があるというのは 地震保険料が高すぎるからなのではないのでしょうか。 ２ 控除と運用先は何なのでしょうか？ 地震保険は 自宅でも控除になります。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/12t2472 地震保険は 日本国債を中心に運用されています。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/13t2472 この控除と運用先は何なのでしょうか？ 小規模企業共済についてよく勉強した人が 「小規模企業共済は 国債を買うための商品にしか見えません。」 （エサとして、税金の控除を付けている。） http://scene-ex.jp/L2485/b0/14t2472 と書いているのですが 地震保険もこれと同じシステムなのでしょうか？ 東日本大震災の凄惨な映像を マスコミにばらまかせて 恐怖で震え上がらせた所で 控除をエサにして地震保険に加入させて そのお金で実は 国債を買わせているという事ですか？ ３ 店舗物件が地震保険に入れないのはどうして？ 地震保険は 住居物件では入れますが 店舗物件では入れません。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/15t2472 財閥系不動産会社やＲＥＩＴは 店舗物件が中心ですが 地主大家とサラリーマン大家は 住居物件が中心です。 一般人が買う自宅は もちろん住居物件です。 財閥系不動産会社やＲＥＩＴは 大地震が起こって損害を被った時も 国家に働きかけて 復興の名目で好きなようにお金を動かせるので 店舗物件は地震保険に入らなくても良い いや店舗物件は地震保険に入れないように 制度を作ったのではないでしょうか？ １、２、３を合わせると 国家財閥連合軍は 自分達の所有する店舗物件では 地震保険を払う必要がないように制度を設定して 地主大家、サラリーマン大家の所有する住居物件や 一般人の所有する自宅は地震保険に入れさせて 高い高い保険料を払わせて国債を買わせて 国家財閥連合軍が潤うようにさせているのでは ないのでしょうか？ 私は物事を悪い方向に考えるプロですので このような考えが浮かんでしまうのですが これは当たっている予感がするのです。 ところで、不動産投資をすすめる本で 「もう国には頼れないから、不動産投資を！」 と書いてある本がありますが 「国には頼れない」という事は いつか赤字国債が破綻して 年金などが払われなくなるという事だと思います。 しかしそのような大家さんの本の中に 「地震保険の加入は必須」 「小規模企業共済で節税」 と書いてあるのは 根本的に矛盾していると思うのです。 つまり いつか赤字国債が破綻すると想定しているなら 地震保険や小規模企業共済に入って 国債を買うのは、おかしいと思うのです。 政治家や赤字国債を「非難」する人がいますが そんな事をする暇があるなら 政治家や赤字国債から「避難」した方が良い。 というのが、私の考えです。 今回の内容は書き過ぎだと思うのですが 思い切って、私の考えを書きました。 今回は 「地震保険には入っていません」 と題して 私の考えを書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/16t2472