――――――――――――――――――――――― ■投資家目線の指標はＲＯＥ ☆２０２１年１月１８日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家などの 有名大家さんの 不動産投資に関する知識と経験が学べる 「不動産投資の情報紹介メール」です。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t2021 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t2021 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t2021 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t2021 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）は３×３＝９通り」 と題して 「財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）には ・確定申告の財務三表 ・金融機関の財務三表 ・実勢価格の財務三表 がある事を書きました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t2021 そして今回は 「投資家目線の指標はＲＯＥ」 と題して この続きを書いて行きます。 【校外学習】 ゆめたか大家 「前回は、財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）には 確定申告、金融機関、実勢価格という ３つの視点があるというお話をしました。」 生徒 「ハイ、とても勉強になりました。」 ゆめたか大家 「しかしこれ以外にも 「投資家の視点」というものがあって これが極めて重要ですので 今回はそのお話をします。」 生徒 「投資家の視点ですか！ ぜひ教えて下さい！」 ゆめたか大家 「これまで繰り返し出てきたと思いますが 事業の収支は ＣＦではなく、ＰＬに表れるという事は 理解していますか？」 生徒 「ハイ、理解しているつもりです。 ＰＬが１００万円という事は 事業の収支が１００万円のプラスという事であり ＰＬである１００万円に対して 税金がかかって来るのでしたよね。」 ゆめたか大家 「その通りです。では次に進みますと このＰＬの１００万円のプラスを生み出すために 最初に自分のお金を１０００万円投入していたら 利回りは１００万÷１０００万＝１０％ですが 最初に自分のお金を２０００万円投入していたら 利回りは１００万÷２０００万＝５％ですよね。」 生徒 「ハイ、わかります。」 ゆめたか大家 「この指標の事を ＲＯＥ（Return on Equity）と言います。 日本語では「自己資本利益率」と言うのですが 要するに「利回り」の事で 「ＲＯＥ＝ＰＬ÷最初に投入した自己資金」 です。 生徒 「なるほど ＰＬが１００万円であっても 最初に自分が投入した自己資金によって ＲＯＥは変わってくるので これで投資効率を評価する。 という事なのですね。」 ゆめたか大家 「そうです。 ＲＯＥは 「自己資本利益率」とか 「自己資金に対する資産増加割合」とか 「投資効率」とか「利回り」とか いろいろな呼ばれ方をしますが 「ＲＯＥ＝ＰＬ÷最初に投入した自己資金」 ですので 「自己資金を投入した結果 事業の収支であるＰＬが どれだけプラスになったのかを示す投資効率が ＲＯＥである。」 のような、自分なりの概念を掴んで下さい。」 生徒 「ハイ、もう掴めました！ あとＲＯＥが 「投資家の視点」というのも理解できました。 投資家なら 「利回り」を重視するのは当たり前ですよね。」 ゆめたか大家 「では次に ＲＯＥの理解を深めるために ＲＯＥを分解した式をご紹介しましょう。」 生徒 「ＲＯＥを分解した式？」 ゆめたか大家 「ＲＯＥ ＝売上高純利益率×総資産回転率×財務レバレッジ と分解できて ・売上高純利益率＝当期純利益÷売上高 ・総資産回転率＝売上高÷総資産 ・財務レバレッジ＝総資産÷自己資本 なのです。」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t2021 生徒 「理解がついていけなくなりました！」 ゆめたか大家 「この式を不動産賃貸業の言葉で説明すると 以下のようになります。」 ・売上高純利益率＝当期純利益÷売上高 ＝ＰＬ÷家賃収入 ＰＬ＝家賃－空室－経費－減価償却－利子返済 なので 家賃が高く 空室も経費も減価償却も利子返済も少なければ 売上高純利益率は高くなる。 ・総資産回転率＝売上高÷総資産 ＝家賃収入÷不動産価格 なので 表面利回りの高い物件ならば 総資産回転率は高くなる。 ・財務レバレッジ＝総資産÷自己資本 ＝（融資金額＋自己資金）÷自己資金 なので 自己資金が少なく 融資金額が大きければ 財務レバレッジは高くなる。 「つまり 表面利回りの高い物件を買う際に なるべく低金利で なるべく多額の融資を受けて 空室を少なく運営して 経費も削減に努めて 減価償却が少ない物件だと ＲＯＥが高くなるという事です。」 生徒 「説明をありがとうございます！ ＲＯＥの式と不動産の話がつながりました！ あと、言葉にしていただくと １つ１つの項目としては当たり前の事ですね。」 ゆめたか大家 「ＲＯＥの式の数字と その意味する所が理解できれば 不動産投資家としての 「投資効率」の部分の理解は 上位１０％以内に入ります。」 生徒 「そうなのですか！ 貴重な内容を教えていただき ありがとうございます！」 ゆめたか大家 「ＲＯＥ ＝売上高純利益率×総資産回転率×財務レバレッジ の式の大切な所は 売上高純利益率、総資産回転率、財務レバレッジ の３つが「掛け算」であるという事です。」 「特に ・財務レバレッジ＝総資産÷自己資本 ＝（融資金額＋自己資金）÷自己資金 の式ですが １０００万円の物件を買う際に 自己資金３００万、融資金額７００万だと 財務レバレッジ ＝（融資金額＋自己資金）÷自己資金 ＝（７００＋３００）÷３００＝３．３ですが 自己資金１００万、融資金額９００万だと 財務レバレッジ ＝（融資金額＋自己資金）÷自己資金 ＝（９００＋１００）÷１００＝１０．０ですので 財務レバレッジは １０．０÷３．３＝３倍に跳ね上がるのです。」 「そして ＰＬ＝家賃－空室－経費－減価償却－利子返済 ですので 融資金額が７００→９００万になっても 利子返済が少し増えるだけですので 事業の収支を表すＰＬは それほど悪化しないので 財務レバレッジが３倍になると ＲＯＥは、ほぼ３倍になるのです。」 生徒 「すると 「利回り」がほぼ３倍になるという事なのですね！」 ゆめたか大家 「しかしＰＬ＝０だと 売上高純利益率＝ＰＬ÷家賃収入＝０ になり するとＲＯＥ ＝売上高純利益率×総資産回転率×財務レバレッジ のため ＲＯＥ＝０になってしまいますので これではいけません。」 「つまり融資を受けるだけでなく 表面利回りの高い物件を買って 空室や経費に注意しながら きちんと経営をする事が大切なのです。」 生徒 「なるほど、わかりました。」 ゆめたか大家 「最後に大切な事を付け加えます。 今までは税金の事を考えずに ＲＯＥの式の説明をしてきましたが ＰＬに対しては税金がかかって来ますので ＲＯＥは 税引き前ＰＬ÷自己資金ではなく 税引き後ＰＬ÷自己資金で計算して下さい。」 「株式投資の世界でも 有価証券報告書においては ＲＯＥは 税引き後当期純利益÷自己資本 で記載することになっています。」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t2021 生徒 「そうでした、税金もありましたね。 そして税引き後ＰＬが 純資産としてＢＳに加わるのでしたよね。」 ゆめたか大家 「そうです。よく覚えていますね。 あと今まではＰＬだけで話をして来ましたが ＣＦも重要です。」 「そしてＣＦを計算する場合も 税引き前ＣＦではなく 税引き後ＣＦを計算して下さい。」 「税引き後ＣＦがプラスになる物件でないと お金が減って行ってしまいます。」 生徒 「それはいけませんね。」 ゆめたか大家 「事業の収支はＰＬであり ＲＯＥ＝ＰＬ÷自己資金ですが ＲＯＥを高めるように意識しながら 物件選択および融資獲得を戦略的に行い なおかつ税引き後ＣＦがプラスになるように あらかじめ計算をしておくのが 「財務三表」を「投資効率」に結び付ける 「投資家」としての考え方です。」 生徒 「まとめていただいて ありがとうございました！」 ゆめたか大家 「これで私の話は終わりですが 私が所有する物件に基づいて ＲＯＥを計算したまとめがあります。 私の物件選定や融資獲得についても ヒントが書いてあります。」 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t2021 【スマホ閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t2021 生徒 「これは読みたいです！ ありがとうございます！」 今回は 「投資家目線の指標はＲＯＥ」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t2022