――――――――――――――――――――――― ■金利４．５％期間２０年ＶＳ金利２．０％期間３０年 ☆２０２０年１２月１４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 融資を受け続けて規模を拡大するために 私がお世話になっている金融機関（信用金庫）の 担当者さんとの話をまとめました。 「不動産融資の勝ち組と負け組」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1901 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1901 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1901 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1901 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「金利４．５％期間３０年ＶＳ 金利２．０％期間２０年」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1901 と題して計算を行い 融資期間および利子の ＣＦ、ＰＬ、ＢＳへの影響を説明しました。 そして今回は 「金利４．５％期間２０年ＶＳ 金利２．０％期間３０年」 と題して この続きを書いて行こうと思います。 【授業】 先生 「前回は 金利４．５％期間３０年と金利２．０％期間２０年 を計算して ＣＦ、ＰＬ、ＢＳへの影響を比較しました。」 生徒 「ハイ、計算結果を知って 私は迷いました。」 先生 「でも金利が高い場合は融資期間を短くして 支払う利子を少なくしたいですし 逆に利子が低い場合は融資期間を長くして 支払う利子がどれくらいになるか 知りたくなりますよね。」 生徒 「ハイ、私も知りたいです。」 先生 「ですので今回は 金利４．５％期間２０年と金利２．０％期間３０年 を計算して ＣＦ、ＰＬ、ＢＳへの影響を比較してみます。」 生徒 「よろしくお願いします。」 先生 「では実際に計算してみましょう。 駐車場の土地の価格は３０００万円 表面利回りは１０％として この３０００万を元利均等返済で借りるとします。」 「金利４．５％、期間２０年で借りると 年間返済額は２２８万で 最初の１年間の内訳は 元金分９５万、利子分１３３万ですので ＣＦやＰＬは、以下のようになります。」 ・ＣＦ＝収入－返済＝３００万－２２８万＝７２万 ・ＰＬ＝収入－利子＝３００万－１３３万＝１６７万 ＰＬが１６７万なので 税額は１６７万×３３％＝５６万 とすると ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝７２万－５６万＝１６万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝１６７万－５６万＝１１１万 生徒 「２０年でローンが完済になるとはいえ 税引き後ＣＦが１６万円ですか これでは経営が危ない感じがします。」 先生 「では次に 金利２．０％、期間３０年で借りると 年間返済額は１３３万で 最初の１年間の内訳は 元金分７４万、利子分５９万ですので ＣＦやＰＬは、以下のようになります。」 ・ＣＦ＝収入－返済＝３００万－１３３万＝１６７万 ・ＰＬ＝収入－利子＝３００万－５９万＝２４１万 ＰＬが２４１万なので 税額は２４１万×３３％＝８０万 とすると ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝１６７万－８０万＝８７万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝２４１万－８０万＝１６１万 生徒 「これなら余裕の経営ですね。 だけどこの場合は ローンを３０年返さなくてはいけないのですよね。」 先生 「その通りです。以下に結果を列挙します。」 ４．５％２０年 ２．０％３０年 ・ＣＦ ７２万 １６７万 ・ＰＬ １６７万 ２４１万 ・税金 ５６万 ８０万 ・税引き後ＣＦ １６万 ８７万 ・税引き後ＰＬ １１１万 １６１万 「この比較を簿記の言葉で説明しますと ２．０％３０年の方が 税引き前ＣＦも税引き前ＰＬも良く ＰＬが高いので税金も高いのですが それでも２．０％３０年の方が 税引き後ＣＦも税引き後ＰＬも良く このためＢＳにおける毎年の純資産の増加が良い。 という事になります。」 「ただし４．５％２０年は２０年で完済ですが ２．０％３０年は完済まで３０年かかるのが 大きな違いです。」 生徒 「まとめていただいてありがとうございました。 これなら完済まで３０年であっても ２．０％３０年の方が良さそうに思いました。」 先生 「これはもう簿記の勉強の範囲外なので 正解はないのですが 簿記ではＰＬが事業の収支ですので ＰＬの良い２．０％３０年を選ぶというのが １つの考え方です。」 「でも４５歳のサラリーマン大家さんで 給料で十分生活できる場合は 税引き後ＣＦが少なくても大丈夫ですので ２０年で完済して６５歳で無借金にして それ以降は年金代わりにする。 というのも１つの考え方です。」 生徒 「なるほど、そのような作戦もあるのですね。 今回の対比も、考えさせられました。」 今回は 「金利４．５％期間２０年ＶＳ 金利２．０％期間３０年」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1901