――――――――――――――――――――――― ■金利４．５％期間３０年ＶＳ金利２．０％期間２０年 ☆２０２０年１２月１０日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 融資を受け続けて規模を拡大するために 私がお世話になっている金融機関（信用金庫）の 担当者さんとの話をまとめました。 「不動産融資の勝ち組と負け組」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1891 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1891 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1891 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1891 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回と前々回で 「長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1891 「利子を払うとＣＦは悪化、ＰＬとＢＳはもっと悪化」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1891 と題して計算を行い 融資期間および利子の ＣＦ、ＰＬ、ＢＳへの影響を説明しました。 そして今回は 「金利４．５％期間３０年ＶＳ 金利２．０％期間２０年」 と題して その続きを書いて行こうと思います。 【授業】 先生 「今回は 新しい話をする訳でないのですが 利子と融資期間について演習を行い 不動産投資家さんの立場に立って 一緒に悩みながら考えていただきます。」 生徒 「考えながら悩むのですね。 でも何だか楽しみです。」 先生 「前回は 駐車場の土地の価格は３０００万円 表面利回りは１０％として ３０００万円を元利均等返済で 金利４．５％、期間３０年で借りると 年間返済額は１８２万円という話でした。」 生徒 「ハイ、そうでした。」 先生 「しかしですね。 ３０００万円を元利均等返済で 金利２．０％、期間２０年で借りても 年間返済額は１８２万円で同じなのです。」 生徒 「ええっ？ 年間返済額は同じなのですか？」 先生 「そうです。だから 金利４．５％３０年と金利２．０％２０年では ＣＦ＝収入３００万－返済１８２万＝１１８万 までは同じなのです。」 生徒 「驚きました！でも 金利４．５％の時は 毎年１８２万円を３０年返さなくてはいけないけど 金利２．０％の時は 毎年１８２万円を２０年返せばいいのですよね？」 先生 「その通りです。」 生徒 「うわ～！ 金利の重さを、ずっしりと感じました！」 先生 「あと金利２．０％の場合は利子が少ないので ＰＬとＢＳの悪化が軽いのです。」 生徒 「金利は低ければ低いほど良いのですね。」 先生 「でもＰＬの悪化が軽いという事は ＰＬが良いという事ですので その分、税金は高くなるのです。」 生徒 「そうでした。 税金はＰＬから計算されるのでしたね。」 先生 「今の話を実際に計算してみましょう。 駐車場の土地の価格は３０００万円 表面利回りは１０％として この３０００万を元利均等返済で 金利２．０％、期間２０年で借りると 年間返済額は１８２万で 最初の１年間の内訳は 元金分１２３万、利子分５９万ですので ＣＦやＰＬは以下のようになります。」 ・ＣＦ＝収入－返済＝３００万－１８２万＝１１８万 ・ＰＬ＝収入－利子＝３００万－５９万＝２４１万 ＰＬが２４１万なので 税額は２４１万×３３％＝８０万 とすると ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝１１８万－８０万＝３８万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝２４１万－８０万＝１６１万 生徒 「ここまでの計算はわかります。 でも金利４．５％期間３０年の時と 比べてみたいです。」 先生 「そうですよね。以下に列挙します。」 ４．５％３０年 ２．０％２０年 ・ＣＦ １１８万 １１８万 ・ＰＬ １６６万 ２４１万 ・税金 ５５万 ８０万 ・税引き後ＣＦ ６３万 ３８万 ・税引き後ＰＬ １１１万 １６１万 「この比較を簿記の言葉で説明しますと 税引き前ＣＦは同じですが 金利が低い方がＰＬが高くて このため金利が低い方が税金が高くて このため金利が低い方が税引き後ＣＦが少ない。 でも金利が低い方が税引き後ＰＬが高いので ＢＳにおける毎年の純資産の増加が良い。 という事になります。」 「もっと短くまとめますと ４．５％３０年→２．０％２０年では 以下のようになるという事です。」 ・税引き後ＣＦは悪化。 ・税引き後ＰＬは改善。 ・ＢＳは改善。 生徒 「まとめていただいてありがとうございました。 これでわかった気がしました。」 「自分でも考えてみますと 前回と前々回で 「長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t1891 「利子を払うとＣＦは悪化、ＰＬとＢＳはもっと悪化」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t1891 というお話をしていただきましたが ４．５％３０年→２．０％２０年では 融資期間が短くなったのでＣＦは悪化したけど 金利が下がったのでＰＬとＢＳは改善した。 という事でしょうか。」 先生 「そうですね。 そのように解釈して良いと思います。」 生徒 「私が勉強した限りでは 簿記の計算方法は正当だと思うのですが 不動産におけるＣＦとＰＬの乖離は 今だに不思議な感じがします。」 先生 「不動産におけるＣＦとＰＬの乖離の原因は 減価償却と元金返済の乖離です。」 ・土地は減価償却できない。 ・元利均等返済では元金返済額が変わる。 「この２つのために ＣＦとＰＬが乖離してしまうのです。」 生徒 「そういう事なのですね。」 先生 「でも不動産投資家さんにとっては ＣＦとＰＬの乖離よりも 金利や融資期間の変化による ＣＦとＰＬの変化の方が重要だと思います。」 生徒 「それはそうですよね。」 先生 「もう一度、先ほどの対比表を出しますが ４．５％３０年と２．０％２０年の どちらで借りたいですか？」 ４．５％３０年 ２．０％２０年 ・ＣＦ １１８万 １１８万 ・ＰＬ １６６万 ２４１万 ・税金 ５５万 ８０万 ・税引き後ＣＦ ６３万 ３８万 ・税引き後ＰＬ １１１万 １６１万 生徒 「２．０％２０年で借りたいです。 ２０年で完済ですので。」 「あっ、でも 税引き後ＣＦ６３万→３８万で 半分くらいに減るのですね。 ３０００万円借りて １年間で現金が３８万しか増えなかったら 何かあった時に対応できない気がします。」 「でも税引き後ＰＬ１１１万→１６１万なので 借金はどんどん減って 純資産はどんどん増えているのですよね。 う～ん、どうすれば・・・。」 先生 「これはもう簿記の勉強の範囲外なので 正解はないのですが やっぱり迷いますよね。」 「例えばサラリーマン大家さんで 給料で十分生活できる場合は 税引き後ＣＦが少なくても 税引き後ＰＬを多くする目的で ２．０％２０年を選ぶというのが １つの考え方です。」 「また富裕層の人で これ以上、純資産を増やすつもりがないなら 税引き後ＰＬが少なくても 税引き後ＣＦがを多くする目的で ４．５％３０年を選ぶというのが １つの考え方です。」 生徒 「なるほど、それは合理的ですね。」 先生 「あと今回は簿記の勉強ですので ４．５％３０年と２．０％２０年の どちらでも借りられるという前提で 計算をしています。」 「しかし実際は融資は厳しいので 都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合 などに電話を掛けまくって 脈のありそうな所を駆け巡って なんとか融資承認を１つもらう。 というモーレツ大家さんもいて その場合は金利や融資期間に選択の余地はなく 提示された条件のままで融資を受けるそうです。」 生徒 「そんな人もいるのですね！」 先生 「でも ４．５％３０年と２．０％２０年では ＣＦ、ＰＬ、ＢＳがかなり変わりますので 今回は不動産投資家さんの立場に立って 一緒に悩みながら考えていただきました。」 生徒 「今回の対比には 本当に悩んで、考えさせられました。」 今回は 「金利４．５％期間３０年ＶＳ 金利２．０％期間２０年」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t1891