――――――――――――――――――――――― ■エイリアン大家ＶＳスクラップ＆ビルド ☆２０２０年６月１発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 「スクラップ＆ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」 を大幅に増補して、内容を充実させました！ 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1201 ゆめたか大家の「今までの道のり」はこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1201 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1201 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― その昔、不動産賃貸業は 地元の金融機関が融資をして 地元の不動産業者がアパートを建てて 地元の地主さんが行うものでした。 これによって 「スクラップ＆ビルド」 のループに引きずり込まれてしまうので ３０年経ったらアパートは解体されてしまうのですが 逆に言えば、不動産賃貸業に無知な地主でも ２０年は不動産業者による経営サポートがあるので 長期のローンが組めるのでした。 「不動産はどうして長期ローンが組めるのか」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1201 そして不動産業者は 税理士や金融機関と連携して 大家の財布の中身を知ることができて 大家にお金がある時は多額の修繕費を請求しますが 大家にお金がない時はそれを控えるなど 「わきまえ」があるのでした。 「昔は大家の財布は不動産屋に筒抜け」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1201 これはある意味で「古き良き時代」であり 地主Ａさん、地主Ｂさん、地主Ｃさんが 循環的に共存できたのですが この生態系を破壊したのが 「エイリアン大家」と「エイリアン銀行」 だったのでした。 「エイリアン大家とエイリアン銀行が生態系を破壊」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1201 そして今回は 「エイリアン大家ＶＳスクラップ＆ビルド」 と題して 中古・築古物件派にとっての 「究極の問題」について 書いてみようと思います。 不動産業者を中心とする 「国家財閥連合軍」は 「地主大家」に対しても 「エイリアン大家」に対しても 「スクラップ＆ビルド」 を仕掛けてきます。 しかし私が勉強した限りでは 「スクラップ＆ビルドハラスメント」は 「地元大家」よりも 「エイリアン大家」に対しての方が より厳しいように思います。 例えば、村田幸紀さんは 最初の物件として 築１４年の木造アパートを買いましたが 修繕費をさんざん請求されたあげく サブリースを打ち切られています。 （サブリース打ち切り後は 入居者が全員退去したそうです。） 木造アパートの耐用年数は２２年ですので これはそれよりも早いのですが 地元の不動産業者が 地元の大家に対して こんな事をするでしょうか？ もし地元の大家に対してこんな事をしたら その地元の不動産業者は 評判が悪くなると思います。 他にも、椙田拓也さんは 最初、築２０年のＲＣマンションを買いましたが 多額の修繕費を繰り返し要求されてうんざりし わずか半年で売却されています。 という訳で 「スクラップ＆ビルドハラスメント」は 「地元大家」に対してよりも 「エイリアン大家」に対しての方が より厳しいように思うのです。 「エイリアン大家」は 地元の不動産業者からは 「異物」や「非自己」であると認識されて 免疫反応の「抗原」であると見なされて 拒絶・排除の対象になるのだと思います。 しかし「地元大家」であっても 近年は不動産業者が 大家の財布を把握していないので すると修繕費用がオーバーした時に 以下のようになるのは 先日もご紹介した通りです。 「売却します！」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t1201 しかし不動産賃貸業に関わる不動産屋は 基本的には地元の不動産屋ですので 一般的には「エイリアン大家」に対しての方が 「スクラップ＆ビルド」の風当たりが 強くなるのだと思います。 今回は 「エイリアン大家ＶＳスクラップ＆ビルド」 と題して 私が勉強した範囲での推測を 書かせていただきました。 石原博光さんは 地元の不動産屋さんと上手に 関係を築いておられますが それでもご著書では 「とにかく工事を提案して来る管理会社とは 手を切るように。」 と書かれておられますので この問題は 中古・築古物件派にとっての 「究極の問題」だと思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t1201