☆２０１９年６月２０日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
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■本文
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今回は、私が経験した
築古物件に対する
「スクラップ＆ビルドハラスメント」について
書いてみたいと思います。
私がある築古戸建を購入した時の事です。
その物件は昭和５６年より前に建てられた
いわゆる「旧耐震物件」ですので
当然「スクラップ＆ビルド」の対象でした。
その物件売買の仲介業者は
地元の不動産屋でした。
この不動産屋は、物件売買の仲介だけでなく
リフォームや賃貸も手掛けていました。
私はその地域に物件を買うのは初めてでしたので
この不動産屋に
その地域の賃貸のニーズに合わせた
リフォームをヒアリングして
入居者募集も
この不動産にお願いしようと思いました。
この場合は、リフォーム費用に
ある程度の「上乗せ」がなされますが
「相見積もり」、「分離発注」、「施主支給」
等によってコスト削減を図るよりも
この不動産屋との関係を深め
入居者募集を頑張ってもらうために
このようにしようと思ったのでした。
その戸建ては３ＤＫだったのですが
１階に和室（畳の部屋）があり
２階も１室は和室でした。
ゆめたか大家
「私はこの地域に物件を買うのは初めてなのですが
賃貸ニーズという観点からして
このまま畳のお部屋でも大丈夫でしょうか？
それともフローリングにした方が良いでしょうか？」
不動産屋
「フローリングにしても家賃は変わらないね。
でも空室期間は短くなるかな。」
ゆめたか大家
「それならフローリングにしたいのですが
１部屋につき費用はどれくらいかかりますか？」
不動産屋
「フローリングは１部屋４０～５０万円かかるよ。
費用対効果を考えたら、おすすめしないね。」
私はこれを聞いて、ぶっ飛んでしまいました。
石原博光さんの
「アパート１棟買えました！」
（アマゾン）
（楽天）
では
畳からフローリングへの変更は
６畳の部屋で５～１２万円
と書かれているのです。
それなのに
フローリングに１部屋４０～５０万円というのは
「ふっかけ」どころの話ではありません。
私は考えに考え、悩みに悩み抜きました。
「この地域は、和室ではニーズが低く
フローリングにしないと人気が出ないけれど
すると入居者が決まってしまい
スクラップ＆ビルドに持ち込めなくなってしまうので
ふっかけて来たのだろう。」
私はこのように考え
この地域では
畳の部屋のニーズは低い事を察知し
フローリングにする事にしたのでした。
しかしフローリングにするには
多額な費用がかかってしまいます。
そこで私は
以前お願いしたリフォーム屋さんに
聞いてみました。
「あ～、フローリング？
畳の処分もあるから１部屋８万円かな。」
これならＯＫです！
このため私は
以前お世話になったこのリフォーム屋さんに
フローリングを含めたリフォームを
お願いしたのでした。
そしてリフォームが終わった後
地元の不動産屋に入居者募集を
お願いしに行ったのですが
当然、不動産屋はいい顔をしません。
ゆめたか大家
「古い物件ですので
ペット可で入居者募集を考えているのですが
この地域でのペット可物件のニーズは
いかがでしょうか？」
不動産屋
「ペット可にしてもね～
内見が２、３割増えるくらいかな。
ペットは部屋を荒らすし、いい事ないね。」
ゆめたか大家
「ペットによって部屋が傷んだ場合は
入居者負担で原状回復をお願いすると
思うのですが。」
不動産屋
「入居時の契約書にも、そう書いておくんだけど
払わない人が多いね。」
こんな感じで、話が延々と続くのでした。
ゆめたか大家
「わかりました。
ではペット不可という条件で
募集をお願いしようと思います。」
不動産屋
「そんな事をしたら
内見が１０分の１になるよ！」
これで、この不動産屋は
支離滅裂である事が証明されました。
最初は
「ペット可にすれば内見が２、３割増える。」
と言っていたのに
「ペット不可にしたら内見が１０分の１になる。」
というのは、数学的に成り立たないからです。
私は考えに考え、悩みに悩み抜きました。
「ペット可にしたら入居者が決まってしまい
スクラップ＆ビルドに持ち込めなくなってしまうので
最初はペット可にしても内見が２、３割増えるくらい
と言っていたけれど
本当はペット可のニーズが高いので
後から慌てて
ペット不可にしたら内見が１０分の１になる
と言ったのだろう。」
私はこのように考え
この地域では
ペット可のニーズは高い事を察知したのでした。
そしてペット可で募集を開始したら
１週間もしないで入居者が決まったのでした。
このようにして私は
堪え難きを堪え、忍び難きを忍び
敵を愛し、敵を許し、敵から学ぶことにより
その地域のニーズを汲み取って
リフォームおよび募集条件設定を行い
入居決定まで持って行ったのでした。
ここで私の経験より
皆様に教訓をお伝えしようと思います。
「築古物件派の大家は
不動産屋が支離滅裂であっても
物事を理論的に考えて
その正当性を主張しようと
考えてはならない。」
今回は
「堪え難きを堪え、忍び難きを忍び１」
として、私が経験した
「スクラップ＆ビルハラスメント」
について書きました。
次回ももう１つ
私の経験を書いて
皆様にお伝えしようと思います。