☆２０１９年６月６日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
私の不動産投資および税金の知識を投入した
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」は
こちらです。
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■本文
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私の不動産投資および税金の知識を投入した
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」ですが
なんとこの度
杉田卓也（椙田拓也）さんに
紹介していただきました！
大変好意的に紹介して下さり
ちょっと気恥ずかしいのですが
今回はその紹介文をお伝えしたいと思います。
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■不動産投資の収支予測を正確に把握する方法
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杉田（椙田）です、
僕はいつも、
「不動産投資は事業」
と言い続けています。
これは一貫して
曲げるつもりがありません。
ただ、不動産投資の
「投資」色の部分がどこか？
と問われると、
当然ながらそれは
「数字」を無視できない点です。
もちろん超ベテランや、
キャッシュリッチな人で、
数字なんか無視して欲しい物件を買う
という人もいますが、
そういう人も
「数字」は知った上で、
それに囚われず買っているだけです。
なので不動産投資初心者は、
絶対にこの「数字」を
無視して物件購入してはいけません。
「数字」というと、
利回り、キャッシュフロー、積算、
など色んな数字が思い浮かびますが、
見過ごしていけないのは、
空室による家賃ロスを
いかに実際に即した形で見積もるか？
という点ですよね。
不動産投資本などでは安易に、
「空室率を１０％見ておく」
とか書いている場合もありますが、
それだけではなく、
・入居期間
・空室期間
・次の募集までのリフォーム費用
・広告費および謝礼
なども踏まえて、
現実的にいくらの手残りになるのか？
というシミュレーションを
するべきではないでしょうか。
例えば、
広告費が１ヶ月で済む物件と、
４ヶ月分もかかる物件とでは、
同じ利回り、同じ空室率でも、
手残りの結果が大きく異なりますよね。
ランニングコストの面でもそうです。
例えば、
・固定資産税／都市計画税
・火災保険料／地震保険料
・管理費
・維持費
・大規模修繕費
などをしっかり把握することで、
単に「経費率○％」ではなく、
実際に即した形での支出を
計算しておくべきでしょう。
ここまで試算して初めて、
例えば木造とＲＣ造における、
経費の違いが実感できるわけです。
その他にも税金や減価償却、
それに出口での建物解体費用などまで
視野に入れて本来計算して初めて
シミュレーションと呼べるでしょう。
しかし、そこまで精緻な
不動産投資シミュレーションソフトは
これまでありませんでした。
それを今回、ゆめたか大家さんが
なんと自作で作成されました。
早速僕も使いましたが、
保有数年後の売却時点における、
元本返済による残債と、
減価償却費との差を考慮した
売却益ならびに譲渡税の計算という、
築古土地値物件の特殊メリットまで
反映されている内容で正直驚きました。
これは実は、僕の書籍
『自己資金ゼロからキャッシュフロー
１０００万円をつくる不動産投資』
（アマゾン）
（楽天）
の１３２～１３５ページに書いた、
築古土地値物件の特殊性を
参考にして盛り込んで下さった・・・
ということで感動しました。
で、このシミュレーションソフト。
かなり詳細な８０ページにも及ぶ
解説書とセットで、
なんと格安の５０００円で
ゆめたか大家さんが販売されています。
不動産投資をやるなら、
絶対に活用した方が良いと、
僕が太鼓判を押すこのソフト、
こちらから購入できます。
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■ゆめたか大家より
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大成功した不動産投資家として名高い
杉田卓也（椙田拓也）さんに
このように好意的に紹介していただき
大変光栄に思いました。
シミュレーションというものは
理想ではなく、現実を反映させるべきと思いますが
その意味で
このソフトはとても良いソフトだと思います。
杉田（椙田）様の紹介文にもありましたが
「土地値物件の特殊性」において
「物件保有時」と「物件売却時」の両方における
税制上のアドバンテージの説明は
ちょっと自信があるかもです。
あと
「表面利回り１５％の
築古ＲＣと築古木造戸建の比較」も
勉強になると思います。
不動産投資は
「嘘」や「誇大」な情報が蔓延していますが
この内容でこの価格なら
「大サービス」間違いなしだと思います。